Жилищният пазар у нас остава свит, купувачите – все по-взискателни

Жилищният пазар в България продължава да бъде свит. Има повече запитвания от 2009 г., но за разлика от годините на бума 2007-2008 г., купувачите вече са по-взискателни и процесът на сключване на сделки отнема повече време, сочат наблюдения на консултантската компания „Елта Консулт“.

Средните цени за България са намалели с около 3% през първата половина на 2010 г. и с около 10% на годишна база, които е сигурен признак, че темпът на спад се забавя, посочват от компанията. За София и по-големите регионални центрове като Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора и Плевен спадът в продажните цени дори надвишава 10% на годишна база.

Проблемът с голямата наличност обаче остава на дневен ред, посочват консултантите. Продажбите на зелено спряха напълно през последните две години въпреки големите отстъпки, които се предлагат. Друга тенденция, която се забелязва през последната година е, че проектите за нови сгради са с по-малък брой и по-малки като площ жилища.

Като най-окуражаващ фактор за пазара се сочи подобрението в условията за получаване на ипотечни кредитите от банките и в техните размери. Докато преди година финансовите институции бяха много консервативни, сега са по-склонни да отпускат до 80%-90% от пазарната цена на обезпечението. През тази година банките станаха по-гъвкави и по отношение на разсрочване и рефинансиране на вече съществуващи кредити.

Макар че размерът на лошите кредити продължава да се увеличава, предлагането на ипотекирани жилища от банки и частни съдебни изпълнители все още не се отразява значително върху пазара и в частност върху цените. Това се дължи на факта, че повечето от тези имоти са били ипотекирани преди 2-3 години, когато цените бяха все още високи и често стойността на обезпечението е по-голяма пазарната цена в момента, пише в анализ на компанията.

Раздвижване в търсенето в началото на годината

За разлика от 2009 г., в началото на 2010 г. се забелязва известно раздвижване на жилищния пазар, особено в София и големите градове. Броят на сделките се увеличи в резултат на по-изгодните оферти и на ръста в кредитирането. Търсенето е фокусирано главно върху жилища с по-малка квадратура предвид тяхната по-ниска крайна цена.

Интерес към имоти от по-висок клас все още има, но в по-малка степен. Икономическата криза оказа голямо влияние върху всички слоеве на обществото и потенциалните купувачи на луксозни имоти често отлагат тези покупки за по-сигурни времена.

За разлика от преди две години купувачите трудно се решават на рискови покупки на жилища без Акт 16, което в повечето случаи е и едно от изискванията на банките при кредитиране.

Най-бързите продажби стават при нива под 50 хил. евро за малко жилище и под 90 хил. евро за 3-стайни нови апартаменти.

Търсенето на еднофамилни къщи също е доста ограничено – клиентите се фокусират предимно в оферти до 200-220 хил. евро, сочат данни на компанията. По-скъпите, луксозни имоти имат значително по-дълъг период на продажба поради намалелия брой купувачи, допълват оттам.

Забавяне на спада на жилищните цени

За първата половина на 2010 г. цените на жилищата в страната бележат по-малък спад в сравнение в същия период на 2009 г. При офертните цени в големите градове намалението е дори още по-незначително, понеже голяма част от предприемачите са по-склонни да правят отстъпки при проявен реален интерес от купувач, а не да свалят цените безкрайно.

В София най-голям спад има при офертните цени в големите жилищни комплекси извън централната част на града.

Новоизграждащите се квартали в южната част на столицата също загубиха привлекателността си до известна степен поради презастрояване и лоша инфраструктура. Понижен интерес се забелязва и към някои райони в идеалния център вследствие на проблемите с трафика и паркирането. Най-малко е намалението на средните офертни цени в престижните райони в широкия център като „Изток“, „Лозенец“ и „Иван Вазов“.

Най-ниски са цените на апартаменти в крайните северни и западни квартали на столицата: за такива в строеж на фаза преди Акт 14 - под 500 евро на кв. м, а за завършени жилища – около 550-600 евро на кв. м. Старите жилища в централната част на града също паднаха до 1000-1200 евро на кв. м, но предлагането на качествени имоти там е традиционно ограничено. На подобни нива около 1000-1100 евро на кв. м вече има предлагане и в престижните квартали на София – „Лозенец“, „Иван Вазов“, „Изток“, „Изгрев“, „Гео Милев“ – но при площ от над 90 кв. м крайната сума прави трудна реализацията на такива сделки.

Плавен, но не и повсеместен, ръст на средните цени в бъдеще 

Прогнозата на компанията е до края на годината стабилизирането на цените в големите градове да стане още по-ясно изразено и през следващите 1-2 години се очаква плавен ръст в средните цени. Тази тенденция обаче няма да е повсеместна и проектите с добра архитектура, осигуряващи по-добро качество на живот, ще бъдат по-успешни, уточняват консултантите.