За Марк Харви имот в Южна Франция олицетворява нагласата за трескава неотложност сред супербогатите купувачи на жилища по време на пандемията, пише Financial Times.
Ръководителят на международния отдел в консултантската компания Knight Frank в Лондон си спомня, че купувачът, който имал дълбоки джобове и неотложна нужда да намери втори дом, се прицелил в голямо имение в провинцията. Човекът бил склонен да плати голям бонус, да подобри ценови рекорди и дори да плати предварително десетки милиони евро, само за да си осигури дома.
Разликата била в това, че всички предходни рекордни сделки били свързани с крайбрежни имоти в лъскави курорти на Лазурния бряг. „Този имот се намираше във вътрешността на страната и надмина продажбата на най-висока цена в Кан“, казва Харви.
Пандемията е предизвикала преоценка на нуждите от имоти нагоре и надолу в ценовия спектър в Европа, пораждайки желание за закупуване на жилища с площи на открито и модерни удобства за дълъг престой. Тенденцията е не по-малко интензивна в най-високия сегмент от пазара, където купувачите се възползват от растящите цени на активите, ниските лихви, увеличаването на спестяванията и често от свободата да се установят, където си пожелаят.
Но сега, когато Европа излиза от най-тежката фаза на пандемията, бъдещи купувачи и пазарни експерти се питат дали търсенето на втори дом, предназначен за по-дълъг престой, ще продължи да расте. Офисите отново отварят врати, компаниите се подготвят за съживяване на икономиката, а възможностите за пътувания се разширяват. Така че ще променят ли решението си хората, които планираха да напуснат градовете за постоянно?
Според Харви „лудостта“ от надпреварата в ерата на коронавируса проявява признаци на отслабване, тъй като хората отделят повече време, за да анализират вариантите си и да вложат по-голяма доза рационалност в покупките си.
Хуго Тисълтуейт, ръководител на операциите по глобални жилищни продажби в консултантската компания Savills, също говори за „по-интелигентно мислене“ на пазара, като купувачите проявяват по-голяма предпазливост и обмислят по-дълго време покупките си. Миналата година е имало ожесточена конкуренция сред ултрабогатите купувачи.
„Всички знаем за имоти, които излизаха на пазара на цена от 5 млн. паунда, а се продаваха за 10 млн. паунда“, казва той, но допълва, че сега решенията са „много по-обмислени“.
„Тенденциите няма да изчезнат, но ще бъдат анализирани много по-внимателно. Дали училищата са достатъчно добри? Ще мога ли да свърша работата си в Лондон или Париж само за една седмица или месец? Какво искам да притежавам в града, за да допълня основното си жилище извън него? Това са решенията, които хората ще вземат през идните една-две години. И това ще определи колко са готови да платят за жилища“, отбелязва Тисълтуейт.
Подобни съображения водят и до промени във вида луксозни втори жилища, които купувачите търсят. Все повече избират локации с добри удобства и присъствие на други хора със сходни очаквания и ресурси. Някои от хората, обмислящи покупки на острови като Менорка, например, са се пренасочили към локации в континенталната част като Коста Брава, които са достъпни с кола без въпросите за тестове за коронавирус, възникващи при пътуванията по въздух.
Обхватът от имоти, които заможните купувачи биха придобили, също се стеснява до жилища, които отговарят на условията да са подходящи при нова блокада. От практическа гледна точка това се изразява в домашни офиси, висококачествени кухни и външни площи, а често и до наличието на спа и плувен басейн, тъй като пандемията кара хората да обръщат повече внимание на физическото и психическото си здраве.
Това променя характера наа местата, смятани преди просто за луксозни ваканционни дестинации. Това важи особено за ски курортите, казва Тисълуейт, посочвайки скъпи градове като Морзин, Вербие, Вейл или Аспен. Преди собствениците са ходели на ски за няколко седмици в годината, след което са се връщали в основното си жилище.
„Сега те стават по-постоянни жители с дългосрочни втори домове или в някои случаи основни жилища. Те се превръщат в анклави, макар и не със затворена среда“, допълва той.
Доклад на Knight Frank от тази година за първокласните имоти във Франция установи, че 26% от ултрабогатите европейски купувачи са станали по-заинтересовани от домове в ски курорти в резултат на пандемията. Вила в Шамони била продадена неотдавна за 19 800 евро на квадратен метър, което е над два пъти повече от средната цена на луксозните жилища в района от 8000 евро.
В САЩ осезаема тенденция по време на блокадата беше жители на Ню Йорк да се установяват във Флорида, където данъците са по-ниски. Локации в Европа преминават през сходни промени в начина на живот, включително Кинта ду Лаго в Португалия или Майорка на Балеарските острови. В Алкудия на северното крайбрежие на Майорка, например, 300-годишно имение се продава за 2,45 млн. евро. Но в петстайна съвременна вила в Пор д’Андракс, обявена за продажба на цена от 14,2 млн. евро, са налични повече високи технологии като система за наблюдение на умния дом.
Интересът към места с водещи международни училища нараства. Но някои семейства, които по време на блокадата са се изнесли и са запазили ценното си място в частните училища в Ню Йорк, например, заради пренасочването към онлайн обучение, са изправени пред труден избор със смекчаването на ограниченията и връщането на училищния живот към нормалното.
Гарантирането, че децата им ще получат очакваното образование на новата локация, не е нещо, което може да бъде разрешено само с пари.
Парите обаче са от значение за осигуряването на желания дом. Във времена на ръст на стойността на активите купувачите с пари в брой доминират в сегмента на супер луксозните имоти. Свен Одиа, главен изпълнителен директор на имотната компания Engel & Völkers, казва, че при жилища на стойност между 2 млн. и 5 млн. евро 80% от клиентите му са купувачи с пари в брой. „В сегмента на жилищата над 10 млн. евро те са почти 100%“, допълва той.
Но има и хора, които предпочитат да купуват с ипотечен кредит. Фиона Уотс, съосновател и управляващ директор на ипотечния брокер International Private Finance, казва, че повечето ѝ клиенти могат да си купят няколко имота със собствени налични средства. Според нея обаче има основателни финансови причини да изберат да заемат средства.
Една от тях е специфична за Франция, където данък върху богатството между 0,5% и 1,5% за собственици, които не са местни жители, се начислява към стойността на имотните активи в страната. След въвеждането на данъка за имотни активи от 1,3 млн. евро нагоре минус ипотечен кредит купувач, който е изтеглил заем за 1 млн. евро за жилище на стойност 2 млн. евро, ще остане под този праг.
Друга причина са ниските лихви по ипотечните кредити в Европа. Хората с активи на други места може да предпочетат да не ги ликвидират, когато дългът е толкова евтин.
Джон Бъсби, партньор в ипотечния брокер French Private Finance, казва, че заемите за втори дом в Европа във високия сегмент на пазара обикновено се отпускат от частни банки. Той дава за пример британски бизнесмен, който неотдавна купил имот за 3,79 млн. евро във Вал Д’Изер с ипотечен кредит от 3,55 млн. евро при фиксирана лихва от 1,2% за 15-годишен период и съотношение между заема и стойността на имота от 94%. „Частните банки могат да отпуснат заем, равняващ се и на 100% от стойността на имота, ако купувачът постави 50% от сумата по заема в управлявани активи“, казва Бъсби, имайки предвид изискването кредотополучателите да влагат минимално ниво на инвестиции в кредитиращата банка.
Уотс посочва и друг фактор – множеството банки в Европа, които позволяват на собственици на жилища да вземат заем срещу имот, който вече притежават. „Банките смятат, че ако сте набрали пари за имот, който притежавате, изпитвате финансови затруднения. Те гледат на дълга по много различен начин в сравнение с Великобритания и САЩ“, казва тя.
Който и начин да изберат за закупуване на имот, въпросът пред купувачите сега е дали ще е по-добре да задържат спестяванията си на пазар, който остава силно конкурентен. Дали необходимостта от втори дом, подходящ за продължителен престой при нова блокада, не е така неотложна, след като светът излиза от пандемията?
Тибо дьо Сен Венсан, главен изпълнителен директор на компанията Barnes, казва, че луксозният втори дом някога е бил смятан за инвестиция, но сега се превръща в необходимост за клиентите му. „Нещата се връщат към нормалното, но все пак виждаме дългосрочна промяна“, отбелязва той. Тя отчасти се дължи на свободата на избора, който имат неговите купувачи. На пазара на жилища с цена от 5 млн. евро нагоре 65% от клиентите на Barnes са предприемачи. „Те могат да работят от всякъде. Те са мобилни, имат самолет, затова могат да изберат най-добрите места“, отбелязва Дьо Сен Венсан.
Уотс прогнозира, че ръстът в летните продажби ще се пренесе към жилищата в ски курортите през есента. „Миналия юли, когато всички можеха да пътуват, пазарът полудя. Толкова много хора имаха отчаяна нужда да купят. Очаквам, че това ще се случи отново“, казва тя.
Една от промените, които вероятно ще се запазят, е желанието на купувачите дори на най-скъпите жилища да използват онлайн инструменти при търсенето и вземането на решение. Ограниченията за пътуванията по време на пандемията затрудниха или направиха невъзможни посещенията на място, тъй като купувачите често имаха забрана да влизат в страните.
Дьо Сен Венсан казва, че компанията му е консултирала 20 имотни продажби тази година, включително една за 3 млн. евро, при които никой от клиентите не е посещавал домовете преди покупката. Barnes, която има най-голямо присъствие във Франция и Швейцария, наблюдава голям ръст на продажбите на френското атлантическо крайбрежие на места като Биариц, Сен-Жан-дьо-Луз и Аркашон. Това търсене отчасти обяснява желанието на хората да се ангажират с покупка без оглед на място. „Преди една година имахме наличности от 1200 имота на крайбрежието. Сега имаме 450-500, пазарът процъфтява“, отбелязва Дьо Сен Венсан.
При Engel & Völkers, която също има голямо присъствие в Европа, онлайн запитванията са нараснали с 66% през първото тримесечие на 2021 г. Свен Одиа казва, че купувачите сега са много по-склонни да започнат търсенето си онлайн, но в повечето случаи все пак искат да пътуват за физически оглед. По време на пандемията компанията му е имала по-малко физически огледи, но когато са се случвали, е било много по-вероятно да се стигне до сделка.
03:22 | 13.09.22 г.
