Половината от индустриалните и логистични площи в София са за собствени нужди

С влезлите в експлоатация през третото тримесечие около 50 хил. кв. метра съвременните индустриални и логистични площи в страната вече достигат 2,4 млн. кв. м*. По-голямата част от тях (близо 75%) са за собствени нужди, но докато в София този дял е около 50%, в страната е над 90%, става ясно от доклад на „Елта Консулт“.

В страната има голямо количество нереализирани индустриални и складови площи на етап проект. Към настоящия момент инвеститорите в такива обекти не са склонни да рискуват да започнат изграждането на спекулативни площи, т.е. предназначени за отдаване под наем, а се концентрират върху проекти по поръчка.

Районът около София остава най-развитият пазар

Към края на третото тримесечие на годината в в София и района има над 1,035 млн. кв.м модерни индустриални площи, от които около 520 хил. кв.м са спекулативни – частично или напълно предназначени за отдаване под наем.

По-голямата част от съвременните индустриални площи (над 70%) са разположени в източната част на София – около аерогара София, бул. „Ботевградско шосе“, Околовръстен път и в района на община Елин Пелин. Около 23% са съсредоточени в северозападната част на града – кв. „Илиянци“, „Модерно предградие“, „Захарна фабрика“, „Военна рампа“, както и териториите в общините Божурище и Костинброд.

В края на третото тримесечие наемът за първокласни индустриални и логистични площи в София е около 4 евро на кв. м на месец – това е приблизително 5% спад в сравнение с предходния период и около 20% спрямо третото тримесечие на 2009 г., сочат данните от доклада.

Договори за наем обикновено се сключват за период от 3 до 5 години и често са съпроводени от различни отстъпки и стимули, които наемодателите предлагат като гратисен период и финансова помощ при ремонт или преместване.

През третото тримесечие нивото на незаетост се повиши до 15% от всички спекулативни площи, като от компанията прогнозират известен ръст в краткосрочна перспектива.

В София се предлагат и значително количество стари складове и промишлени площи, които не отговарят на изискванията на съвременните стандарти. Наемите за такива площи са в между 1,5 и 2,5 евро на кв.м на месец, а нивото на незаетост е по-високо от средното за София.

Инвестиционният пазар остава в застой. Доходността от първокласни площи в сегмента към момента се оценява на около 11,5%.

През тримесечието няма завършени нови спекулативни проекти извън София

Цялата наличност на модерни индустриални площи в страната (без района на София) е около 1,35 млн. кв.м, от които приблизително една трета са разположени в района на Пловдив. За разлика от София, в страната делът на спекулативните проекти все още е минимален – под 10%.

Особеност на сградния фонд извън столицата, е че преобладават производствените сгради – докато в София складовите и логистични площи са почти двойно повече от производствените, в страната те са едва 20%.

През следващите месеци се очаква завършването и въвеждането в експлоатация на няколко големи спекулативни проекта – първата сграда на Логистичен парк Русе с 13 850 кв.м складови площи, сграда А6 на Логистичен парк Варна (10 000 кв. м складови площи) и първата фаза на Логистичен парк Марица близо до Пловдив (8 000 кв. м).

Наемите на индустриални площи в страната варират между 1,5 и 3 евро на кв.м на месец, като във Варна и Бургас са относително по-високи – между 2,5 и 3,5 евро на кв.м.

Напоследък някои по-малки регионални центрове с добра локация (в близост до основните пътища от републиканската пътна мрежа) също станаха доста привлекателни за инвеститорите, посочват консултантите. Както в покрайнините на София, така и в други градове като Пловдив, Шумен, Стара Загора и Перник започна активно проектиране и изграждане на съвременни индустриални зони.

Очаква се търсенето да се изравни с предлагането

Търсене на модерни логистични площи в страната има, макар и по-слабо от преди. Поради намалялото започване на нови спекулативни проекти от компанията прогнозират, че в краткосрочна перспектива търсенето ще се изравни с предлагането и не се очаква продължителен спад при наемите на модерни индустриални площи. Свободните площи се прогнозира да се задържат на сегашните си нива или да претърпят минимални корекции надолу.

*Докладът разглежда само проекти с разгъната застроена площ повече от 2 хил. кв. м, завършени след 2000 г.