Кои пазари са най-атрактивни за инвестиции в имоти днес?

Световният пазар на жилищни имоти изглежда в значително по-добро състояние в сравнение с година по-рано. Икономиките се възстановяват, а с тях и местните пазари на имоти. Кои части от света са най-атрактивни за инвестиции в имоти днес? От специализирания портал Global Property Guide (GPG) предлагат своите общи препоръки и някои конкретни пазари.*

Първият съвет е да не се купува на пазари, където жилищният бум е свършил скоро (с изключение на САЩ). Ако цените все още не са паднали, то това се очаква да стане (в реално изражение) с повишаването на лихвите. Ако цените вече са паднали, не е нужно да се бърза, защото възстановяването на жилищните пазари обикновено започва бавно. САЩ е изключение, защото в някои райони жилищните цени са паднали достатъчно, отбелязват експертите.

Вторият им съвет е да се търсят покупки в Латинска Америка и други икономики с висок ръст, където са разрешени покупките на имоти от чужденци.

Третата препоръка е да се търси добра доходност, за предпочитане в страни, където може да се очаква силен ръст на БВП.

Ето и конкретните държави, препоръчани от GPG:  

Регион	Препоръчани
Латинска Америка	Перу, Панама, Бразилия, Чили (евентуално и Колумбия)
Северна Америка	отделни щати
Европа	Турция (евентуално Унгария)
Близкия Изток и Африка	Египет, Йордания (евентуално Мароко)
Азия	Малайзия (евентуално Тайланд)
Карибите	няма препоръчани

Конкретно за Европа мнението на експертите е, че все още е твърде рано да се купува в по-голямата част от нея, дори в страните, където вече протекоха значителни корекции. Голяма част от Европа е изложена на дълговата криза, отбелязват от портала.

Експертите от компанията залагат най-много на Турция, където перспективите за дългосрочен ръст изглеждат разумни, както и на Унгария като евентуална възможност, но с резерви поради по-високите рискове, асоциирани с този пазар. Подходът при Унгария е основно „опортюнистичен“, признават от портала. Въпреки че не попадат сред препоръчаните, Полша, Естония и Белгия също са споменати като привлекателни възможности поради различни причини.

Като цяло анализът сочи предразположение към развиващия се свят. Препоръките може да изглеждат изненадващи - много страни от третия свят и някои опортюнистични предложения. САЩ е единствената развита икономика сред препоръчаните, и то само определени райони от страната. Препоръките обаче отразяват реалността, коментират от GPG.

За изготвянето на доклада се вземат предвид редица фактори - брутна доходност от наеми, разходи по сделките и данъци, лихвени нива, ръст на БВП, държавно управление, както и привлекателност на държавите като например наличие на плажове, исторически забележителности и др.

Ключов показател е доходността от наеми. Това са средствата, които може да се спечелят от отдаване на имота под наем преди плащане на разходи и данъци, изразени като процент от стойността на имота. Например имот на стойност 1 млн. долара, за който се получава годишен наем в размер на 100 хил. долара, има брутна доходност от наеми от 10%.

Съотношението цена/наем е като съотношението P/E (цена/печалба на акция) на капиталовия пазар. То е реципрочно на доходността. Сътношението цена/наем изразява колко години ще бъдат необходими да се отдава под наем имота, за да се спечели цената на покупката.

Ето как от GPG определят дали даден жилищен пазар е справедливо оценен:

Съотношение цена/наем	Брутна доходност от наем (%)	Оценка
5	20	Много подценен
6,7	15	Много подценен
8,3	12	Подценен
10	10	Подценен
12,5	8	На границата на подценяването
14,2	7	Справедливо оценен
16,7	6	Справедливо оценен
20	5	На границата на надценяването
25	4	Надценен
33,3	3	Надценен
40	2,5	Силно надценен
50	2	Силно надценен

Доходност, която намалява към 4%, представлява опасност, докато растящата към 10% е сигнал за възможност. За България посочената доходност в анализа е 4,16%. *Изводите са от доклада Global Property Guide Property Recommendations Mid-2010 и не са препоръка за инвестиционно решение - бел. ред.