Имотите и пандемията: Голямото преосмисляне, което така и не се случва

Когато кредиторите пристигнали на вратата на Зийл Фелдман, ставало дума за мезонет в Ъпър Ийст Сайд в Манхатън, Ню Йорк. Фелдман, главен изпълнителен директор на HFZ Capital, една от строителните компании, специализирани в най-луксозните имоти, беше принуден през декември м. г. да обяви за продажба собствената си къща с офертна цена от 39 млн. долара, след като кредиторите заведоха дело за поставяне под възбрана на няколко негови буксуващи жилищни проекта, пише Financial Times.

За мнозина в света на недвижимите имоти това събитие изглеждаше като предвестник на катастрофа. До този момент кредиторите бяха предоставили възможност за спиране на плащанията за няколко месеца, след като пандемията от COVID-19 парализира Ню Йорк миналия март. Очакванията в индустрията бяха, че много от кредиторите ще сложат край на снизходителността си към неизрядни кредитополучатели през новата година, отприщвайки голямо преосмисляне след десетгодишно рали, което завеща множество съмнителни проекти.

„Необслужваните заеми идват!“, предупреди Лори Голъб от Square Mile Capital през ноември м. г., заявявайки, че кредиторите „са разглезили“ кредитополучателите. „Не очаквайте кредиторите да удължат мораториумите твърде дълго“, съгласи се друг панелист. Един анализатор оприличи ситуацията с буреносен облак на хоризонта, който ще се пръсне при първия гръмотевичен пукот.

Оттогава обаче се случва нещо странно – кредиторите запазиха до голяма степен досегашното си поведение, създавайки период на снизходителност, наближаващ за някои кредитополучатели една година и продължаващ по-дълго от всеки друг, който опитните професионалисти могат да си спомнят.

„Може би единични активи или кредитополучатели са получавали такова облекчение. Но никога в такъв мащаб“, казва Норман Радоу, който си спечели слава в областта на потиснатите имоти, изчиствайки портфейла с имоти на Lehman Brothers след кризата през 2008 г. Неговата компания Radco сега притежава хиляди апартаменти в САЩ.

Според Радоу снежната топка е достигнала безпрецедентен размер. „Въпросът е какво ще с случи, когато тя спре да се търкаля. Това е отговорът, който всички искаме да узнаем“, допълва той.

Компанията за данни Real Capital Analytics класифицира бизнес имоти на стойност 146 млрд. долара като потиснати или напът скоро да се превърнат в такива към четвъртото тримесечие на миналата година. Две трети от тях включват търговски площи и хотели. Потиснатият дълг нарасна рязко през второто тримесечие на миналата година, но оттогава се трупа постепенно.

До момента продажбите на потиснати активи са малко. Далеч по-обичайният подход на кредиторите е да проявяват по-голямо търпение за активи, които смятат, че ще имат стойност след края на пандемията. Често това означава да настояват за рекапитализация или рефинансирания, за да спечелят време.