Средно с 15% са паднали офис наемите в София спрямо края на 2009

Пазарът на офиси в страната продължава да се характеризира с дисбаланс между търсенето и предлагането в полза на второто. Това е резултат от голямата инвестиционна активност в сегмента през последните години и нестабилната икономическа ситуация в страната, рефлектирала върху бизнеса.

През 2010 година инвестиционната активност в сектора се свива до нива от 2005 година, с много малък брой новообявени проекти. По данни на Националния статистически институт, за първите девет месеца на годината са издадени с 32,64% по-малко на брой разрешителни за строеж на административни и офисни сгради спрямо същия период на 2009. В реално изражение, са издадени 163 разрешителни с обща разгъната застроена площ от 119 712 кв. м.

През 2010 г. на територията на София са завършени над 203 хил. кв. м офис площи клас А и В, с което общият обем се повишава до близо 1,2 млн. кв. м. Запазва се тенденцията голям дял от нововъведените в експлоатация площи да са ситуирани в периферни райони на столицата или по вече обособените бизнес локации – бул. „България“, бул. „Черни връх“, бул. „Цариградско шосе“ и бул. „Тодор Александров“, сочи нов доклад на GVA Sollers Solutions.

Новоизградените офиси регистрират 16,9% увеличение над наличните до момента площи в столицата и значително ще допринесат за увеличаване на коефициента на незаетост. В периферните райони на града, където са ситуирани над 70% от проектите, последният вече надхвърля 20%. Логично, този процент е по-нисък в централната част на града в резултат на ограниченото предлагане на модерни офис площи.

Към декември 2010 година на територията на София в процес на изграждане са над 650 хил. кв. м офис площи, като според инвестиционните намерения над 30% от тях се очаква да бъдат завършени през първите месеци на 2011 г.

Друга характерна тенденция е, че значителен брой от договорите за наем се сключват на ценови нива, по-ниски спрямо средните за района и типа имот. Наемните нива са съобразени с типа на клиента, площта, която се наема, периода, за който се сключва договорът и др. Схемите за актуализация на наема са стъпаловидни, съобразени с макроикономическите показатели на страната.

Както през първата половина на 2010 инвеститорите са принудени да предлагат атрактивни условия за наемане на офис площи. Част от тях са: поемане на разходи по преместване; гратисни периоди в зависимост от срока на договора; поемане на разходите по довършителните работи по интериора на офиса и др.

Търсене

Както и през първата половина на годината водещият мотив за търсене на офис площи е желанието за оптимизиране на разходи на наем. Търсенето е фокусирано върху малки (до 75 кв. м) и средно големи (до 200 кв. м) площи. Не липсват и клиенти, търсещи по-големи офис пространства, като това са предимно представители на ИТ сектора и аутсорсинга.

Продължава движението на наематели от стари административни сгради и апартаменти в центъра към модерните новоизградени бизнес локации. Докато през 2009 г. преместванията са сравнително плахи поради липсата на информация за пазара, то през 2010 г. пазарът се активизира. Компаниите се възползват от намалените наемни нива и пристъпват към релокация на сегашните си офиси. Други фирми използват момента да предоговорят наемните нива на офисите си, а собствениците са склонни да направят отстъпка с цел запазване на част от приходите си.

Най-активни при търсенето и наемането на офис площи в столицата през 2010 са предимно компании от IT сектора, консултантски компании, телекомуникационни компании, фирми, занимаващи се с търговия на потребителски стоки, счетоводни и адвокатски къщи. Те търсят офиси с площ до 300 кв. м, с удобна локация за клиенти и служители и с възможност за паркиране.

На пазара на наеми офертните цени на офис площите клас А и В в София отчитат среден спад от близо 15% спрямо края на 2009 г. Най-съществено е понижението в периферните райони – 14,29%, където наемните нива варират от 4,5 до 5,5 евро на кв. м на месец.

Средните офертни наемни цени в централната част на столицата и офис дестинациите се движат в рамките на 8 - 12 евро на кв. м.

Наемните нива във Варна също отчитат спад средно с 16,6% спрямо 2009 г. През периода офертните наемни стойности на офис площите клас А достигнаха нива близо 10 евро на кв. м на месец. В широкия център и периферните райони се предлагат площи от 4 до 8 евро на кв. м.

Очаквания за 2011

Все повече инвеститори ще се съобразят с плановете за инфраструктурно развитие на градовете, с цел предоставяне на по-атрактивен продукт на крайния клиент. Тенденцията на дисбаланс между търсенето и предлагането в полза на второто ще се запази като резултат от високата инвестиционна активност в сегмента през минали периоди.

Усвояването на новопостроените свободни площи и на тези в процес на строеж ще отнеме на бизнеса повече oт 34 месеца, при условие че темповете на усвояване на нови площи през 2012/2013 достигнат до тези от периода 2007/2008 година.

Ще продължи повишаването на незаетостта в бизнес сгради, разположени в райони с липса на транспортна осигуреност. Ще продължи тенденцията на релокация с цел оптимизация на разходите за наем.