Кризата с достъпността на жилищата ще се разпространява в цял свят

Градове в цял свят, от Ню Йорк до Лондон и от Стокхолм до Сидни, не могат да разрешат задълбочаващата се криза с достъпните жилища, пише Wall Street Journal.

Острият недостиг на жилища се запазва въпреки инвестициите за милиони долари и стотиците хиляди построени жилища. Някои страни са съсредоточени върху решения, насърчаващи свободните пазари, а други се насочиха към контрол на наемите и субсидии.

Нито един от тези подходи обаче не разреши кризите и повечето от тях пораждат и други негативни последици. Цените на жилищата в 32 големи града в света са нараснали средно с 24% през последните пет години, докато средните реални доходи са се увеличили само с 8% през същия период, показва доклад на консултантската компания Knight Frank.

Според икономисти е учудващо, че достъпността на жилищата се е влошавала дори в период на глобален просперитет през последните шест години. Но ръстът на доходите не е успял да догони бързото повишаване на цените на жилищата.

Съобразеният с инфлацията ръст на цените на жилищата е изпреварил покачването на доходите през последните пет години в 18 от 25 града в света, включени в доклада на Knight Frank. В други два града – Дубай и Сао Пауло, реалните доходи са намалели повече от цените на жилищата, създавайки сходни предизвикателства.

Причината отчасти може да се търси в миграционните тенденции. През последните десет години градовете процъфтяват, тъй като работни места и хора се връщат в централните градски части и напускат отдалечените покрайнини.

„Глобалните градове изпитват проблеми с достъпността, които отчасти са резултат от собствения им успех“, казва Лиъм Бейли, глобален ръководител на отдел „Изследвания“ в Knight Frank.

Растящите цени са стимулирани и от нарастващото търсене от инвеститори. Те включват родители, купуващи второ жилище за децата си, и чуждестранни инвеститори, които се възползват от новите технологии и все по-глобализираната финансова система.

Правителствата нямат пари да субсидират ново предлагане. Повечето бюджети са ограничени от застаряващо население с нарастващи пенсии и нужди от здравни грижи.

Частният сектор също не помага. В редица силно пострадали градове строителни предприемачи строят стотици хиляди жилища, но повечето от тях са предназначени за заможни купувачи и наематели, а не за хора от средната и работническата класа, които са изтласквани от пазара.

Токио е един от малкото градове, в които предлагането отговаря на търсенето, предотвратявайки появата на криза. Но това се дължи до голяма степен на дерегулиран жилищен пазар, който останалите страни трудно биха могли да възпроизведат.

„Това противоречи на правилото за подредено планиране и развитие на градовете“, казва Лорънс Трой, изследовател в City Futures Research Centre към университета в Нов Южен Уелс, Австралия.

За да държат цените под контрол, правителствата в някои страни, сред които Канада и Австралия, прибавиха данъци, целящи да ограничат покупките от инвеститори или чужденци. Закупуваните от китайски инвеститори имоти, които бяха особено активни през по-голямата част от последните десет години, намаляват заради въведения неотдавна контрол върху капиталите в страната.

Тези тенденции, съчетани със свръхпредлагане на луксозни имоти, доведоха до намаляване на цените в някои от най-наженените пазари. В Сидни средната цена на жилищата в края на миналата година беше около 1,1 млн. австралийски долара (780 хил. щатски долара), което е спад с около 11,3% спрямо пика от 2017 г., сочат данни на CBRE.

Преди няколко години цените във Ванкувър и Торонто растяха с над 30% на година. Но днес те на практика са непроменени благодарение отчасти на соления данък върху продажбите за чуждестранни купувачи и затегнатите правила за отпускане на ипотечен кредит.

„В основни линии това, което правим сега, е да неутрализираме лудите години“, казва Бенджамин Тал, заместник-главен икономист в CIBC World Markets.

Но въпреки че пазарите се охлаждат, цените са недостъпни за семейства от средната класа. В Сидни те все още са с около 12 пъти над средните доходи спрямо осем до десет пъти повече на пазари, където цените са смятани за по-достъпни. Когато цените са се повишили с 90% и намаляват с 10%, те все още са нагоре с 80%, отбелязва Брадли Спиърс, ръководител на отдел „Изследвания“ в австралийския клон на CBRE.

Държавният и частният сектор търсят нови решения. Градове като Лондон и Ню Йорк презонираха терени, за да позволят повече високо строителство и смекчиха правилата, за да позволят строителството на по-малки жилища.

Архитектурните и строителните компании изпробват нови строителни техники, станали възможни благодарение на технологичния напредък. Например, британското архитектурно студио Rogers Stirk Harbour+ Partners търси начини да разшири към предградията техниките на модуларното строителство, които въведе за първи път в пилотния си проект Y:Cube

В същото време жилищните политики все повече се превръщат в горещ политически проблем с предложения за разширяване на контрола върху наемите на места като Калифорния, Германия и Лондон.

Достъпните жилища се превръщат и в голяма тема преди предстоящите избори в Австралия, като Лейбъристката партия защитава мерки, целящи да подкрепят новото предлагане и да намалят спекулациите. Опонентите на тези мерки предупреждават, че те могат да създадат още по-сериозни сътресения на отслабващия пазар.

В Швеция Стефан Льовен се добра до втори мандат като премиер по-рано тази година, но едва след като се съгласи с редица политики на други партии, включително дерегулиране на наемите за наематели в новопостроени сгради, за да се насърчи новото предлагане. Но действия в тази посока не се очакват скоро заради напрежението в коалиционното правителство.

„За съжаление, предвид правителството, което имаме, изглежда, че и в следващите четири години нищо съществено няма да се случи“, казва Албин Сандберг, анализатор в компанията за финансови услуги Kepler Cheuvreux.