Свърши ли пирът на глобалния пазар на луксозни имоти?

Три години след края на глобалната финансова криза строителите започнаха да продават ултралуксозни апартаменти в небостъргача One57 в Ню Йорк, точно до Сентрал парк. Сградата се превърна в сензация и в рамките на 6 месеца почти всички жилища за милиони долари всяко бяха продадени. Така през 2013 г. консорциум, воден от мениджъра на хедж фонд Бил Акман се съгласи да плати 91,5 млн. долара за мезонет в сградата. 

Акман призна, че няма намерение да живее там, а с приятелите му да го препродадат на по-висока цена, след като организират няколко партита там, пише FT.

По-късно друг апартамент в същата сграда беше продаден за над 100 млн. долара.

Днес нещата стоят по коренно различен начин. Строителната компания Extell продава останалите жилища в One57 с доста сериозни отстъпки. През миналата година купувач успя да смъкне цената на апартамент в сградата с 12,7 млн. долара. За следващата седмица пък е насрочен търг в изпълнение на процедура по принудително отнемане на друг апартамент там, който е бил продаден за 21,4 млн. долара.

Това онагледява красноречиво ситуацията на пазара на луксозни имоти в Ню Йорк, който върви към рязко „захлаждане“, отбелязва изданието. Строителите на луксозни имоти и в други градове по света изпадат в същото положение.

Продължилият пет години глобален бум в сегмента на луксозните имоти трансформира градовете от Ванкувър до Шанхай, но изглежда това вече приключва. Само в Ню Йорк и Лондон брокери се опитват да продадат хиляди луксозни жилища на фона на спада на цените, който започна осезаемо да се усеща.

Според анализатори строителните компании са очаквали доста милионери и олигарси, но в действителност пазарът в този сегмент е доста ограничен и никой не се е съобразил точно с това. Строителната лудост в луксозния сегмент доведе до изграждането на прекалено много сгради, а политическите фактори в момента са против сектора.

Китай например се опитва да ограничи отлива на капитали от страната. Руските купувачи забавят активността си заради спада на цените на петрола и санкциите. Местните администрации в много градове започнаха да налагат по-високи данъци за чуждестранните купувачи, както и да затягат проверките за пране на пари.

Кметовете на Ню Йорк и Лондон все повече дават лъскавите небостъргачи като пример за задълбочаващото се неравенство.

Бумът в сегмента на луксозните имоти започна не много след финансовия крах през 2008 г. Тогава строителните компании забелязаха с колко бързи темпове се увеличава броя на богатите, както и динамиката при апетита им за инвестиции в имоти и други реални активи.

За десетте години до 2015 г. броят на хората с богатство над 30 млн. долара се увеличава с 68% до 212 600, според данни на Wealth-X. Населението по света с по-скромно богатство, оценявано над 1 млн. долара, достига 15,4 млн. души през 2015 г. спрямо 10,9 млн. души през 2010 г.

Няколко са покупките през последните години, които привлякоха сериозно внимание. Няколко от тях са свързани с руския милиардер Дмитрий Риболовлев, собственикът на футболния клуб Челси във Великобритания Роман Абрамович и други известни и не толкова известни имена от Русия, САЩ и Китай.

Тези купувачи се радваха на ръст на богатството си на фона и на паричната политика на централните банки по света, която подкрепяше ръста на цените на реалните активи. Това подклаждаше и търсенето на реални активи заради по-високата доходност.

Банките междувременно се оттеглиха от кредитирането за сектора на имотите и на тяхно място влязоха хедж фондовете и групите за дялов и частен капитал заради по-високата доходност, която можеха да обещаят на инвеститорите си. Другият фактор, който привличаше хедж фондове и компании за дялов капитал съм луксозния сегмент от пазара на имоти, е статута на недвижимостите като безопасен актив на фона на трансферите на капитал от Китай, Русия и Близкия изток, обхванат по същото време от Арабската пролет.

Това движение на капитали обаче в един момент рязко пресъхна. Изданието дава и пример: купувачи от Китай, Хонконг и Тайван са похарчили 27 млрд. долара за инвестиции в имоти в САЩ за годината до края на март 2016 г., според данни на американската Асоциация на брокерите на имоти. В следващите 12 месеца броят на китайските купувачи рязко спада заради ограниченията, въведени от Пекин, за инвестиции извън родината.

Руснаците пък са ограничени заради спада на цените на петрола и санкциите след намесата на Москва в конфликта в Източна Украйна и анексирането на Крим. Рублата се срина спрямо долара през 2014 г., което също ограничи избора на руснаците.

В резултат се стигна до свръхпредлагане на новопостроени луксозни имоти. Според различни оценки в Манхатън например има повече от 12 300 непродадени луксозни жилища – и вече готови, и в процес на строителство. Годишният обем на продажбите в този сегмент от пазара се свива до 1 400 жилища. Подобна е и ситуацията в Лондон – от 2014 г. насам жилищата в строеж изпреварват продажбите с около 13 500 жилищни единици. В Мелбърн и Сидни разликата е около 22 хил. жилищни единици. Свръхпредлагане има и в Дубай, Сингапур и други градове по света.

Строителните компании в момента търсят възможности за продажба на имотите на всяка цена, за да си покрият разходите по проектите. Някои от продажбите например са свързани и с кредити за строителството. Други строителни компании предлагат сериозни стимули на потенциални купувачи – от отстъпки в цената, през данъчни „подсладители“ и ваучери за подаръци, билети за събития, мебели, до автомобили. Това пък изстисква строителните фирми още повече, особено тези, които са придобили терените за строителство на високи цени.

Строителите имат и друг проблем: „творенията“ им все по-често се сочат като символи на задълбочаващото се неравенство и корупцията. Много от местните администрации по света започнаха да затягат проверките на чуждестранните купувачи за пране на пари, както и да им налагат по-високи данъци. Все по-често властите се питат с какво тези луксозни строежи допринасят за местните общности, като се има предвид, че инвеститорите им обикновено са получили и някакви данъчни облекчения.