Докато държавните ръководители се борят да овладеят кризата с достъпните жилища, представители на някои от най-големите градове в света се насочват към определена тактика – да облагат с данъци празните жилища на богатите, пише Bloomberg.
Лос Анджелис планира да подложи на референдум въвеждането на данък върху празните жилища през 2022 г. на фона на растящата криза с бездомниците в града. Властите в Хонконг обмислят облагането на компаниите, специализирани в строителството на апартаменти, за да ги откаже от изграждането на нови домове. Ирландия проучва вариантите си. Барселона дори заплаши да изземе празните апартаменти на собствениците срещу половината от пазарната им цена и да ги превърне в достъпни жилища под наем. Париж утрои данъка върху вторите жилища през 2017 г.
Мотивите са различни – да се предотврати възможността хората да пазят парите си в жилища вместо да живеят в тях или да се спре изкривяването на показателите за търсене и предлагане с имоти, които не са на пазара. Законодатели твърдят, че тези тенденции намаляват наличностите, затруднявайки хората с ниски до средни доходи, които живеят под наем, или купувачите на жилища на вече затегнатия и скъп глобален пазар. Надеждата е, че данъците финансират усилия за достъпни жилища или карат собствениците на имоти и богатите да пускат имотите си на пазара.
Не всички са убедени в това.
„Данъците върху празните имоти попадат в графата на нещо, което звучи добре, но на практика няма да създаде толкова голяма разлика. Това е отклонение от основната игра“, коментира Брендан Коутс, директор на програмата за икономическа политика в института Grattan в Мелбърн.
Икономисти твърдят, че фактори като рекордно ниските лихви, ръста на населението, дисбаланса между търсене и предлагане и липсата на строителство на достъпни жилища имат по-голямо въздействие. Критиците казват, че данъците са повече политическа позиция, отколкото значим източник на приходи за разлика от подход, който постига пробив в разрешаването на глобалната криза с достъпните жилища. Част от това е свързано с проектирането, друга част с прилагането на практика. Други се тревожат, че идеята е дефектна като цяло. И така може ли тези данъци да постигнат успех?
Поне някои от отговорите може да се крият в два от най-недостъпните градове в света, които през последно време въведоха налози върху „призрачни домове“. Във Ванкувър, който въведе данъка през 2017 г., приходите надминават очакванията, но наличностите от жилища под наем не са се увеличили. В Мелбърн, където данъкът беше въведен през 2018 г., приходите са ограничени. В нито един от двата града няма убедителни данни, че жилищата са станали много по-достъпни.
Липса на наличности
Наемният пазар с почти нулеви наличности накара властите във Ванкувър да въведат данък върху празните жилища от 1% от стойността на имота.
През 2019 г. собственици на имоти в града превърнаха над 5 хил. съществуващи апартамента в жилища за дългосрочен наем, което Канадската федерална жилищна агенция отдаде поне отчасти на новия данък. Той генерира приходи за над 84 млн. канадски долара (67 млн. щатски долара) от 2017 до 2019 г., надминавайки първоначалните очаквания за 2 млн. канадски долара на година. Средствата се насочват към строителството на достъпни жилища и подкрепа за наемателите.
Макар че данните са насърчаващи, Ванкувър първоначално очакваше, че ще има над 10 хил. празни или „слабо използвани“ жилища. В действителност градът установи, че само 2583 жилища отговарят на това определение през 2017 г. Броят им намаля с 25%, или 645 жилища, през следващите две години, което е в рамките на статистическата грешка на жилищен пазар с близо 200 хил. имота.
Макар че данъците носят политически дивиденти сред жителите на града, кметът Кенеди Стюарт съобщи, че все още има пространство за усъвършенстването им.
„Този иновативен инструмент помага за връщането на хиляди домове на наемния пазар, за да помогнем за настаняването на нашите съседи, но все още има твърде много жилища, които остават празни“, каза той миналата година, когато обяви утрояването на данъка.
Няма съществено подобрение и на наличностите от апартаменти под наем. Делът на празните жилища в област Ванкувър е 0,8% през 2020 г., което е малко над нивото от 0,3% през предходната година, сочат данни на Федералната жилищна агенция. Градът се надяваше, че данъкът ще тласне нивото на празните жилища до 5%, но всички нови наличности се усвояват бързо.
В същото време наемите продължават да растат. Средният наем на апартамент в района е нараснал с 1,1% до 1914 канадски долара миналата година по време на пандемията, въпреки че търсенето на жилища отслабна, след като студентите напуснаха града, а миграцията към региона спря.
Макар че Ванкувър не предоставя подробна разбивка на цените на празните имоти, агрегираните данни показват, че те са съсредоточени във високия сегмент. През 2019 г., последната година, за която са налични данни, средната стойност на празно еднофамилно жилище е била 3,5 млн. канадски долара спрямо 2,3 млн. канадски долара за подобни къщи в града. Тези жилища не отговарят на евтини наеми.
„Не смятайте, че ще разрешите достъпността на жилищата за работническата класа с налагането на тези данъци. Чуждестранните купувачи и особено празните жилища са съсредоточени във високия сегмент“, коментира Томас Давидоф, преподавател по имотни финанси в университета на Британска Колумбия.
Много жилища, които изглеждат празни, в действителност отговарят на критериите за изключване от данъците, защото собственикът получава здравни грижи, пътува, или имотът преминава през голям ремонт например.
Правилата не се прилагат
В Мелбърн семейства от средната класа се оказват изключени от 20-годишния бум на жилищния пазар. В цяла Австралия домакинствата с ниски доходи, които изпитват затруднения да плащат наема си, са нараснали над два пъти през този период.
Данъкът в Мелбърн, подобно на останалите налози, предлагани в цял свят, цели да увеличи наличностите от имоти за продажба и за наем. Освен това чуждестранните собственици на празни жилища също трябва да плащат национален данък.
В годината преди пандемията властите в Мелбърн са обложили с данъци 587 имота и са набрали 6,2 млн. австралийски долара (4,5 млн. щатски долара). Първоначалните прогнози бяха за 80 млн. австралийски долара за четири години.
Това е огромно разочарование за защитници като Карл Фицджералд, директор на изследванията в организацията с идеална цел „Просперираща Австралия“, съсредоточена върху данъчна реформа. През 2019 г. той смяташе, че в Мелбърн има 24 042 имота, които консумират нула литра вода на ден, т.е. вероятно са необитавани. Преди въвеждането на данъка професионалисти в сферата на недвижимите имоти посочиха, че е много лесно да се наеме човек, който да отиде в жилището и да включи светлините, за да изглежда, че някой живее в него.
„Ако данъкът върху празните жилища функционира най-добре във Ванкувър, в Мелбърн той функционира най-лошо. Просто няма прилагане на правилата“, коментира Фицджералд.
Сега той смята, че повишен данък върху земята, при който се облагат както теренът, така и имотът, независимо от употребата им всяка година, може да е по-прост начин за обезсърчаване на спекулативно купуване и насърчаване на строителите и собствениците да предлагат повече налични имоти за употреба.
Щатът Виктория разчита основно на самоотчет от собствениците и хората, които преднамерено не спазват закона, са заплашени от наказателен данък до 90%. Фицджералд казва, че няма данни да е налагана глоба за неспазване на правилата.
За сметка на това Ванкувър, където глобата за невярна декларация е 10 хил. канадски долара на ден, е провел 9310 одита от ноември 2019 до ноември 2020 г. и е събрал приходи от 18,2 млн. канадски долара, сочат данни на властите в града.
В Мелбърн цените на наемите и на наличностите са останали до голяма степен статични преди пандемията. През декември 2019 г. делът на празните жилища беше 2,5% спрямо 2,1% през декември 2017 г., сочат данни от SQM Research. Средният седмичен наем на апартамент е 409 австралийски долара спрямо 396 австралийски долара две години по-рано.
Подобно на много други градове картината беше променена от пандемията с ръст на празните имоти и спад на наемите. Заради затворените граници за чужденци търсенето от ключови групи като чуждестранни студенти намаля, а повсеместната работа от вкъщи накара наемателите да напуснат града в търсене на по-добра стойност.
Колкото до националния данък, 340 имота в Австралия са били обложени през фискалната 2019-2020 г., с което нетните приходи на страната са достигнали 3,7 млн. австралийски долара. Това се равнява на средно 10 882 австралийски долара на имот, което показва, че обичайният имот, влизащ в обхвата на данъка, е на цена от около 2 млн. австралийски долара. Така че дори тези жилища да бъдат пуснати на свободния пазар, малко вероятно е изпитващи затруднения наематели да могат да си ги позволят.
Засега Мелбърн замрази данъка си по време на пандемията, а на национално ниво Австралийската данъчна служба съобщи, че са налични изключения за хора, които са възпрепятствани да обитават имотите си за изискваните 183 дни.
В Лос Анджелис, където данък върху празните жилища ще бъде подложен на референдум догодина, има „повече празни жилища, отколкото жители без дом“, казва Джо Донлин, директор на изследванията в организацията „Стратегически действия за справедлива икономика“.
Организацията с идеална цел публикува доклад миналата година, в който твърди, че властите в града трябва да въведат собствен данък върху празните жилища, давайки за пример Ванкувър. Тя отбелязва, че макар данъкът сам по себе си да не е достатъчен за разрешаването на проблема, тъй като делът на празните имоти е по-голям при по-скъпите жилища, подобна мярка ще изпрати важно послание.
„Имаме страхотна възможност да засегнем поведението на спекулантите, които държат жилища празни и генерират приходи, за да строят необходимите достъпни жилища за приютяването на всички членове на нашата общност“, казва Донлин.
Тази година Ванкувър повиши данъка си върху празните жилища на 3% от стойността на имота.
„Утроявайки данъка от 1% на 3% след въвеждането му, изпращаме още по-силно послание, че домовете са за хората, не за спекулация“, заяви кметът на града при обявяването на повишението.
17:02 | 12.09.22 г.
