Фирменият имот – актив или пасив?

Редица компании пазят големи имоти в портфейла си – обслужващи активи, които не винаги са свързани с основната им дейност.

Тези имоти в някои случаи представляват мащабни и сложни съоръжения, които изискват много разходи за управление. Дали те играят ролята на актив или по-скоро тяхната поддръжка и всички разходи, свързани със собствеността, са по-големи от ползите, зависи от стратегията на компанията и от това колко успешно тя може да управлява конкретния имот.

От консултантската компания Jones Lang LaSalle казват, че компаниите в момента се намират под по-голям от когато и да било натиск да извлекат колкото се може по-голяма стойност от своите портфейли от имоти.

Това обаче не винаги е толкова лесно.

“За онези компании с портфейли, включващи комплексни активи като лаборатории за развойно-изследователска дейност, производство и индустриални съоръжения, освобождаването на стойност от имотите може да е свързано с редица предизвикателства”, коментира Кейти Копек, директор "Развитие и стратегии на активи" в компанията.

„Компаниите обмислят своите опции за продажба от реализацията само на една-две сгради до продажбата на цели развойно-изследователски и производствени центрове.“

Според него такива имоти може да са били притежавани в продължение на много време и да са с много специфично предназначение. Често се срещат несъответствия в тяхната реална и счетоводна стойност, както и тези на земята под тях. При евентуална продажба за тях може да не съществува специален целеви пазар, което може да доведе до „проблематичен и също така непредвидим“ процес на продажба.

Съществуват няколко фактора, които карат компаниите собственици да анализират своите портфейли от имоти и да проучват потенциалната стойност на всеки актив, който се явява в повече.

Тези фактори може да се различават значително според отделните бизнеси и сектори, въпреки това те имат някои сходни характеристики. Последните се дължат на факта, че процесите на глобализация и експанзия, корпоративна промяна и преструктуриране и необходимостта за по-висока стойност за бизнеса от притежаваните имоти, са общи за всички компании и корпорации и е малко вероятно да се променят в средносрочен план.

Онези от бизнесите, които третират тези въпроси проактивно, работят съвместно с експерти и изработват стратегии за своето портфолио в контекста на целия бизнес, вероятно ще постигнат по-добри резултати от своите конкуренти през следващите години.

Том Каръл, асоцииран директор "Проучвания за Европа, Близкия Изток и Африка" в компанията, коментира относно стратегиите за реализация на въпросните комплексни активи.

„Има множество въпроси, които да се предвидят, когато се пристъпва към процес на комплексна продажба. Постигането на оптимален баланс за дадена организация и даден актив е често проблемно и решаващо за оптималния резултат“, коментира той.

Според компанията има няколко основните фактора, които да се вземат предвид при управлението и евентуалната продажба на такива активи:

Бизнес стратегия и планове, свързани с притежаването на имоти - това е първият критичен фактор при процеса на взимане на решение, заедно с въпроса, свързан с публичността, която една евентуална продажба генерира. Тези въпроси могат да бъдат много критични за стратегията, която се предприема.

Финансови фактори - ясно разбиране на настоящите и бъдещи финансови обстоятелства, свързани с намаляване или продажба на портфолиото от имоти също са изключително важни. Често се налага да се търсят решения за постигане на баланс между максимизиране на стойността и понижение на пасивите.

Пазарен и регулаторен контекст - пазарните условия оформят стратегията за продажба, предвид конкретния момент и модел. От съществено значение е да се обмисли как креативно да се посрещне пазарното търсене и регулаторни изисквания при осъществяването на сложни програми за продажба, особено предвид факта, че пазарът на земя е толкова ключов, коментират от компанията.

Управление на заинтересовани страни - идентификацията и управлението на всички засегнати страни – както вътрешни, така и външни – също е ключова част от процеса на вземане на решение. Често има голям спектър от лица и организации, пряко или косвено свързани с мащабни сделки на сложни активи. Задълбоченият анализ на това кои са тези страни, как най-добре да ги ангажираме и ясна стратегия как да оптимизираме външните влияния при избрания модел на дейност, са от основно значение за постигането на успешна сделка.