В Берлин 85% от хората живеят под наем, а цените излизат от контрол

В град на наематели 30-годишният Мартин Рове, който работи в компания за музикален софтуер, се смята за късметлия. Благодарение на правна вратичка, известна като Nachvertrag, „при която изписвате името си върху стар наемен договор от човек, когото познавате, запазвате ниската цена на наема без връщане на апартамента на собственика“, обяснява той.

Рове и приятелката му живеят под наем в двустаен апартамент близо до Трептауър парк и плащат 730 евро на месец, включително сметките, пише Financial Times.

„Моят договор е на около 15 години и през това време е бил препредаван четири пъти, което не е необичайно тук“, казва Рове, който пристигнал в Берлин от Великобритания като студент по програмата „Еразъм“ през 2013 г.

Но срещу всеки наемател с късмет като Рове има много други, които живеят трудно в германската столица. Според изследване на имотната агенция Homeday 17 от 19 квартала в града са недостъпни за хора със средни доходи по показателя „наемно бреме“ – делът от нетната заплата, който отива за месечен наем. Наемно бреме от над 40% е смятано за твърде високо.

По-рано тази година, когато въведеният в Берлин таван върху наемите беше отменен от Конституционния съд, много наематели трябваше да върнат на собствениците на имотите си разликата между сумите, които са плащали, и пазарната стойност на имота. „Приятели изведнъж започнаха да предлагат ценностите си в Instagram, за да съберат хилядите евро, които трябваше да изплатят за един месец“, разказва Рове.

Около 85% от берлинчани живеят под наем и това се превръща в част от ДНК-то на града. Местните разказват как достъпните в миналото наеми са помогнали за заздравяване на силното усещане за общност и са разширили привлекателността на града.

Наемите са нараснали с 36% през последните пет години въз основа на средни офертни цени, сочат данни на имотните портали Immowelt и Immonet. В най-скъпите квартали средните наеми за апартамент от 59 кв. м надхвърлят 1200 евро на месец, сочат данните на Homeday. В по-достъпни квартали средният наем е под 900 евро на месец.

Историческият квартал Мите, включващ Бранденбургската врата, е на второ място сред най-недостъпните квартали в Германия. Човек, който получава средна за Берлин заплата, трябва да дава за наем 62% от нетните си доходи, за да живее там, сочат данните на Homeday. Все още има и разделение между изтока и запада по отношение на средни нетни месечни заплати – 2199 евро в градските зони, които в миналото са били част от Западна Германия, спрямо 1854 евро в тези от бившата Източна Германия, сочат данните на Homeday.

„Положението е най-трудно за младите хора, които се установяват в града, особено студенти, домакинства с един работещ член и за всеки без „стар“ наемен договор, който носи значително по-ниски наеми“, коментира Меери Ребане, съосновател и главен изпълнителен директор на компанията INZMO в Берлин.

„Единият проблем е достъпността, другият е наличието на наемни жилища. Недостигът тласка цените на наемите нагоре“, казва Ребане, чийто продукт "гаранция за депозит при наем" на цена, започваща от 3 евро на месец, дава алтернатива на плащането на цял депозит, обичайно равняващ се на тримесечен наем.

Берлинчани се произнесоха по въпроса за недостига на жилища под наем и излизащите извън контрол цени. На референдум миналия месец 56% от гласувалите подкрепиха предложението за връщането на държавната собственост и предлагането като достъпни жилища под наем на 240 хил. апартамента, притежавани от корпоративни собственици, около 15% от общите наличности от имоти под наем в Берлин.

Германската столица не е единствената, която предлага драстични мерки за борба с бързо растящите цени на наемите. Като един от “затегнатите жилищни пазари“ в Испания Барселона неотдавна удължи тавана върху наемите до пет години. Ходът предизвика много критики, казва Марк Стъклин, основател на сайта за имотни данни и анализи Spanish Property Insight. Данни на имотния портал Idealista в Мадрид показват, че таванът върху наемите намалява наличностите от жилища под наем и поддържа високите цени, отбелязва Стъклин.

„Градът е напът да се превърне и в забранена зона за сериозни инвеститори, което няма да е добре за предлагането на жилища под наем в дългосрочен план“, смята той.

Противоречивото предложение на референдума в Берлин не е правнообвързващо и ако бъде задействано, ще донесе огромни разходи на градските власти освен близо 2,5 млрд. евро, които трябва да вложат в закупуването на 14 750 апартамента от големи корпоративни собственици.

„Изземването на имоти е малко вероятно да се случи“, казва имотният анализатор Петер Рабиц, основател на Your Berlin Agent. „Разходите за компенсиране на тези компании на пазарна стойност се равняват на 24-30 млрд. евро. Не е практично и няма да създаде нови жилищни площи в града“, смята той. „Освен това няма да останат достатъчно пари за така необходимото преустройство на тези домове. Представете си какво може да бъде построено с 30 млрд. евро вместо това!“, отбелязва Рабиц.

Референдумът обаче бележи “следващата фаза на ескалацията“ след над десет години натиск върху наемния пазар, смята Клемънс Пашке, главен изпълнителен директор на агенцията за недвижими имоти Ziegert. „Има огромен дисбаланс между предлагане и търсене и той ще се влошава, тъй като се очаква населението да нарасне с 10% през идните десет години“, допълва той.

Изграждането на повече жилища е очевидно решение, „но за получаване на разрешение може да са необходими две години и общо осем от намирането на терен до завършването на имота“, казва Пашке.

Повечето анализатори са съгласни, че Берлин трябва да олекоти системата си за издаване на разрешения за строеж, за да ускори строителството. „Национализацията е краткосрочен и популистки подход, а не трайно решение“, смята Щефан Викер, основател и главен изпълнителен директор на Homeday. „Отговорът е създаването на по-достъпни жилища в районите, в които хората искат да живеят. Държавата може да допринесе за това чрез повторно населване на централните райони, по-малко бюрокрация, ускоряване на процедурите за одобрение и създаване на по-добър транспорт до покрайнините, тъй като районите около Берлин сега отчитат още по-големи ръстове на цените на имотите за продажба от градските квартали.

Заради недостига на имоти за продажба и наем Берлин е един от малкото германски градове, в които жилищните цени продължават да растат. Средната офертна цена на съществуващо жилище в момента е 5140 евро на кв. м, с 4,8% повече спрямо октомври 2020 г., сочат данни на Immowelt и Immonet.

„Във високия сегмент повечето ни продажби са на нови жилища, тъй като има много ограничено предлагане на съществуващи сгради. Преди пет години прагът от 10 хил. евро на кв. м беше достигнат за първи път. Сега той е 25 хил. евро на кв. м за най-добрите мезонети в ключови проекти“, казва Пашке.

Рабиц допълва, че в популярни квартали три големи семейни апартамента са били продадени над офертната цена.
За повечето берлинчани обаче собствеността остава недостъпна. А наемателите в града е най-добре да се разбират със съседите си, защото може да се окаже, че ще живеят един до друг много години.