В коя държава ще се пукне следващият имотен балон?

Преди десет години кредитната пирамида, на която бе застанал целият американски пазар на недвижими имоти, започна да се срутва като къща от карти.

Катастрофата изпрати световната икономика в най-дълбоката криза от Голямата депресия през 30-те години, а за да се предотврати пълният колапс на финансовата система, банките бяха спасени със стотици милиарди долари от данъкоплатците. Докато след шока пазарът в САЩ се охлади значително, цените на жилищата в съседна Канада продължават да растат. Сега там също има опасност от срив. И висока сметка за плащане.

В процъфтяващия мегаполис Торонто жилищният балон тъкмо се пука. През юли продажбите на жилища са спаднали с цели 40 на сто в сравнение със същия период на миналата година, както се вижда от данните от местното браншово сдружение TREB. „Става дума за един от най-бързите пазарни сривове в историята – кога ще се стигне дъното въобще не е ясно", предупреждава канадският финансов експерт и инвестиционен консултант Гарт Търнър, цитиран от DPA.

В своя блог Търнър описва упадъка с ярки примери от сцена на недвижимите имоти в Торонто. „Мизерията няма край. Купувачите дори не отговарят на повикванията на нашите адвокати", оплаква се собственик на къща. Той е продал имота си срещу 2,25 милиона канадски долара, но след това купувачите не са успели да изплатят кредита. Обектът е трябвало да бъде обявен отново за продажба, но стойността му се е свила в рамките на три месеца с почти една четвърт. 

В Торонто положението е особено напрегнато, но също така и на национално ниво ситуацията изглежда критична. През юни продажбите на жилища са намалели със сезонно изгладените 6,7 на сто на годишна база, показват данни на  Canadian Real Estate Association (CREA). Това е най-големият спад от седем години. В по-скъпите райони, като Торонто или Ванкувър, потенциалните купувачи вече са се оттеглили, казва Андрю Пек, президент на асоциацията.

Една от причините е паричната политика. На фона на стабилната икономика и подобряването на структурата на работния пазар, но също така и за да се предотврати прегряване на пазара на имотите, Централната банка на Канада повиши основния си лихвен процент през юли от 0,25% до 0,75%. Това е първото увеличение от 2010 г. насам. За брокерите на недвижими имоти това не е добра новина, тъй като с повишаването на лихвените проценти се увеличават разходите за финансиране. „Това може да понижи доверието към инвестициите в жилище", казва Пек.

Повишаването на лихвените проценти увеличава разходите за финансиране на недвижими имоти и поради това има пряко отражение върху цените на жилищата. Тенденцията в Канада е като от пример от учебник по икономика - с това уточнение, че се случва много бързо. Дори и в Германия експерти предупреждават многократно срещу преувеличенията в цените и последиците от повишаването на лихвените проценти.

Но тук не се наблюдава имотен и кредитен балон, тъй като финансирането на недвижимите имоти продължава да е много консервативно и с много собствен капитал. Въпреки това цените на предложените жилища, особено в процъфтяващите градове,  изпреварват значително останалата част от развитието на икономиката. Който купува имоти в скъпите места сега, едва ли ще може да компенсира след това разходите си, ако реши да отдава имота под наем. Но е важно да се прецени и дали даден обект въобще може да се финансира, или не.

Ако в такива случаи последващотото финансиране или кредита за възможните бъдещи купувачи става по-скъпо,  цените падат. За това предупреждава отново и берлинската компания за пазарни проучвания Empirica със своя "балонен индекс" - показател, който по същество описва съотношението на цените за  покупка и отдаване под наем. Колкото по-високо е отстоянието, толкова по-голяма опасност има от балон.

В изданието на индекса от юли експертите отново отправят предупреждение. „Общият индекс отново започва да се покачва за всички райони“. Колко голям е рискът от внезапен спад на цените ще зависи „от темпа на изпълнените на строежите, от забавянето на (вътрешната) миграция и възможния поврат в лихвената политика".

Колкото по-дълго продължава неестественото увеличение на цените, особено в градовете с бурно развитие, „толкова по-вероятно и по-болезнено ще имаме спукване на балона“. Особено лошо може да е положението и за инвеститори извън големите градове,  тъй като в момента там също има обвързан към лихвите потенциал за сривове“, казват от Empirica.

И в това отношение Канада показва как може да се разпространи рискът от срив на цените. Дори и при свободното пропадане на продажбите на недвижими имоти в някои региони, цените продължават да са относително стабилни. В Торонто през юли те са с 18% по-високи от същия месец на миналата година, в сравнение с предходния месец обаче има значителен спад на пет процента. В национален мащаб след години на силен растеж цените са почти в пълен застой.

Наистина сериозно ще стане положението, когато на пазара на имоти се стигне до внезапна корекция на цените. Въпросът в този случай е колко високи са кредитните рискове за канадския финансов сектор. Донякъде предварителен отговор предоставя Home Capital, най-големият ипотечен небанков кредитор на страната. Разследванията за предоставяне на неверни данни по отношение на кредитирането и притесненията за качеството на кредитния портфейл доведоха до сериозен отлив на капитали от компанията. 

Home Capital кредитира малка част от пазара и вече получи спасителни финансови инжекции, не на последно място и от американския милиардер и инвеститор звезда Уорън Бъфет, но изтеглянето на средства бе тревожен сигнал. Възможността един срив на имотния пазар да повлече и банките и да предизвика масово изтегляне на пари, остава малко вероятно, казва главният инвестиционен директор Джим Хол от фонда Mawer пред Financial Post.  Но шансовете за това „се покачват от безкрайно малки до напълно възможни".