Собственици на търговски площи в САЩ включват пандемични клаузи в наемните договори

Собственици на търговски площи в САЩ включват пандемичен език в новите наемни договори, който преди беше рядко срещан, защото наемателите търсят защита, след като първата наложена от властите блокада заради коронавируса през март усложни преговорите им за смекчаване на наемите, пише Wall Street Journal. 

Много застрахователни полици не покриват породени от пандемията загуби, затова собственици на имоти предлагат различни отстъпки, за да привличат и задържат наематели, включително като им позволяват да отлагат плащането на част от наема си, ако бъде наредена нова блокада. И двете страни получават възможност да си поемат дъх – наемателите могат да намаляват разходите, а собствениците все пак да могат да съберат част от парите за режийни разходи и вноски по собствените си ипотечни кредити.

„Трябва да предоставите на наемателя лесно решение. Ако го усложните, няма да постигнете нищо“, коментира Филип Ланиер, директор в имотната компания EastBanc, която притежава и управлява 25 търговски обекта на открито в квартал „Джорджтаун“ във Вашингтон.

Ланиер е предложил намаляване на минималния базов наем до 50%, ако Вашингтон забрани на наемателите да оперират отново бизнеса си заради коронавируса, като наемателите трябва да изплатят разликата на шест равни месечни вноски през първия ден след повторното отваряне. Той също така е отворен за структуриране на наемните договори като процент от приходите от продажби на търговците на дребно – „процентни наеми“, които ще ограничат разходите на наемателите, ако продажбите им се свият. Той съобщава, че е подписал променени наемни договори с около 30 търговци на дребно, а други 15 все още са в етап на изработване.

Брокери на недвижими имоти твърдят, че собствениците трябва да се борят с излишък от магазини и мерките за социално дистанциране, които ще принудят много търговци на дребно да свият броя на магазините си. Тенденцията дава повече сила в преговорите на наематели като ресторанти, търговци на дрехи, хранителни магазини и дискаунтъри, които продължават да се разрастват.

„Започваме да изясняваме и засилваме до известна степен форсмажорния ни език, за да дадем по-ясно определение на блокада от властите и така нататък, която може да се случи по много причини“, казва Джош Голдсейн, директор на отдел „Недвижими имоти и развитие на магазини“ в компанията Pet Supplies Plus, имайки предвид клаузи „Божа работа“, които позволяват на наемателите да прекратяват наемни договори или да намаляват наемите при извънредни обстоятелства.

Въпреки че индустрията с домашните любимци е смятана за съществена и не е толкова засегната от неотдавнашното затваряне на магазини, бъдещи блокади може да включват и такива бизнеси, смятат брокери.

Pet Supplies Plus получава език, свързан с отлагания на откриването на нови магазини, включени в новите наемни договори. Някои магазини не можаха да отворят навреме, защото бяха засегнати от ограниченията относно обучаването на нови служители и строителните инспектори, които работеха от вкъщи, казва Голдстейн. Базираната в Ливония, щата Мичиган, компания има над 500 магазина в 34 щата и отваря близо 40 магазина тази година.

Остава въпросът колко време ще се задържи COVID-19, а някои компании се тревожат от ръста през последно време на заразените в Калифорния, Тексас и Флорида. Собственици на имоти предоставиха повече облекчения на наематели като малки локации и регионални търговци на дрехи, салони и ресторанти, които усещат най-силно болката. Те също така заявяват, че очакват още фалити на наематели.

В центъра на Детройт строителната компания Bedrock, създадена от милиардера Дан Гилбърт, предлага да премахне базовия наем в замяна на 7% на брутните приходи от продажби на наемателите в портфейла й от 125 ресторанта и магазина. Тя също така позволява използването на депозити за сигурност за други цели, включително повторно отваряне или реконфигуриране на магазини. Само един фризьорски салон и един магазин за дрехи са затворили за постоянно през последните няколко месеца, съобщава Bedrock.

Докато собствениците твърдят, че вниманието им е насочено към запазването на заетостта, те също така са категорични, че не трябва да поемат целия риск на нова блокада от правителството. Един въпрос, по който мнозина няма да дадат съгласие, е пандемията да бъде включена като форсмажорно обстоятелство.

Включването на подобен език в наемен договор засяга възможностите на собствениците да получат финансиране за имота. Съдилищата все още са далеч от консенсус дали пандемията представлява форсмажор, така че много собственици са против клаузи, които смятат за прекомерни. Вместо това те предлагат стимули като по-големи възможности за нови и съществуващи наематели да подобрят площите си, както и улесняване на достъпа и помощ за търговците на дребно и ресторантите, които искат да поставят маси на тротоарите или да предлагат вземане на място на купени онлайн стоки.

Някои компании като инвеститора в търговски площи и собственик Pacific Retail Capital Partners подписват повече лицензионни споразумения с наематели, които имат по-кратък срок и могат по-лесно да бъдат развалени от всяка страна в сравнение с традиционните наемни договори.

Наемателите в САЩ са по-агресивни в искането на повече пандемичен език в новите договори за наем. „Това е последица от пандемията, която ще се задържи за дълго“, казва Стив Плендж, управляващ директор на Pacific Retail.

При други структурата на наемите е обвързана с приходите на наемателя или те имат по-благоприятни клаузи за разваляне на договора, които позволяват на наемателите да освобождават помещения, ако продажбите не достигнат определени цифри или заетостта в търговския център падне под долна граница.

„Наемите намаляват с 25% в сравнение с периода преди COVID-19. Някои собственици на имоти може да не излязат на печалба през идните шест-седем години“, казва Кори Биалоу, главен изпълнителен директор на компанията Bialow Real Estate, която представлява наематели на търговски площи.