Пазарът на бизнес имоти у нас: Ръст преди затишие?

2018 г. е почти история. Вижте кои са най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция на Investor.bg "Икономиката през 2018 г.".

След рекордната за българския пазар на бизнес имоти 2017 г., когато общият обем на инвестициите достигна малко над 1 млрд. евро главно благодарение на продажбата на най-големите търговски центрове в София, тази година офисите оправдаха очакванията и се оформиха като водещ сегмент на пазара.

Общата стойност на инвестиционните сделки през първата половина на 2018 г. (последния период, за който са налични данни) достигна близо 400 млн. евро и е малко вероятно да се доближи до равнището от миналата година. Международните купувачи все още преобладават пред българските, но консултантски компании в областта на бизнес имотите отчитат отлив на интереса на чуждестранни инвеститори към пазара у нас заради високите цени на предлаганите активи и липсата на качествени мащабни проекти.

Миналата година основен двигател бяха южноафриканските фондове, но в същото време западноевропейските инвеститори се отдръпват от пазара, констатира консултантската компания Cushman&Wakefield Forton.България все още трудно се конкурира за тези капитали с други източноевропейски пазари като Румъния, Унгария и Полша, които предлагат по-добро съотношение между цена на привлечения ресурс и доходност.

Консултантски компании в сферата на бизнес имотите предупреждават, че след периода на силен ръст 2019 г. ще е трудна заради забавянето на икономическия растеж и очакваното плавно повишаване на лихвите, но ефектът едва ли ще се усети още в първите месеци на новата година.

Офиси на фокус

Големите сделки на пазара на бизнес имоти през 2018 г. бяха сключени в офис сегмента с преобладаващи местни инвеститори или компании от Централна и Източна Европа. През първото полугодие общият обем на сделките на пазара на офис площи е 250 млн. евро, или над два пъти повече спрямо същия период на 2017 г., като очакванията са да достигне 500 млн. евро до края на годината. 

Най-голямата сделка на офис пазара не само през 2018 г., а изобщо в годините след кризата, беше придобиването през юли на бизнес центъра Megapark от фонда за инвестиции в имоти Lion’s Head, в който основен акционер е южноафриканският фонд Old Mutual. Сделката се оценява на близо сто милиона евро. Преди това Lion’s Head придоби от партньора си, българската група AG Capital, офис сградата „Полиграфия“ на Цариградско шосе.

Втора по стойност в офис сегмента тази година беше сделката за „Милениум център“, която през лятото беше придобита от Обединена българска банка и застрахователното дружество ДЗИ, част от белгийската група KBC, за близо 55 млн. евро. Продавач беше строителната компания НИКМИ.

А в края на април полското дружество GTC се сдоби с офис комплекса Sofia Tower, част от Mall of Sofia. На наемния пазар най-голямата сделка с офис площи през 2018 г. беше сключена от компанията Concetrix, която нае 11 500 кв. м в бизнес сградата Advance Business Center, която се изгражда именно от GTC и се очаква да бъде завършена през първото полугодие на 2019 г.

Ограниченото предлагане на първокласни офис площи и активното търсене доведоха през третото тримесечие на 2018 г. до повишаване на наемните цени в София със 7,1% спрямо предходните три месеца, което постави българската столица на първо място в Европа. Така към края на 2018 г. наемите на офис сгради клас А с централно местоположение достигат между 14 и 15 евро на кв. м, сочат данни на консултантската компания Cushman&Wakefied Forton.

Според експерти обаче тази тенденция да се обърне, тъй като пазарът вече е близо до точката на насищане, а предлагането се очаква значително да нарасне през следващите години. 

По данни на Forton изграждащите се офис площи в София към края на годината са близо 440 хил. кв. м, като близо 240 хил. кв. м се очаква да бъдат завършени до края на 2019 г.  Над 40% от площите в строеж вече са отдадени под наем. Към края на 2018 г. делът на свободните офиси се движи в рамките на 9,5-9,6%, като и през следващата година не се очертава рязко покачване.

Както и в предишни години компаниите от IT и BPO сектора, както и центровете за споделени услуги са основен двигател на пазара на офис площи. Като нова тенденция на офис пазара в София се очертават споделените офиси, които достигат 27 хил. кв. м и се превръщат във все по-значим фактор на пазара. Към момента те съставляват само 1,5% от общото предлагане, но сегментът се разраства бързо и Cushman&Wakefield Forton очаква тези площи да се увеличат с 50% до края на 2019 г.