Глобалният имотен бум след кризата върви към края си

Когато китайската компания Greenland Group стартира проекта си Spire близо до Canary Wharf в Източен Лондон през 2016 г., тя обеща, че 67-етажната жилищна кула ще бъде „новата култова забележителност на небосвода в британската столица“.

Извитата стъклена кула на стойност 800 млн. паунда (близо 900 млн. евро) трябваше да включва 800 луксозни апартамента, спа център на 35-я етаж, коктейл бар, танцуващи фонтани и асансьори, които изминават шест метра за една секунда. Но след забиването на пилоните преди една година строителните машини на терена на Spire замлъкнаха.

Проектът е подложен на „преглед“, след като „жилищният сектор в Лондон се промени значително от създаването на проекта за Spire London през 2014 г.“, съобщи строителната компания. В действителност промените на пазара на луксозни имоти в Лондон са стряскащи – цените са намалели с повече от 20%, пише Financial Times.

Строителната компания е категорична, че строителството ще продължи макар и вероятно в друга форма. Но спирането на работата съживи спомените за финансовата криза, когато от Ирландия до Дубай полузавършени строителни проекти, създадени по време на пика, бяха спрени заради срива на пазарите, липсата на финансиране или фалит на строителните компании.

Проблемите със строителството са един от многобройните признаци, че бумът на имотните пазари в света върви към края си след десет години на евтини пари, последвали финансовата криза. Магазини затварят врати на Пето авеню в Ню Йорк, тъй като секторът на продажбите на дребно страда на фона на непрестанния ръст на електронната търговия. В Китай трескавите имотни спекулации доведоха до милиони празни новопостроени апартаменти и улични протести заради спадове на цените. Книжата на листнати на борсата имотни компании в цял свят се търгуват с големи отстъпки от балансовата стойност на активите им, явление, което в миналото предвещаваше спад.

Други части на пазара като офисите в големите градове остават стабилни. Но някои данни предвещават по-широк спад. Сам Зел, базиран в Чикаго имотен милиардер, който стана известен с разпродажбата на портфейла си от офиси на стойност 36 млрд. долара в навечерието на финансовата криза, продава отново. Той се раздели с почти всичките си имоти в инвестиционния тръст в областта на недвижимите имоти Equity Commonwealth на стойност 3,9 млрд. долара.

„Преди четири години и половина, когато обявявахме имот за продажба, имахме 17 оферти и 15 от тях бяха истински. Миналата година, когато обявихме един имот за продажба, имаше трима кандидати и се надявахме, че поне един от тях е истински. Ясно е, че в света на бизнес имотите никой не знае какви са стойностите“, казва Зел.

Минаха 11 години от финансовата криза, за която имотите изиграха основна роля. Портфейли от токсични ипотечни кредити парализираха кредитните пазари, а експозицията на рискови бизнес имоти на стойност около 40 млрд. долара помогна за срива на Lehman Brothers.

Сега имотните пазари в света изглеждат много по-различни в сравнение с периода преди кризата. Нивата на дълг са по-ниски, регулациите на ипотечните кредити бяха затегнати, а спекулативното строителство е по-скромно. Огромен приток на институционален капитал навлезе в имотите, количествените облекчения раздуха пазарите и свиха доходността по държавните ценни книжа, като принудиха инвеститорите да потърсят други източници на приходи. Тъй като лихвените проценти ще останат ниски за по-дълго време от очакваното преди една година - икономисти очакват Федералният резерв всъщност да намали лихвите тази година - търсенето на доходност ще продължи.

Но притокът на ликвидни средства увеличи опасенията от балон. Цените на имотите в големите градове в света достигнаха нови висини – те са с 45% по-високи в сравнение с равнището им при предишния пик през 2007 г., сочат данни на Real Capital Analytics. Въпреки това в сектора продължават да се инвестират големи суми. Имотни фондове набраха рекорден капитал от 342 млрд. долара в началото на април, показват данни на компанията Preqin.

„Имотният пазар се влияе много от факта, че има твърде голяма ликвидност. Твърде много капитал преследва твърде малко възможности“, казва Зел.

Малко са наблюдателите, които смятат, че пазарът е изправен пред срив в близко време. „Всички призовават за корекцията от 2014-2015 г., но нищо не се случи. Не смятам, че има червен светофар от гледна точка на цените. Бих казал, че определено има жълт светофар“, казва Чад Тредуей, един от ръководителите на отдел „Имотно банкиране“ в JP Morgan Chase.

Но регулаторите следят внимателно експозицията на институциите към имотите. В първия си доклад за финансовата стабилност през ноември миналата година Федералният резерв на САЩ посочи високите цени на бизнес имотите като ключова уязвимост.

„Намираме се в по-зрялата част на този цикъл, особено в САЩ, и цените са високи на много места“, казва Лорън Хочфелдър Силвърмен, управляващ директор на подразделението за инвестиции в имоти на Morgan Stanley. „Намираме интересни възможности, но сме много дисциплинирани и избирателни. Много сме съсредоточени върху предпазването от спад“, допълва той.