Един от най-нажежените жилищни пазари в света търси начини за охлаждане

Нова Зеландия се превръща в тест дали властите могат да ограничат ръста на цените на жилищата без да потопят пазара и в същото време да дестабилизират икономиката, пише Wall Street Journal.

Усилията на страната от Южния Пасифик може да послужат за пример на много други страни, изправени пред сходна дилема след коронавирусната пандемия. Комбинацията от ниски лихви, икономически стимули и промени в предпочитанията при покупка на жилище на фона на работата от разстояние тласкат цените на недвижимите имоти нагоре в цял свят, като изключват от пазара много купувачи на първо жилище.

Проблемът е особено остър в Нова Зеландия, където предлагането на жилища не успява да отговори на ръста на населението през по-голямата част от последното десетилетие. Цените на жилищата са нараснали с над 30% през миналата година, сочи индексът на цените на имотите на Real Estate Institute of New Zealand.

Съотношението между цени на жилищата и доходи в страната, което е индикатор за достъпност, е на най-високото си ниво в сравнение с дългосрочното средно равнище в 30 ключови икономики, анализирани от компанията Capital Economics. За всяка икономика компанията е създала индекс, при който 100 пункта е средносрочното съотношение между цените на жилищата и доходите. Резултатът на Нова Зеландия в индекса е 178 пункта, т.е. доста над средносрочното ниво. За сравнение резултатът на САЩ от 93 пункта, или малко под средното ѝ равнище, поставя страната на шесто място сред държавите с най-нисък резултат.

Правителствата имат множество инструменти на разположение, за да влияят на цените на имотите, включително подкрепа на предлагането на жилища чрез преки инвестиции или промени в регулациите за използването на терените, ограничаване на ипотечното кредитиране или предлагане на финансова помощ за купувачите на първо жилище.

Икономисти и държавни ръководители обсъждат дали централните банки трябва да използват лихвите в опит да овладеят цените на жилищата, като влияят на лихвите по ипотечните кредити. По-високите лихви може да направят ипотечните кредити по-скъпи и да охладят търсенето на жилища, но те също така може да имат нежелани последици върху инфлацията или заетостта, традиционните области, към които е насочено вниманието на централните банки.

Нова Зеландия използва всички лостове. През октомври централната банка на страната повиши основната си лихва до 0,5% спрямо рекордно ниското ниво от 0,25% и сигнализира, че през следващата година ще има още повишения отчасти заради резкия ръст на цените на жилищата. А по-рано тази година правителството на Нова Зеландия даде указания на централната банка да има предвид цените на жилищата, когато взема решения за паричната си политика макар ръководители на банката да предупреждават, че това едва ли ще повлияе на пазара и може да понижи заетостта и да забави инфлацията под определената цел.

Нова Зеландия също така ограничава кредитирането за хора с ниска първоначална вноска с цел да понижи рисковите ипотечни кредити и да намали шанса за вредна корекция на жилищния пазар, която може да дестабилизира по-широката икономика. От 1 ноември само 10% от кредитите за купувачи на жилища може да имат съотношение между сумата на заема и цената на имота от над 80%, което е спад спрямо 20% от кредитите, които са разрешени сега. Страната работи и по ограничения за съотношението между дълга и доходите като допълнителен инструмент.

Правителството планира също така да улесни по-голямата гъстота на жилищното строителство в градовете и да ограничи приспадането на лихвени плащания за инвестиции в жилищни имоти. Данъчните промени целят да овладеят търсенето от инвеститори на съществуващи жилищни имоти – динамика, която допринасяше за по-високите цени на жилищата в миналото и затрудняваше купувачите на първо жилище да излязат на пазара.

Не е ясно дали усилията на Нова Зеландия имат обозримо въздействие върху цените на жилищата без нежелани икономически или социални странични ефекти.

През септември, последния месец, за който са налични данни, цените на имотите в седем от 16 области в Нова Зеландия достигнаха рекордни средни равнища, сочат данните на Real Estate Institute. Цените в Окланд, най-големия град в страната, са намалели с 4% от август до септември, но блокадата заради COVID-19 в града ограничи купуването и продаването. Институтът очаква активността да се засили след отмяната на блокадата.

Гарет Киернан, ръководител на отдела за прогнози в компанията Infometrics, не очаква цените на жилищата в Нова Зеландия да намалеят скоро. Според него всички мерки на правителството и на централната банка, взети заедно, може да успеят да забавят ръстовете на цените, но перспективите пред купувачите на първо жилище ще останат мрачни.

Търсенето вероятно също ще нарасне, отбелязва Киернан. Правителството реши неотдавна да позволи на десетки хиляди хора с временни визи да получат местожителство, което означава, че повече хора ще търсят жилище за покупка. А строителната индустрия все още не успява да строи жилища достатъчно бързо, за да отговори на съществуващото търсене.

Киернан смята, че лихвите трябва да нараснат доста повече от очакванията към момента, за да доведат до спад на цените. Централната банка на Нова Зеландия прогнозира през август, че основната лихва може да достигне 1,6% до края на 2022 г. и 2% през второто полугодие на 2023 г.

Дори цените на жилищата да спрат да растат и ако се приеме, че доходите ще нарастват с 3% на година, съотношението между цени на жилищата и доходи може да намалее до нивото си през 2000 г. едва до 2050 г., отбелязва Киернан.

„Мисля, че дълго време ще остане много болезнено, много трудно за хората, които искат да излязат на жилищния пазар“, казва той.

В най-новия си анализ Capital Economics съобщи, че очаква цените на жилищата в големите икономики да нарастват умерено по естествен път през идните месеци и не очаква дестабилизиращ спад на цените.

Компанията обаче отбеляза, че рискът от срив е висок в страни като Нова Зеландия, където достъпността беше ограничена още преди пандемията. Други страни в сходно положение са Канада, Дания, Австралия, Швеция и Норвегия, съобщи Capital Economics.

„Не казваме, че спадове на цените на жилищата в тези страни са сигурни или неизбежни – някои от тях са нажежени от няколко години, но цените на жилищата продължават да предизвикват гравитацията. Но няма да е нужно много, за да преминат ръба“, счита компанията.