Китайската икономика е застрашена от дългогодишен имотен махмурлук

Агресивната кампания на Китай за изкореняване на спекулативната дейност в имотния сектор може да забави растежа на страната през идните години, дори най-лошият сценарий – голяма корекция на жилищния пазар с рязък спад на цените на жилищата, да бъде избегнат, твърдят икономисти, цитирани от Wall Street Journal.

Китай опитва контролирано забавяне на имотния пазар в страната, чийто десетилетен бум води до рязък ръст на цените и голям брой празни апартаменти. Това е част от усилията за намаляване на финансовите рискове и за заздравяване на основите на икономиката.

Макар икономистите като цяло да са съгласни, че изчистването на пазара от нерационално поведение е необходимо, те твърдят, че кампанията поне отчасти ще лиши Китай от един от най-големите му източници на растеж. Китайските държавни ръководители дадоха да се разбере, че осъзнават последиците за икономическия растеж, но не показват признаци, че планират да се откажат от регулациите върху предприемачите и купувачите на жилища.

Дейността в имотния сектор съставлява една четвърт от брутния вътрешен продукт на Китай, значително повече, отколкото в САЩ, а спекулативното поведение подкрепя заетостта и доходите в градовете от години. Без процъфтяващ имотен пазар Китай е по-вероятно да ограничи годишния си растеж до около 3% до 5% през идните няколко години вместо растежа от над 6%, с който е свикнал.

„Успешна кампания за по-достъпни жилища ще има своята цена и може би ще направи ръста от 5-6% непостижим за дълго време“, коментират икономисти от Института за международни финанси във Вашингтон в публикуван неотдавна доклад. Те прогнозират, че БВП на Китай ще се разширява средно с 3% или по-малко всяка година от 2022 до 2031 г. на фона на узряването на икономиката, ръста на доходите на човек от населението и забавянето на имотния пазар.

Това е под средния годишен ръст от 5%, който Китай трябва да запази до 2025 г., за да избегне капана на средните доходи – явление, при което развиващите се икономики стагнират, преди доходите на населението да достигнат по-развитите икономики, каза по-рано през годината бившият китайски заместник-министър на финансите Джу Гуаняо.

Недвижимите имоти и свързаните с тях индустрии са допринесли за 24% от БВП на Китай през 2016 г. спрямо 15% в САЩ, сочат данни на Oxford Economics.

„Просто няма друг сектор или индустрия, които да могат да запълнят празнината, ако имотната индустрия вече не е двигател на растежа“, коментира Яо Вей, икономист от Société Générale в Хонконг.

След години на бърз ръст на цените на жилищата и растящ дълг китайските власти наложиха нови правила през последната година за забавяне на пазара и ограничаване на кредитите, които строителните компании могат да теглят, за да продължат да растат. Тези стъпки доведоха до рязък спад на продажбите и засилиха притесненията от възможно силно забавяне на жилищния пазар.

Много анализатори твърдят, че Пекин разполага с много инструменти да ограничи щетите. Но дори контролиран спад на дейността в имотния сектор ще засегне много хора.

Частни компании като изпитващата затруднения China Evergrande Group дават работа на стотици хиляди служители в страната, като в същото време подкрепят строителни фирми и други подизпълнители. Близо 20% от 285 млн. работници мигранти в Китай са изкарвали прехраната си с работа в строителството през 2020 г., сочат данни на Китайската статистическа служба.

Агенцията за недвижими имоти Centaline Property, която има близо 40 хил. служители, планира да съкрати около 1000 в офисите си в Шанхай и Шънджън на фона на забавянето на пазара, казват запознат източник. Centaline е отказала коментар. Брокери в имотни компании твърдят, че получават по-малко комисиони, което може да засегне разходите.

Местните власти, които според китайските регулации имат ограничени варианти за набиране на приходи чрез такси и заеми, стават изключително зависими от продажбите на терени, които се очаква да се забавят с охлаждането на имотния пазар. През 2020 г. приходите от продажби на земя са достигнали 1,3 трлн. долара, равняващи се на 84% от фискалните приходи на страната през миналата година. Това е ръст спрямо 70% през 2019 г. и 37% през 2015 г., сочат данни на компанията Wind.

Ако местните власти не могат да продават толкова терени в бъдеще, това ще ограничи възможностите им да инвестират в инфраструктура – друг двигател на растежа за Китай, и да изплащат растящите си дългове. Общият дълг, набран чрез финансиращи инструменти на местните власти, популярен начин ръководителите да получават неотразени в счетоводните баланси заеми, е достигнал около 52% от БВП на Китай към края на 2020 г., сочат изчисления на Goldman Sachs.

„Основният източник на доходи за изплащане на тези дългове е чрез продажби на земя“, коментира Хоудзъ Сон, изследовател в Paulson Institute в Чикаго.

В югозападния град Бейхай, където продажбите на терени съставляваха 47% от общите приходи за местните власти през 2019 г., Вей Джъган, мениджър в средна по големина строителна компания, казва, че средните месечни приходи от продажби са намалели с над 50% спрямо нивата преди пандемията. Купувачите стават по-колебливи да сключват сделки, тъй като очакват цените да продължат да намаляват, допълва той.

Компанията вече не участва в търгове за терени в града, а вместо това се е съсредоточила върху нови проекти в по-богати области като провинция Джъдзян, казва Вей, чиято компания продава предимно курортни имоти. „Зимата за нас в индустрията все още не е настъпила. Трябва да сме предпазливи“, допълва той.

По-слабото търсене на терени може да ограничи и сумите на новите кредити, които други компании могат да получават. Над половината от общите заеми в китайската банкова система са обезпечени с терени, популярен актив, който китайските банки приемат, когато отпускат кредити, казва Дини МакМахън, автор на книгата „Великата китайска стена от дългове“.

„Ако цените на терените и на имотите започнат да намаляват, възможностите и готовността на китайската финансова система да отпуска заеми също се свие“, отбелязва той.

Майкъл Петис, преподавател по финанси в Peking University, казва, че Пекин иска да насърчава висококачествения растеж, но предстои да се види дали Китай ще иска да приеме далеч по-малък растеж на БВП догодина, когато инерцията както от износа, така и от потреблението се очаква да се забави.

„В дългосрочен план е добере да се спре балонът, но в краткосрочен план това е много болезнено да се направи“, отбелязва Петис. „Въпросът е дали те ще продължат да опитват да потискат растежа на дълга или отново ще натиснат педала на газта, за да постигнат по-висок растеж", допълва той.