Пазарът на жилища през 2017 г.: Надува ли се нов балон?

2017 г. е почти история. Вижте кои са най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последните 12 месеца в специалната секция на Investor.bg "Икономиката през 2017 г.".

Основна тема за жилищния пазар в големите градове през 2017 г. е има ли балон, или няма, заради силния ръст на цените и активността. Темата залегна и в последния доклад за икономическите дисбаланси на Европейската комисия (ЕК), която предупреди България, че пазарът на имоти у нас е надценен.

Друго е виждането обаче на консултантските агенции в сектора. 2017 г. е най-успешната за пазара от 10 години насам с основен двигател на местното търсене, включително и на пазара на ваканционни имоти, и ръст на цените от порядъка на 10-15% в София.

Всичко това се подкрепя от ниските лихви по ипотечните кредити, които се очаква да се задържат на тези нива и през следващата година, преди да започнат плавно да се увеличават през 2019 г., както и от стопяващата се безработица, най-вече в големите градове, и увеличаващата се заетост.

Заради засилената активност очакванията са инерцията да се задържи и през 2018 г., с продължаващ ръст на новото строителство, както подсказват и данните за разрешителните за строеж на Националния статистически институт (НСИ), и преобладаващо силно местно търсене.

Има ли балон?

За първи път в доклада за макроикономическите дисбаланси, който е част от процедурата европейски семестър, ЕК включва пазара на имоти. Цените на жилищата в страната ни растат с едни от най-бързите темпове в рамките на Европейския съюз (ЕС), а задлъжнялостта на бизнеса и домакинствата е все още висока, предупреждава Брюксел.

Последните данни на европейската статистическа служба Евростат, които са за второто тримесечие на 2017 г. (за третото ще бъдат публикувани в средата на януари 2018 г.), показват, че България е на пето място по годишно повишение на ценовите нива с 8,6%. Лидер е Чехия с 13,3%, следвана от  Ирландия с 10,6%, Литва с 10,2% и Латвия с 9,6%. 

Според консултантската компания Knight Frank през третото тримесечие на 2017 г. България е на 16-то място по ръст на цените на жилищата от 55 наблюдавани от компанията пазари по света.

Брокери и експерти обаче посочват, че фундаментите на пазара този път са стабилни. При този икономически растеж – очакван около 4% за 2017 г., е нормално да растат и отделните сектори на икономиката.

С постепенното увеличаване на предлагането в големите градове, където се съсредоточава и търсенето, заради ускоряването на новото строителство се очаква и балансиране на пазара. Така ръстът на броя продажби на практика вече изпреварва темповете на ръст на цените, посочват агенции.

Този ръст обаче все още не се отразява в данните на Агенцията по вписванията, която през третото тримесечие на 2017 г. отчете забавяне на сделките. Причината – от една страна летният сезон, а от друга – преобладаващият брой сделки „на зелено“, които се вписват едва след издаването на Акт 16 на сградите. Много от тези жилища вече имат разрешение за ползване, но някои собственици още не са вписали покупките си.

Цени и тенденции

В София средната цена на кв.м жилищна площ вече достига 1 000 евро, което е средно с до 15% повече спрямо миналата година в зависимост от района. Най-скъпи са жилищата в центъра, "Яворов" и "Стрелбище" – съответно 1 450 евро, 1 443 евро и 1 441 евро, показват данни на портала за имоти imoti.net към средата на декември. За сравнение, в началото на годината цените в същите райони на столицата са били съответно 1 195 евро, 1 373 евро и 1 610 евро.

От статистиката на портала се вижда, че в районите с най-високи цени ръстове няма или ако има, те са минимални, а в някои дори се наблюдава и корекция. Най-бързо растат цените в кварталите, които тръгват от по-ниска база, като например "Дружба", "Сухата река", "Слатина", "Св. Троица", "Люлин", "Надежда", "Овча купел" и др. - от една страна заради метрото, а от друга в някои райони и заради недостатъчното предлагане в някои от тях на фона на търсенето.

Най-голяма активност и най-бърз ръст на цените агенциите за имоти регистрират през първата половина на годината. От лятото насам темповете на пазара се успокояват.

С пълна сила обаче вървят рефинансиранията на ипотеки предвид и все още ниските лихви. Лихвите по кредитите за покупка на жилище паднаха под 4% за заемите в лева и са около 4,5% за заемите в евро.

На годишна база на отделни пазари ръстът на ипотечното кредитиране достига и над 30%, показват данните на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на 2017 г.

По-осезаема промяна в паричната политика на Европейската централна банка (ЕЦБ) се очаква в края на 2018 г., т.е. от 2019 г. лихвените нива в Европа би трябвало да започнат плавно да растат, включително и в България. В никакъв случай обаче не се очакват резки увеличения, а при първоначалното вдигане на основните лихви най-вероятно банките ще поемат част от тежестта, както се случи в САЩ при първото увеличение на ставките.