Темата за некоректните практики на пазара на имоти отново набира скорост заради възхода на пазара и появата на нови играчи, целящи бързи печалби – без значение дали инвеститори, или брокери.
Секторът е „отворен“ за измами от всякакъв калибър заради липсата на регулация, за която се говори от повече от 20 години, но така и не се случва. Направиха се неколкократни опити за приемането на закон за брокерската дейност, Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) дори подготви законопроект, който обаче не стигна изобщо нито до Министерския съвет, нито до Народното събрание.
Заради кризата на пазара като че ли имаше известен период на „затишие“. В последната година обаче сигналите за некоректни брокерски практики зачестяват. НСНИ проведе специална кампания, за да обърне внимание на потребителите за това докъде се простират границите на етичните отношения между собственици и агенции за имоти и какво всъщност представляват некоректните практики.
Стигна се и до намеса на институциите, а през миналата седмица Комисията за защита на потребителите (КЗП) предупреди, че една от големите агенции обвързва клиентите с изплащането на комисиона, когато те закупят от друго лице огледания чрез въпросната фирма имот, но не чрез договор, а чрез протокол за оглед на жилище.
Намесата на институциите обаче първо е все още спорадична и второ - така и остава без последствия. Некоректни участници на пазара продължават да набират клиенти по всякакви начини, защото няма регулация, която да ги задължава да спазват етични правила и няма как да изгубят права да практикуват професията.
Точно до КЗП НСНИ препрати и стотици сигнали за различни некоректни практики. Според сдружението обаче отговорът на Комисията нееднозначно показва, че начинът на рекламиране на недвижим имот не се приема за лоша практика, защото не е търговия от разстояние.
Най-честите некоректни практики
Ако изобщо агенцията и/или брокерът имат практика да подписват договори с клиентите си, в тях понякога има подвеждащи или неясни клаузи, коментира за Investor.bg Ирена Перфанова, председател на Управителния съвет на НСНИ. Изключително важно е агенциите да предоставят предварително ясни условия и финансови параметри за работа, клиентите им да са наясно с правата и задълженията и на двете страни и това да се скрепи с договор.
„Не е добра практика да се поднасят финансовите условия за дадена услуга, след като тя вече е извършена, или да се вмъкват в договорите клаузи, които ги правят безсрочни или неясни при какви условия се заплаща комисиона“, коментира Перфанова.
Друга некоректна практика е „кражбата“ на оферти – когато агенция за недвижими имоти присвоява оферта на друга агенция или на частно лице, публикувана в портал за имоти, без да получи съгласието на собственика, и така привлича клиенти. Често се случва и в обявите в порталите за имоти жилищата да са представени некоректно – площ, етажност, помещения, дори локация.
Разпространена практика е и агенции за имоти да притискат собственици – продавачи или наемодатели, да се откажат от сключен ексклузивен договор за представителство с мотива, че имат клиент, допълва Ирена Перфанова. „Простата логика води до разсъждението, че след като имаш купувач, защо не се свържеш с агенцията, която предлага имота, а искаш да й отнемеш бизнеса по този начин. Няма значение колко е голяма агенцията – зад подобен натиск седи опитът за „кражба на офертата“, поясни тя.
В немалко случаи некоректно се тълкуват от агенции и брокери и ексклузивните договори. Агенции, получили ексклузивни права да предлагат даден имот, понякога отказват да работят с клиенти на други агенции, т.е. целят двойна комисиона от купувач и продавач.
„Клиентите все още не са наясно, че агентът, който получава ексклузивните права, трябва така да предлага имота, че да предостави възможност на максимален брой клиенти да се състезават за него, включително клиентите на конкурентите, а не да търси собствена изгода, като цели единствено да реализира „двойна сделка“. Ексклузивните договори са много успешна формула за продажба на имоти и трябва да се стремим към нея, но не да я опорочаваме с лоши практики“, посочи Перфанова.
В НСНИ са получавани и сигнали за агенции, които задържат оригиналните документи и ключовете на недвижим имот след покупката с уговорката да търсят наемател. При намирането на такъв те не уведомяват собствениците, а се възползват от факта, че разполагат с нотариален акт и подписват договор с наемателя, за да събират наемите в своя полза. Историята се разбира, когато собствениците на имота искат да разберат какво се случва с процеса на отдаване под наем. След разкриването на измамата обикновено агентите „изчезват“. „Това е типичен случай за фирма, която не членува в браншова организация, не спазва етичен кодекс, не фигурира в професионални регистри, няма сайт, няма „лице“ на пазара“, пояснява Перфанова.
Друг сигнал, получен в НСНИ, е за подобна „агенция“ за имоти, с каквато строителна фирма извършва измама, като подменя номера на вече продаден апартамент върху архитектурния проект с несъществуващ номер и прави опит за препродажба на имота. Измамата е засечена от банката, която е трябвало да кредитира сделката, и от друг брокер, към който клиентите се обръщат за допълнителна консултация, но след като са подписали предварителен договор.
Ирена Перфанова обясни и че има практика агенции да събират т.нар. „стоп капаро“ от клиенти преди подписване на предварителен договор за сделка, което обаче не връщат, а търсят причини клиентът да се счита за неизправен или се бави връщането на парите с обяснението, че те са в сейф и има нужда от време за тяхното възстановяване. „Когато се оставя депозит в агенция за имоти, клиентите трябва да са наясно какво постигат с това плащане – спират имота от продажба само от агенцията или по волята на самия собственик и съответно какво им гарантира „стоп капарото“, съветва тя.
07:59 | 14.09.22 г.
