„Скоростното влакче“ на жилищните цени

Сривът на жилищните цени шокира света, пораждайки криза, която пресуши балансите на банките и личното богатство на собственици на имоти от Лондон до Лахор, пише в анализ на състоянието на глобалния жилищен пазар на Financial Times.

През последната година глобалните жилищни пазари като цяло бележат умерено възстановяване. Подобрението в много държави обаче вече дава признаци на забавяне и съществуват опасения, че пазарите, които отскочиха от краха на жилищните цени през 2006-2007 г. отново приближават точка на преобръщане.

Скорошни сигнали за подновен натиск върху цените на места като Великобритания и САЩ подчертават опасенията сред икономистите, като малцина се съмняват в значението на функциониращия жилищен пазар за здравата икономика. Бившият председател на Федералния резерв Алън Грийнспан заяви този месец, че американската икономика би могла дори да започне да се свива, ако цените на жилищата паднат.

„Жилищният пазар показва както наличността на кредитиране, така и потребителското доверие и затова е широк индикатор за икономическото състояние“, казва Стивън Ричиуто, главен икономист на Mizuho Securities.

Според анализатори не е изненада, че скорошните прогнози за по-скромен икономически ръст съвпаднаха с очаквания, че движенията на жилищните цени биха могли също да са незабележителни, макар и със същата краткосрочна волатилност от рецесията през 90-те години на миналия век.

Цените на имотите по света започнаха да падат от средата на 2006 г., начело с американските пазари. До 2008 г. почти всички пазари на имоти по света бележеха спад.

Средно цените са паднали с около 17% в световен мащаб през 2007 и 2008, според изчисленията на консултантската компания в сектора Knight Frank, но оттогава са се възстановили с около 10%.

„Повечето развити пазари вече или отново растат, или спадът се забави“, отбелязва Жан-Мишел Сис, главен икономист на Standard & Poor’s в Европа.

В някои държави цените дори надминаха предишните си пикове, включително Австралия, Хонконг, Израел, Норвегия, Южна Африка, Швеция и Китай. Ръстът в Китай остана почти непрекъснат през 2008 г. и днес растат опасенията, че се оформя балон, въпреки че мерките на Пекин за охлаждане на пазара на имоти се очаква да окажат възпиращ ефект.

Дори в някои държави, където цените са останали под пика си, като Великобритания и Франция, жилищата все още се продават над дългосрочните си средни стойности, изчисляват от Standard & Poor’s.

Други обаче са значително под пиковите си нива, включително и САЩ въпреки умерения ръст там след правителствените данъчни облекчения, както и Литва, Латвия, Ирландия и България.

В САЩ жилищното предлагане се оказа ключово за натиска върху цените. Според Дхавал Жоши, главен стратег в RAB Capital, свръхпредлагането е било причината жилищните цени в Щатите да нараснат само леко след много по-големия срив.

Свръхпредлагането се сочи също за причина за голямото преоценяване на пазарите в Дубай, Испания и Ирландия.

Повечето държави обаче са на път към умерено възстановяване. Отчасти това се дължи на икономически стимули, както и на ниски лихвени нива.

Експертите обаче посочват, че повишенията на жилищните цени не трябва да се ползват като индикатор на по-широка икономическа сила. Лиам Бейли, директор проучвания в Knight Frank, казва: „Този път не ръстът на реалната икономика поддържа цените. Възстановяването е неумишлено последствие от спешните икономически стимули и би могло да подскаже, че икономическата картина изглежда в по-добро състояние, отколкото е реалното.“ При това всяко бъдещо икономическо забавяне би могло да засегне ръста на цените на имотите, дори и само като подтисне потребителското доверие.

Доклад на Комитета на европейските банкови надзорни органи от миналия месец дава ориентировъчен сценарий за едно сравнително благоприятно движение на цените в Европа. Той обаче предлага и неблагоприятен сценарий, включващ повторна рецесия, при която жилищните цени се понижават с 10% или повече в редица европейски държави.

Страните в Европа в частност са изправени пред съкращения в публичния сектор и повишения на данъците, които биха могли да доведат до нарастване на нивото на безработица и да засегнат потребителското доверие. В краткосрочен план броят на жилищата, които излизат на пазара, нараства в държави като Великобритания, докато броят на купувачите намалява. Междувременно на пазара в САЩ може да се наблюдава засилване на натиска върху цените заради отслабването на влиянието на данъчните облекчения.

Като цяло обаче експертите вярват, че е малко вероятно да настъпи нов срив на цените, като изключват връхлитането на ново бедствие. Въпреки това „скоростното влакче“ на глобалните имоти ще продължи да се движи шумно през краткосрочни спадове и възходи, докато световната икономика се опитва да възвърне силата си.