Пазарът на бизнес имоти в Русия - има ли лъч надежда?

Празните витрини и знаците „Отдава се под наем“ на помещенията по ул. „Тверская“ в Москва илюстрират въздействието на срива на рублата и по-широките икономически проблеми на Русия, които удариха пазара на бизнес имоти, пише Wall Street Journal.

Празните магазини обаче не са проблем само на собствениците. Наемателите все по-често се обръщат към собствениците на помещенията – търговски или офис, с молба за предоговаряне на наемите. И собствениците обикновено съдействат, защото осъзнават перспективите да останат без никакви наематели.

Падащите наеми и икономическата несигурност доведоха до срив в инвестициите в имоти. Анализатори предупреждават и за натиск върху банковата система, тъй като намаляващите доходи на собствениците на имоти може да ги затруднят да си обслужват дълговете. Само от началото на 2015 г. собствениците на имоти в Москва са изгубили от намалени наеми над 2 млрд. долара, според Алексей Филимонов от консултантската компания Astera, която сътрудничи на BNP Paribas Real Estate.

Проблемът се крие в местната практика наемите да се изчисляват в долари, което се дължи на това, че собствениците на имотите теглят заеми в долари. Заради резкия спад на рублата спрямо долара обаче наемателите, които плащат в местна валута, се сблъскаха с двоен ръст на наемите.

През последните седмици рублата успя да се възстанови слабо спрямо долара. Това обаче не намали особено натиска върху наемателите, които се сблъскват с ефектите на отслабената икономика заради спада на цените на петрола и западните санкции срещу Русия заради ситуацията в Украйна.

Правителството на Руската федерация очаква брутният вътрешен продукт (БВП) на страната да се свие с около 3% през 2015 г., което ще е първият спад на икономиката от 2009 г. Други икономисти обаче смятат, че икономическият спад ще е много по-дълбок.

Притиснатите в ъгъла наематели преговарят за по-ниски наеми, както и за наеми, деноминирани в рубли, а не в долари. Тези преговори не се водят лесно, но повечето от собствениците на помещения проявяват разбиране, коментира Олег Каржавик, директор бизнес развитие в O’KEY Group SA – един от водещите търговци в Русия.

Очаква се през тази година делът на празните площи в най-висококачествените молове в Русия да се увеличи средно до 6 на сто от 1,5% през 2014 г., прогнозира консултантската компания Cushman & Wakefield. Същевременно средният наем на кв. м площ се очаква да падне до около 2 500 долара годишно от 2 625 долара през 2014 г. и 3 900 долара през 2013 г.

Наемите за по-нискокачествени площи са изгубили само от началото на годината около 30 на сто, според Владимир Пинаев от CBRE Русия. Забавя се и новото строителство на офиси и търговски площи. Строителни компании обявиха плановете за изграждането на 850 хил. кв. м нови търговски площи в Москва, но според консултантската компания JLL на пазара реално ще излязат не повече от половината.

Данни на консултантската компания Real Capital Analytics Inc. сочат, че през миналата година са били осъществени сделки с имоти за 3,3 млрд. долара, което е с 68% по-малко в сравнение с предходната година. Голяма част от сделките са „замразени“.

Същевременно JLL публикува данни, според които инвестициите в бизнес имоти в Русия през първото тримесечие на годината са в размер на 490 млн. долара - спад от 34% спрямо първите три месеца на миналата година, съобщава онлайн изданието property-magazine.eu.

Забавеният икономически растеж, ограниченото и скъпо финансиране и политическото напрежение оказват значително въздействие върху инвестиционния климат в Русия през 2014 г. и продължават да оказват натиск върху инвеститорското доверие през годината.

Според консултантската компания обаче има и позитивни сигнали – стабилизирането на цените на петрола и намаляването на волатилността на обменния курс на рублата, която е поскъпнала с 19 на сто от края на януари.

От компанията изтъкват, че преговорите по някои сделки, които са били „на изчакване“ от миналата година, са подновени въпреки икономическата несигурност, а интересът към руския пазар на бизнес имоти бавно започва да се възстановява.

Компанията признава обаче, че рискът остава висок, което се отразява и на доходността от инвестициите в имоти. Доходността на офисите и търговските площи в Москва се е увеличила с по 50 базисни пункта до 10,5% и 10,75% съответно за офисите и шопинг центровете и с 25 базисни пункта до 12% за складовите площи.