М. Лашова: Банките отново финансират имоти, но гледат качеството на проектите

Връщат ли се банките на пазара на имоти в България, доколко ликвиден е пазарът в последно време и какви са актуалните тенденции при сделките - разговаряме с Михаела Лашова, изпълнителен директор, и Николай Аврамов, мениджър проектен мениджмънт, на консултантската компания Forton.

Предвид, че се засилва активността във всички сегменти от пазара на имоти, доколко инвеститорите разчитат на собствени средства, доколко – на привлечени, и откъде идват привлечените средства – от банково финансиране, дялов капитал, рисков капитал, други партньори?

Михаела Лашова (М.Л.): Пазарът като цяло се развива доста бурно. Комбинациите са различни. Класическата е собствено участие с банково финансиране. Виждаме и други варианти. Има значими проекти, които се строят със собствени средства, има и такива, които се реализират с привлечен капитал от партньори.

Като цяло бих казала, ако ги степенуваме, че най-често се ползва привлечен капитал от банките, след това от партньори и много рядко - изцяло самостоятелно финансиране, със собствени средства.

Т.е. банките отново финансират проекти в сектора на имотите, въпреки че някои от тях продължават да са крупни собственици на проблемни проекти отпреди кризата...

М.Л.: Портфейлите с проблемни активи се поизчистиха през последната година. Някои от тях се продадоха като пакетни сделки, а други – като отделни активи. Отделно банките видяха и ликвидност на пазара, т.е. сделки се сключват. През миналата година обемът на трансакциите достигна над 290 млн. евро, като повечето от тях са с активи, генериращи доходност. За сравнение, през 2015 г. преобладаваха сделките с проблемни активи, тъй като банките изчистваха голяма част от портфейлите си.

На един активен и ликвиден пазар банките имат самочувствието и готовността да финансират. В момента например работим по един проект, към който интерес проявяват няколко банки. Някои финансови институции са особено активни на пазара.

Какви са критериите на банките, за да отпуснат финансиране за даден проект?

М.Л.: За разлика от годините на бума, когато се отчитаха само паричните потоци и основно изискване беше паричният поток да е положителен, независимо от съдържанието му, сега нещата са доста по-умерени. Банкерите получиха добър урок през последните години и вече гледат проектите и като качество - доколко отговарят на търсенето на пазара, подходяща ли е локацията, финансовата стабилност на инвеститора, потенциалните наемни нива или цени за продажба в зависимост от сградата. Отделно проектите се оценяват и остойностяват и като активи от звената на банките за имоти и за оценка на риска.

А ако инвеститорът е нов за пазара, тъй като не липсват и такива?

М.Л.: Тогава оценката се прави по-консервативно и се изисква по-високо самоучастие от страна на инвеститора. Банката е по-консервативна и по отношение усвояването на средствата в процеса на строителство.

Същото е отношението и към големите проекти. Банките са много внимателни по отношение финансирането на проекти с над 30 хил. кв. м разгъната застроена площ, защото смятат, че това е концентриран риск. Така възникна и една нова услуга – кредиторски надзор, така че банките да са сигурни, че средствата са използвани целенасочено.

Какъв е механизмът за проследяване на парите?

Николай Аврамов (Н.А.): Услугата е насочена към намаляване на риска за финансиращата банка. Като последователност – преди да се отпусне даден кредит се подготвя т.нар. нулев доклад, който представлява технически дю дилиджънс доклад с финансова част. Той обхваща всички параметри на проекта, включително и техническите, всички разрешителни, съгласувания, инфраструктурни решения, достъпност и т.н. Оценява се организационната схема на инвеститора, за да се потвърди, че той има ресурса, за да реализира проекта. Следи се и дали са предвидени нужните застраховки и гаранции, какъв е договорът за строителство, дали в него са предвидени механизми за контрол на инвеститора, финансовите параметри на договора и т.н.

Ние проверяваме и потвърждаваме, че цените, които са заложени, отговарят на пазара и не са завишени или пък че някои позиции не са пропуснати. Банките, освен че се притесняват да не се наложи да плащат нещо по-скъпо, отколкото то струва, се притесняват и от големи непредвидени разходи.

Ние, встъпвайки като консултант и независим посредник между двете страни, първо правим такъв нулев доклад. В хода на реализацията на проекта и усвояването на финансирането ежемесечно подготвяме актуален доклад, отразяваме напредъка и потвърждаваме на банката, че реалното изпълнение на обекта отговаря на усвоените средства.