Ще продължи ли възстановяването на пазара на бизнес имоти?

Преди понижението на рейтинга на САЩ да предизвика нова буря на пазарите, секторът на бизнес имотите в страната успя да се посъвземе, пише изданието EuroMoney. Оценките тръгнаха нагоре, на пазара започнаха да излизат бизнес имоти, които са пазени от инвеститорите и собствениците им за по-добри времена, появиха се и нови възможности за финансиране. Дали обаче застоят в икономическия растеж ще изтласка пазара от правилния курс?

Три години след фалита на Lehman Brothers спокойно може да се каже, че изобилието от изгодни възможности за покупка на бизнес имоти, което инвеститорите очакваха от изпадналите в затруднените банки в САЩ и Европа, няма да се сбъдне. Въпреки че затрудненията на кредиторите и потенциалните инвеститори частично се преодоляха през изминалата година, рекапитализацията и търсенето на начини за компенсиране на задлъжнялостта от двете страни на Атлантическия океан пречи на възможностите за изгодни сделки на ниски цени.

Рей Торто, главен глобален икономист на CBRE в Ню Йорк, твърди, че в Европа и САЩ пазарите на бизнес имоти се представят по-добре от икономиката като цяло. След няколко  години на нестабилни пазари и ръст на "лошите" кредити, пазарът на бизнес имоти в САЩ се нормализира, въпреки че възстановяването е умерено. От пика през 2007 г. цените на бизнес имотите в САЩ са паднали с 42%, или с около 10% повече от спада, отбелязан през 90-те години. Индексът за цените на бизнес имотите на Moody's/Real през юли показа ръст от 6,3% за май - първото положително движение след шест месеца на спад и най-голямото откакто се съставя индекса (2000 г.).

В същото време банките се опитват да намалят експозициите си към бизнес имоти. Данни на Foresight Analytics показват, че експозициите на финансовите институции към бизнес имоти са най-ниско ниво от 2009 г. Кредитите, които банките са отпуснали за бизнес имоти, без значение дали ипотеки, или заеми за придобиване на терени и строителство, са се свили до 1,55 трлн. долара при 1,8 трлн. долара през първото тримесечие на 2009 г.

Сред мерките, които предприемат банките има и такива, които целят да дадат на кредитополучателите повече време да изплатят дълговете си. Въпреки това кредиторите са изправени пред загуби в размер на милиарди долари - проблем, който се влошава от ниските цени на имотите.

През юли например Федералната корпорация по депозитно застраховане затвори 13 банки, които притежаваха „лоши“ кредити за над 1 млрд. долара. Ипотеките за закупуване на бизнес имоти представляват около една трета от тях, сочат данните на регулаторния орган. Статистиката на регулатора обаче показва още, че темпът на банкови фалити в САЩ значително се е забавил.

Завръщат ли се кредиторите?

Допреди S&P да понижи кредитния рейтинг на САЩ търсенето на доходност предизвикваше риск апетита на инвеститорите в недвижими имоти. Кредитната активност в страната се засили още в края на 2010 г. и първото тримесечие на 2011 г. По-ниските цени привлякоха инвеститори със свободен кеш. Те увеличиха инвестициите си в недвижими имоти в търсене на по-висока доходност на фона на ниската привлекателност на финансовите и дълговите пазари.

Въпреки присъствието на мотивирани кредитори обаче неотдавнашно проучване сред търговските банки, проведено от Федералния резерв, показа, че около една трета от банките в Страната на неограничените възможности през второто тримесечие са затегнали условията за отпускане на заеми.

Рей Торто от CBRE коментира: „До началото на август условията за достъп до кредитен ресурс в САЩ значително се бяха подобрили. Сега растежът на сделките отново се забавя, след като кредиторите пак започнаха да обмислят по-сериозно експозициите си към бизнес имоти. Предстои да видим дали това е само моментно явление за пазара.“

Британските кредитори пак в летаргия

Окуражени от засилването на кредитната активност през миналото лято, участниците на пазара във Великобритания се надяваха, че по-лесният достъп до финансиране ще раздвижи пазара на имоти като цяло през годината.

Въпреки конкуренцията за финансиране на най-висококачествените активи в лондонското Сити и Уест Енд, малцина кредитори имат достатъчен интерес към финансиране на по-нискокачествени активи. Като цяло активността при кредитирането във Великобритания изглежда отслабнала спрямо първото тримесечие, въпреки появата на нови кредитори.

Тези тенденции си имат и своите позитиви. Продажбата на активи и отписванията на стойностите им от балансите доведе до 10% редукция на дълговете към кредиторите за следващите 4 години според Бари Осилая от Jones Lang LaSalle в Лондон. По думите му, налетите в икономиката пари са помогнали на финансовите институции да възстановят равновесието по балансите си, така че спокойно да отписват кредити ако се наложи.

В последните 12 месеца най-колемите кредитори на Острова са отписали заеми на стойност 10 млрд. паунда. Някои британски банки си сътрудничат успешно и с експерти по управление на активи, за да се справят по-качествено с проблема на „лошите“ кредити.

Инвеститорите смятат основните пазари на недвижими имоти като цяло за безопасни. Останалите пазари, включително и вторичните, остават встрани.

Много от инвеститорите се питат и доколко оценките на бизнес имотите са устойчиви на евентуален икономически срив. Има много въпросителни и около имотния пазар в Азия, който е на път да прегрее.