Отчитат 7% спад на средния размер на ипотеките у нас през 2010 при 22% през 2009

Изминалата 2010 година се характеризираше с нормализиране на ипотечния пазар в България, въпреки че част от показателите отбелязаха спад, сочи годишният анализ на консултантската компания „Кредит Център“.

Средният размер на отпуснатите в страната ипотечни кредити намаля със 7% до 33 740 евро, но понижението му бе далеч от рекордните 22%, отчетени през 2009 г. спрямо 2008 г. Основните причини за спада през изтеклата година могат да се търсят в по-ниските цени на имотите, както и в продължаващото търсене на малки по квадратура жилища.

Лихвите през изминалата година се движеха между 7% и 8% за кредитите в евро и между 8,5% и 9,5% при ипотечните заеми в лева, което е понижение средно с 1 пункт спрямо 2009 г., посочват от компанията.

„Изтеклата 2010 г. ще запомним с понижаването на лихвите на ипотечните кредити и подобряване на условията по тях. Друг съществен момент бе появата на разнообразие от нови, подходящи за периода на криза, ипотечни продукти. Търсенето на жилищни заеми бе основно в границите между 20 хил. и 40 хил. евро, като на пазара се завърнаха младите хора, чийто дял се покачи двойно спрямо предходната година“, коментира Тихомир Тошев, изпълнителен директор на компанията.

„Имаме всички основания да вярваме, че намалението на лихвите ще продължи и през 2011 г., като то ще е предпазливо и ще следва намалението на лихвите по депозити и растежа на икономиката на страната, намаляването на риска на пазара и нагласите на потребителите. Очаквам в края на 2011 г. лихвените нива по ипотечните кредити да се движат в рамките на 6,25%-6,75% в евро и 7,5%-8% в лева“, прогнозира той.

Започналият през 2009 г. спад в средния размер на изтеглените ипотечни кредити продължи и през 2010 г., но значително по-овладян. Докато понижението на този показател през 2009 г. спрямо 2008 г. бе с над 10 хил. евро, то 2010 г. ни направи свидетели на допълнителен спад само с около 2 500 евро, посочват от компанията. Оттам прогнозират, че през настоящата година средният размер вероятно ще се покачи.  

  Най-осезаем е спадът в средния размер на кредитите във Варна и Пловдив. София, която през 2009 година отчете сериозен срив, този път отбелязва сравнително плавен спад с 3000 евро. Столичани се оказаха най-активните кредитополучатели през изтеклата вече 2010 година. В София и най-голяма част от ипотечните заеми бяха изтеглени в европейска валута – 96%.

И през 2010 година най-активните кредитополучатели бяха тези между 26- и 35-годишна възраст, които представляваха над 55% от всички. Техният брой дори се покачи спрямо 2009 г., когато делът на тези потребители на ипотечни заеми беше 53,5%. През изтеклата 2010 година се наблюдаваше и друга интересна тенденция – спад в активността на кредитополучателите на възраст над 45 години и същевременно „събуждане” на най-младите между 18- и 25-годишна възраст, чийто брой през 2010 година почти се удвои спрямо 2009 г.

Най-предпочитаните кредити през 2010 г. бяха тези между 10 хил. и 30 хил. евро, които представляваха повече от половината (51%) от изтеглените през годината ипотечни заеми. За разлика от предходната 2009 г., сумите между 10 хил. и 30 хил. евро доминираха, и то значително, над тези в категорията 30 хил. – 50 хил. евро, които бяха 32,6% от всички.

Превесът на считаните преди години за „малки” кредити (между 10 хил. и 30 хил. евро) характеризира като цяло постепенното стабилизиране на ипотечния пазар през изминалата година, но с все още плах оптимизъм и далеч от размаха при жилищното кредитиране в годините преди кризата. От друга страна, потвърди се започналата в последните години тенденция за намаляване в търсенето на финансиране до 10 хил. евро – кредити в този размер през 2010 г. изтеглиха едва 1,3% от потребителите. Значителен спад се отчита в най-високия сегмент – ипотечните кредити над 90 хил. евро, каквито за изминалата година са взели 0,87% от клиентите на компанията.

2010 година затвърди тенденцията ипотечни кредити да се теглят основно с цел покупка на жилище. През изминалата година заеми с тази цел взеха 90,7% от кредитополучателите. Свиването на потреблението и нежеланието за задлъжняване обясняват намаляването на ипотечните кредити, изтеглени за извършването на строително-монтажни работи или пък за лично ползване – за 2010 г. те са съответно 0,53% и 8,77% от общия брой. Статистиката на „Кредит Център” не отчита заеми, получени за финансирането на сделки с парцели, причините за което могат да се търсят в занижената инвестиционна активност в резултат на кризата.

Предпочитанията на получателите на ипотечни кредити се ориентират към по-кратки срокове за погасяване на заемите, сочат още данните. Най-голяма част от отпуснатите през 2010 г. кредити са за срок от 16 до 20 години (35,8%), следвани от тези в категорията 10-15 години (31,76%). Намаляват заемите, взети за период от 21 до 25 години – през изминалата година те са 17,24%. За сравнение, през 2009 г. делът им е бил 22% от всички ипотечни кредити, а през 2007 г. – цели 43%. Със срок на погасяване над 30 години през 2010 г. са изтеглени едва 1,5% от кредитите.

Според данните на компанията най-предпочитаният процент за външно финансиране през 2010 г. остава между 50% и 60%, както и през предходната година. Делът на кредитите в този сегмент обаче намалява на 29% спрямо 34,7% през 2009 г. Същевременно се наблюдават значителни промени в останалите сегменти. Кредити на стойност между 60% и 70% от стойността на имота вече теглят 20,4% от кредитополучателите при 11,3% година по-рано.

Особено изразителна е промяната в още по-високите нива на финансиране – между 70% и 80%. Такъв процент от сумата по сделката е отпусната на 22% от клиентите на банките, докато само година преди това подобно финансиране са взели едва 9,3% от клиентите. Отлепяне от дъното от компанията наблюдават и при нивата от 80-90% финансиране. Всичко това е за сметка на намалелия дял на по-ниските нива на външно финансиране, а именно тези в категорията до 40-50% от стойността на имота, както и до 40%.

Натиснете за по-голям размер

Графиката на ипотечните кредити в страната показва устойчиво нарастване на размера на изтеглените заеми от август 2010 г. насам.

Ипотечни кредити в България през 2010 г. са изтеглили най-вече домакинства с месечен доход между 1500 лв. и 2000 лв., каквито са близо 70% от кредитополучателите. След тях се нареждат семействата с месечни доходи между 2500 лв. и 4000 лв. (17,27%), следвани от тези с най-ниски доходи – до 1500 лв., каквито са почти 9% от потребителите на ипотечни кредити. 3,8% от ипотечните заеми през 2010 г. са получени от фамилии с доходи над 4000 лв.

Разпределението на кредитополучателите по професии демонстрира покачване на активността от страна на работещите в администрацията, информационните технологии, финансовата сфера. По-активни потребители на ипотечни заеми спрямо 2009 година са станали и служителите в химическата промишленост, медицината, медиите. Спад продължава да се наблюдава при работещите в строителната сфера, недвижимите имоти, селското стопанство, енергетиката.

Развитие на пазара в течение на годината според наблюденията на компанията

Още в началото на 2010 година запитванията от страна на потребителите се увеличиха спрямо последните месеци на 2009 г., като същевременно профилът на кандидатите за ипотечен кредит стана по-разнообразен. Офертите от страна на банките започнаха плавно да се подобряват, а лихвите продължиха да падат, което активизира хората с по-стабилни доходи, казват от компанията.

За това активизиране спомогнаха и активните рекламни кампании на банковите предложения за жилищно кредитиране. Все пак малките суми на кредитите и кратките срокове останаха предпочитани от потребителите. През март условията на пазара предразположиха редица потребители да прибягнат до покупка на панелно жилище, което в следващите месеци се оформи като една от тенденциите на 2010 г.

През април на пазара започнаха да се появяват и сделки за над 80% финансиране, но това се случваше само за имоти с добра локация, високо качество на строителството и изгодна цена на придобиване. За да са сигурни в реалната пазарна стойност на имота, клиентите през този период започнаха все по-често да прибягват до изготвянето на експертна оценка, преди да подпишат предварителния договор за покупка на имота, посочват консултантите.

Тенденцията интересът към ипотечните кредити да расте като цяло бе актуална през цялата 2010 г. Месец май също отбеляза ръст с около 8% спрямо април. Появиха се предложения за до 100% финансиране, но до подобни сделки трудно се достигаше. Желанието на клиентите да получат пълната сума най-често бе нереалистично с оглед на техните текущи доходи и стойността на имота, който купуват.

Въпреки появата на първите положителни тенденции за подобряване на икономическата среда в началото на лятото хората продължиха да изпитват притеснение за финансовата си стабилност в краткосрочен план и предпочитаха да се възползват от възможността да се сдобият с нов дом с минимално ниво на риск. През този период много българи, работещи в чужбина, се върнаха, привлечени от ниските цени на имотите. Няколко банки направиха и специални предложения за тази група купувачи. Около 6% от запитванията през юни бяха именно от тези купувачи. Тенденцията на растящ брой отпуснати ипотечни заеми за малки суми се запази през цялото лято на миналата година.

Съживяване през лятото демонстрираха не само българите в чужбина и жителите на по-малки населени места, но и по-заможните семейства, които вече притежаваха апартамент, но използваха момента, за да си купят къща например, отбелязват от компанията. През юли се забеляза и по-активно търсене на кредити за покупка на панелни апартаменти и на такива без Акт 16. Това финансиране бе достъпно и банките отпускаха на купувачите необходимите им суми.

През август лихвите по ипотечните заеми започнаха по-сериозното си намаление и слязоха до нива около 7 – 7,5% за кредити в евро и под 9% за тези в лева в последните месеци на годината.

В началото на есента потребителите на кредити се радваха и на по-лесен достъп до финансиране. Продължи да расте и групата на хората, които получаваха одобрение за ипотечен кредит. Есента донесе още една интересна тенденция – лихвите достигнаха до нива, близки до тези отпреди кризата. Стабилност характеризираше целия сегмент и това се отрази в действията на участниците на пазара. Продавачите започнаха по-трудно да правят отстъпки, а купувачите предпочитаха да затворят сделката, вместо да продължават огледите с месеци. На фона на това поведение банките подобряваха условията и сроковете си.

В последните месеци на годината нарастваше търсенето на по-висок процент кредитиране. Този период обаче ни направи свидетели на още един вид поведение на клиентите на кредити – част от тях – тези с по-голяма кредитна задлъжнялост, търсеха начини за преструктуриране на задълженията си, а онези, които имаха възможност, погасяваха част от главниците си и намаляваха месечната тежест на плащанията си, отбелязват консултантите. Основна цел на домакинствата в края на годината стана оптимизирането на разходите и стремежът към по-разумни и рационални, а не емоционални решения – важен ефект от икономическата криза.