Какво предстои на пазара на имоти в Хонконг

Ако цените на имотите могат да служат за ориентир, Хонконг вероятно е най-желаното място на земята, пише в статия The Economist.

Наемите на офисите, които достигат до 1 700 долара/кв. м годишно, в момента са най-високите в света. От началото на 2009 г. насам цените са нараснали с близо 50%, достигайки нивата от преди последния имотен срив в Хонконг в края на 90-те години на миналия век. Дали историята ще се повтори?

Търсенето засега е стабилно. Валутата в Хонконг е вързана към щатския долар, така че разхлабената финансова политика на Федералния резерв и поредицата от вливания на ликвидност държат лихвите на равнища далеч под инфлацията.

При липсата на кой знае какви други опции за печеливша инвестиция на парите си, местните купуват имоти.

Обвързването на хонконгската валута с долара намалява и валутния риск, което прави имотите в Хонконг още по-привлекателни за хората, които не живеят там.

Най-сериозният дял от тези купувачи са от континентален Китай, като на тях се падат вероятно около 14% от всички сделки с жилища, въпреки мерките за контрол на капитала, които прилага Китай.

Най-големият фактор за ръста на цените обаче е ограниченото предлагане. Правителството държи монопол върху земята в Хонконг и отпуска повече парцели на търг само ако прецени, че това е удачно.

По-малкото предлагани парцели неминуемо води до намаляване на новото строителство. През 90-те години годишно се завършваха по около 23 хил. имота, а в момента броят на новозавършените жилища е около 10-11 хил. за година.

"Този пазар все още не е балон", смята Пол Луи от инвестиционната банка Nomura. Той посочва, че делът на непродуктивните запаси е минимален - едва 4% от жилищните имоти не са обитавани.

Що се отнася до това до каква степен хората могат да си ги позволят - по думите му приходите в сектора на имотите са нараснали с 25% от 1997 г. А задлъжнялостта е доста ниска. Около 60% от частните жилища не са ипотекирани. За останалите обслужването на ипотеките струва на собствениците едва около 1/5 от заплатите им.

Но дори и в тази ситуация основните принципи на пазара могат да се променят. Има редица опасности, които могат да "приземят" пазара, а някои от тях са извън контрола на местните власти.

Евентуално рязко повишение на лихвите в САЩ например ще окаже голямо въздействие върху местния кредитен пазар. Друга възможност е "твърдото приземяване" на китайската икономика, което ще засегне не само притока на пари от континенталната част на страната, но и би могло да предизвика по-сериозни последици за широката икономика.

Общата криза в доверието на нововъзникващите пазари, която със сигурност би последвала евентуален срив в Китай, вероятно ще доведе до по-мащабно разпродаване, което ще засегне финансовия и имотен сектор в града.

Една по-правдоподобна причина да се смята, че пазарът може би наближава своя пик, е наближаващият завой в политиката на управниците. Новият управител на административния регион, който ще поеме властта през юли, даде да се разбере, че иска да сложи край на политиката на поддържане на високи цени на земята, водена от предшествениците му.

Той възнамерява да ускори строителството на субсидирани жилища, което ще обезсърчи частния пазар. Което е по-важно, той обещава да увеличи предлагането на земя: например чрез промени в зонирането, престрояване на стари жилищни сгради и други подобни мерки.

Местната преса изобилства от статии за собственици на жилища, които бързат да продадат имотите си, докато цените не са паднали след въвеждането на новата поземлена политика. Тревогите застигат дори и сегашната администрация, чиито политики са до известна степен причината за скъпите имоти. Финансовият министър на Хонконг Джон Цан предупреди в официалния си блог този месец, че е "силно притеснен от опасността от ценови балон" в сектора на имотите.

Подобни опасения изглеждат оправдани. Според последните данни през първото тримесечие цените в Хонконг са били с 58% над "оправданата им стойност", което е дългосрочното средно съотношение между наемите и доходите. Това нарежда Хонконг на второ място след Сингапур сред най-надценените пазари на имоти, пише авторитетното издание.