Пазарът на недвижими имоти у нас все още е непрозрачен

Поради данъчни причини в България болшинството от сделките с недвижими имоти се изповядват на цени, близка до данъчните оценки на имотите, които не са актуализирани от 2002 г. и вече се различават в пъти от пазарните стойности, се казва в анализ на пазара на недвижими имоти, изготвен от Красимир Гумнишки, миниджър кредитни консултации в Кредитекс ООД, представен на Седмия строително-инвестиционен форум. Тази информация фигурира в Службите по вписвания и в имотния регистър, но тя не отразява правилно пазара. Няма централизирана информация за реалните нива на сделките и затова може да се каже, че пазарът в България е все още непрозрачен. Най-достоверната информация за реални сделки естествено идва от агенциите за недвижими имоти, тъй като те са преки участници на пазара. Проблемът е, че колкото и да е голяма една агенция за имоти, тя не може да обхване целия национален пазар и всички негови сегменти. Надеждата за обединение на усилията на всички агенции с цел събиране, обработка и публикуване на национално значима информация, се свързва с НСНИ. Изработването на националния индекс за недвижими имоти REMI през 2002 г. с помощта на Агенцията за Международно развитие на САЩ беше едно обнадеждаващо начало. REMI обаче дава общо две графики – едната за продажби, а другата за наеми на имоти. Графиките се актуализират на всеки три месеца и досега индексът показва непрекъснато нарастване на цените. Индексът е полезен, но е много общ. Липсва изходната информация – каква е базата за съставяне на индекса и дали извадката е представителна на национално равнище. Наскоро Националният статистически институт съобщи, че динамиката на годишна основа показва среден ръст за страната е 65.6%, като имотите във всички големи градове (без София) поскъпват с темпове над средния. Въпросът и тук е - каква е тази информация? Ако данните за цените са от службите по вписвания, има проблем със цитираните суми. Поради липса на централизирана информация, Интернет сайтовете за имоти развиха свои анализаторски отдели, които периодично публикуват анализи въз основа на офертите за продажби и наеми, които постъпват при тях. Много от тези анализи са изключително ценни за текущото състояние и трендовете на пазара, тъй като проникването на Интернет услугите в България нараства и много хора се опитват да търгуват имотите си чрез Интернет. Опасността за банките и инвеститорите тук е, че всички тези анализи се базират само и единствено на офертни цени. Няма данни за реални сделки. За повечето от тези анализатори обаче това не е пречка да отъждествят двете понятия – офертна цена и реална продажба – а това е опасно. Особено опасно е, когато пазарът търси нова равновесна точка и се сегментира – нещо, което наблюдаваме в момента. Статистиката в сайтовете за имоти също е много обща – тя не разделя качествени от некачествени имоти в дадени райони. Едни и същи имоти в момента могат да се видят в различни сайтове на абсолютно различни цени – в зависимост от това колко агенции ги предлагат. Има опасност и затова, че сайтовете не носят отговорност за публикуваната информация и всеки може с няколко десетки фиктивни заявки да промени офертните нива за даден район. Много сложен въпрос при непрозрачен пазар е и кой всъщност купува жилища и на какви цени. Според данните на НСНИ за 2004 г. изповяданите сделки са били близо 200 хиляди за около 3,3 милиарда евро или над 6,4 милиарда лева. Отчетеното поскъпване е между 20 и 70%. Според статистиката на БНБ жилищните ипотечни кредити за цялата 2004 г. са на обща стойност около 820 милиона лева. Ако се предположи, че стандартното отношение кредит/обезпечение е около 70% може да се счита, че това означава оборот с жилищни имоти на стойност около 1,2 милиарда лева или или около 18% от обема на сделките. Преките чуждестранни инвестиции в недвижими имоти за 2004 година са в размер на около 400 милиона лева. Общите трансфери от българи, живеещи в чужбина, за същата година, възлизат на около 800 милиона лева. Тъй като нямаме информация колко от тях са вложени в покупка на имоти, приемаме, че повече половината от тях са похарчени за инвестиции, а останалите за потребление – т.е. около 600 млн. лева в имоти, или около 10% от оборота на имоти. Кредитите за търговско недвижимо имущество и строителство са около 1 милиард лева. Общият сбор на изброеното до тук е 3.9 милиарда лева. Останалите от 2.5 милиарда лева са собствени средства акумулирани от бизнеса на България – наши фирми, които за купили нови офисни, производствени, ваканционни, хотелски имоти или терени – както за застояване, така и за спекулативна препродажба. В рамките на жилищния пазар наблюденията показват, че дребният бизнес на България, който в по-голямата си част работи в сивата част на икономиката, се възползва от недоразуменията с ниските данъчните оценки на имотите имоти, за да вложи част от капитализираната си печалба в инвестиционни жилищни имоти. Те са предпочитани, защото подобни имоти са в рамките на капиталовите възможности на този бизнес и второ – покупките обикновено се вписват на името на физическите лица, а не на фирмите и трето, защото са най-ликвидни. Следователно излиза, че повече от половината от оборота на пазара на имоти, са реализирани от българския бизнес! Основните двигатели на пазара за имоти не са жилищното ипотечно кредитиране, нито трансферите от чужбина, какъвто е основния мит на пазара в момента, а родният бизнес. Прогноза Освен в големите градове, където миграцията все още продължава, в другите краища на държавата няма особена нужда от допълнително жилищно пространство. Фактът, че луксозните кооперации в централните и скъпи части на градовете в момента са населени на около 50%, обяснява инвестиционния характер на средствата, вложени от по-заможните българи в жилищни имоти. От друга страна - миграционната нужда от жилища, както и жилищният проблем на младите семейства в големите градове временно бе задоволена от кредитния бум напоследък, което обяснява напрежението в по-ниските ценови сегменти в покрайнините на големите градове. В момента базите данни на Кредитекс показват леко задържане на ценовите равнища на жилищния пазар в по-големите градове. Очаква се скоро да изкристализира и зараждащата се диференциация и сегментация на пазара – по отношение на местоположението и качеството на изпълнение на имотите. Твърде вероятно е до края на годината да има падане на цените на некачествените жилищни имоти поради отслабнало търсене или пренасищане на жилищния ипотечен пазар – става дума за лошо изглеждащи панели и лошокачествено ново строителство (не е изключено да видим и първите фалити на непрофесионални строители). Последните справки от БНБ показват ограничаване на пазара на жилищни кредити – отчасти поради драстичните мерки на Централната банка за охлаждане на системата, и отчасти поради неголямата ниша, която представлява пазарът на нови жилища в България. Строителният бизнес на жилищни сгради занапред ще разчита на все по-големи обороти и падащи маржове на печалба. Очаква се създаване на консорциуми от български и чужди предприемачи и банки, с цел реализация на по-мащабни проекти, свързани с изкупуването на атрактивни градски парцели и тоталното им регенериране, предвестник на което беше и покупката на големия парцел на Военното министерство в района на Ситняково в столицата. Част от инвестиционните имоти, които са купени с пари от оборотния капитал на българските фирми, скоро ще се превърнат в тежест на бизнеса им. Хората скоро ще разберат че замразяването на крупни суми в слабо доходоносни активи (наемните нива при жилищните имоти са в исторически застой) със сравнително бавна ликвидност, може да затрудни конкурентноспособността на бизнеса им. Вместо да ги продават обаче, те ще предпочетат да вземат дългосрочно финансиране чрез ипотека на тези активи, т.е ще ги рефинансират. От друга страна, предвижда се възходящ ръст при цените на подценяваните досега имоти – земеделски земи и индустриални площи. Едрият бизнес, както и новите форми за колективно инвестиране в недвижими имоти, ще определят новата мода на инвестициите в търговски, офисни, хотелски и ваканционни комплекси, тъй като за разлика от жилищните имоти в тях ще има значително повече възможности за централизирано и професионално управление на собствеността. Кое пречи на прозрачността на пазара? Транзакционният данък (т.нар.. местен данък) е 2% от стойността на сделката, която фигурира в нотариалния акт. Оказва се, че този данък, в комбинация с административно определените ниски данъчни оценки, е основна причина прехвърлителните сделки да стават на цени, равни на занижените данъчни оценки, което в повечето случаи крие голяма опасност за самите купувачи. В момента транзакционният (местен) данък демотивира страните по имотните сделки да обявяват реалните цени на покупко-продажбите. Съвсем наскоро разбрахме от медиите, че по препоръка на МВФ правителството готви 60% общо увеличение на данъчните оценки на всички имоти в страната. Това е едно лошо административно решение, което с поради непазарно ориентирания си подход ще ощети данъкоплатците в районите с по-малък ръст на пазара и по-малки доходи, за сметка на районите с интензивен пазар на имоти и съответно с по-високи доходи на населението. Кардинален начин за решаване на проблема с актуализирането на данъчните оценки Кредитекс предлага въвеждане на временен мораториум за плащането на Транзакционния данък при сделките с имоти. Например за 5 години - до 2010 г. Естествено тази „данъчна ваканция” задължително трябва да се комбинира с постепенно актуализиране на данъчните оценки на имотите, в съответствие с реалните нива на покупко-продажбите. Ползи: - Това ще мотивира купувачите на имоти да настояват да се вписват реалните цени на сделките, тъй като така се защитава техният интерес. - Данъчните оценки на имотите, които по дефиниция трябва да отразяват пазарните им нива, ще се актуализират много по-лесно и по-правилно, защото ще почиват на реална пазарна информация. - Приходите от данъци върху новите данъчни оценки ще компенсира в значителна степен отказа на властта да събира транзакционен данък на нереално ниски нива на сделките, както е в момента. - Прозрачният пазар ще бъде многократно по-желан за инвестиции от големите (по дефиниция по-предпазливи) чуждестранни и местни инвеститори. С това ще се създадат значително повече работни места по места и това ще генерира повече бизнес – съответно повече данъчни приходи - Сигурността на финансиращите институции ще порасне, от там и лихвените равнища за финансиране на мащабни проекти ще намалеят. - Ще се осигури повече сигурност и за дребните инвеститори. В момента те инвестират сляпо, под въздействието на митове и легенди, създадени от непрофесионални анализи на пазара. - Информацията за цените на сделките от Службите по вписвания към имотните регистри и кадастъра на България ще бъде коректна и ще отразява по-правилно тенденциите за развитие на определени райони. По-добра държавна и местна политика за устойчиво развитие на страната. Кредитекс предлага 5-годишен период на мораториума с презумпцията, че до тогава много от неизвестните за това накъде отива пазарът в България вече ще са решени, регулирането на икономика в голяма степен вече ще е приключило и хаотичното движение на цените ще е отминало.