Времевият парадокс при инвестициите в имоти в Европа

Инвеститорите в имоти в Европа са изправени пред времеви парадокс. Анализите показват, че инвеститорите и кредиторите все още действат в режим „понижен риск“, като са фокусирани почти изцяло върху първокласните активи, докато именно извън тях изглежда има по-голяма логика да се инвестира, смятат от консултантската компания за имоти Henderson Global Investors.

Според консултантите именно сега е моментът, в който инвеститорите да обмислят да се изкачат по кривата на риска, за да се възползват от настоящите инвестиционни възможности и за да са най-добре позиционирани за следващия цикъл на наемния пазар.

По този начин инвеститорите ще бъдат „възнаградени“ със значителна рискова премия заради експозицията си извън най-горния сегмент от пазара.

От компанията посочват няколко основни аргумента в полза на тази хипотеза:

• Европейската икономика измина дълъг път от началото на кризата. Икономическите дани сега сочат за очаквано умерено възстановяване с около 2,5% среден годишен ръст на БВП за следващите три години в основните европейски икономики.  
• Поне що се отнася до първокласните активи, възстановяването вече е налице и се очаква да започне да играе роля в инвестиционните оценки. Наемните пазари обикновено изостават в реакцията си от икономическите индикатори. От опита от минали рецесии може да се предположи, че на наемите може да са необходими две до три години да стигнат дъното след момента на най-ниската точка на икономиката.  
• Това подсказва, че европейските пазари на имоти ще станат свидетели на първите наемни ръстове между средата на 2011 и средата на 2012 г. При липсата на бум в строителството стабилизацията може да дойде и по-рано от този период.  
• Наемодателите с договори, изтичащи през 2014-2015 г., потенциално може да се възползват от преотдаване на площите в условията на ускоряващ се наемен ръст. Наред с това периоди на наемен ръст обикновено привличат спекулативни инвеститори, които се фокусират именно върху имоти с кратки неизтекли договори.  
• Както и по време на настоящия цикъл, ниските нива на ново предлагане на площи са в полза на технически наемни повишения, въпреки че пазарът се намира в период на слаб ръст.

По думите на Алис Брехни, директор "Проучвания" в компанията, инвеститорите имат навика да наддават за определени имоти, конкурирайки други потенциални купувачи, когато очакванията на пазара се базират на досегашен ръст. В тези случаи инвеститорите обикновено гледат пазарния ръст назад във времето и го екстраполират за бъдещи периоди.

За разлика от това, в случаите когато те се изкачват по кривата на риска преди масовия инвеститор, около момента на най-ниската точка на наемния пазар, инвеститорите могат придобият актив, възползвайки се от целия цикъл на наемното възстановяване.