Инвестициите в имоти в Русия - "Сървайвър" за напреднали

Инвестициите на нововъзникващия руски пазар на имоти със сигурност са предизвикателство за всяка компания. Не само че системата е изключително сложна, но и правилата на играта се променят много бързо, пише Наталия Стенина, старши сътрудник в адвокатската компания Пепеляев Груп, за онлайн изданието The Moscow Times.

Руските закони често са двусмислени и неясни що се отнася до регулирането на финансирането на строителни проекти. Това често води до индивидуално разглеждане на случаите и интерпретации, които не могат да бъдат оправдани от търговска гледна точка.

За целите на финансирането на строителството на бизнес имоти на пазара системно се използват т. нар. "инвестиционни споразумения". Този тип договори обикновено предвиждат всяка от участващите страни да се включи в проекта и да сподели ползите от крайния продукт в предварително определени пропорции на базата на удостоверение за разпределение на площите след завършване на строителството.

Липсата на яснота относно законовия характер и правилата, регулиращи инвестиционните дейности, обаче винаги е била сериозен недостатък на този тип договори, посочва експертът.

Поради липсата на ясни законови регулации руският търговски съд неотдавна излезе със становище, поясняващо характера на инвестиционните споразумения.

Съдът отсъди, че инвестиционните споразумения в общия случай следва да се тълкуват като споразумения за партньорство, в които само страната по договора, която държи правото на собственост върху парцела, има право да регистрира правото на собственост върху имота при завършването му.

Според съда в този случай се смята, че този партньор е сключил договор за покупко-продажба за бъдещ имот с другите страни по инвестиционното споразумение, като по този начин собствеността върху техните дялове в имота може да бъде регистрирана едва след като партньорът, придобиващ правото на собственост върху имота, регистрира това право.

Споразуменията могат да се тълкуват също така и като сделка за покупко-продажба на бъдещ имот, което има същите законови последици като тези, описани по-горе, или като договори за строителство, ако бъде доказано, че намерението на страните е било да осигурят строителни дейности срещу заплащане.

Със закон от декември 2011 г. бе променен режимът за инвестиционните договори, сключени преди 1 януари 2011 г. между инвеститора и държавата (или общината) по отношение на държавна или общинска земя. Независимо какво са се договорили страните в договора, законът дава на държавата/общината право да прекрати едностранно инвестиционния договор, ако най-малко 40% от строителството не е завършено преди крайния срок, упоменат в договора, или ако договорът не упоменава крайни срокове, най-малко 40% от строителството не е завършено преди да изтече разрешителното за строеж.

Договорът може да се прекрати едностранното от държавата/общината и в случай, че не е получено разрешително за строеж преди крайните срокове, упоменати в договора, или ако договорът не упоменава крайни срокове, ако не е получено разрешително за строеж в рамките на пет години от датата на влизане в сила на инвестиционния договор.

Трябва да се отбележи, че съдебната пракика все още не е установила последователен подход към прекратяването на инвестиционни договори. Случаи от близкото минало обаче показват, че съдът като цяло действа доста формално и е почти невъзможно даден инвеститор да докаже, че проектът не е бил завършен по вина на държавата/общината, което отново е в ущърб на бизнеса, заключава Стенина.