Глобалният имотен бум след кризата върви към края си

Зел е един от инвеститорите в имоти, натрупали сами състоянието си, които тласкаха голяма част от индустрията през второто полугодие на XX и началото на XXI век. Но те са все по-голяма рядкост. Имотните пазари, които някога бяха доминирани от самостоятелни играчи, сега привличат капитали за трилиони долара на пенсионни и застрахователни фондове, често управлявани от инвестиционни компании като Blackstone и Brookfield. През 2007 г. Blackstone управляваше имотни активи на стойност 19,5 млрд. долара, а сега те са над седем пъти повече.

Същевременно неумолимият ръст на икономиките в Азия означава, че държавните инвестиционни фондове, пенсионни фондове и застрахователни компании от Китай, Сингапур и други страни са гладни за глобални имотни активи, придобивайки огромни портфейли като логистичната компания Logicor на Blackstone, закупена за 12,25 млрд. евро от China Investment Corporation през 2017 г.

Проектът Spire беше част от ръста на китайските инвестиции в западни градове. Глобалните трансгранични инвестиции в имоти от Азия на стойност 90 млрд. долара надминаха тези от Северна Америка или Европа за първи път през 2017 г., сочат данни на консултантската компания Knight Frank.

Дъг Хармън, ръководител на отдел „Капиталови пазари“ в консултантската компания Cushman & Wakefield, казва, че „институционализацията“ на имотите означава, че „играта се промени“. „Имотите станаха много по-скучен, по-дисциплиниран сектор, но основите са по-силни“, допълва той.

Но притокът на капитали доведе и до отчаяна нужда за влагането му. Това тласна цените нагоре на необичайни кътчета на пазара – от жилищата под наем в Уилмингтън, щата Делауър, до складовете в Чехия. Ликвидните средства потекоха към „алтернативни“ форми на имоти като студентски жилища, домове за възрастни хора и сгради за здравни грижи.

Някои пазарни наблюдатели смятат, че инвеститорите използват твърде оптимистични прогнози за бъдещия ръст на наемите, за да оправдаят плащането на все по-високи цени. Те може би не вземат предвид по-ефективното използване на офис и търговски площи, което означава, че дори там, където икономическият растеж е силен, някои компании свиват присъствието си.

Американски банкер казва, че е шокиран от цените на активи като офис сгради в Шанхай, където доходността от наеми, която се свива с повишаването на цените, се приближава до нивата в Лондон или Ню Йорк въпреки значително по-младия и волатилен пазар в града.

WeWork, която се стреми към първично публично предлагане и получава силна подкрепа от японската SoftBank, промени пазара на офис площи, като отдава под наем на по-малки компании и на отдели на по-големи компании модерно уредени споделени площи. Но предлаганите от WeWork и конкурентите й като Knotel договори са краткосрочни и пораждат въпроси за стабилността им.

Привържениците на модела на WeWork посочват течащите промени в имотния сектор – договорите за наем стават по-кратки, а наемателите са по-взискателни към собствениците на имотите.

Но обръщане на тенденциите в сектора може да влоши нагласите на големи офис пазари като Лондон и Манхатън. В Манхатън компаниите за гъвкави офиси са съставлявали 18% от новите договори за наем през 2018 г., сочи доклад на CBRE.

Зел не е единственият пазарен играч, който твърди, че притокът на капитали е създал балони, които може да се спукат. Други виждат натрупване на рискове в частния дълг, където слабо регулирани и непрозрачни дългови фондове частично запълниха вакуума от оттеглянето на банките след кризата на кредитирането в имотния сектор.

Дълговите фондове често са подкрепени от институционални инвеститори или кредитни линии от банки, които не трябва да отчитат подобно кредитиране като имотни кредити. Кредитирането от тези фондове помогна за стимулирането на бума на строителството на луксозни жилища, създавайки свръхпредлагане според много анализатори.

„Може да има балон в кредитирането, но той не е свързан с банките, а с дълговите фондове. Вече виждаме пукнатини в тази система, като кредитите не вредят на бизнес плановете им“, казва Джош Зеген, съосновател на американската компания за частни капиталови инвестиции в имотния сектор Madison Realty Capital.

Последните три години възнаградиха по-смелите инвеститори в имоти. Тези, които се подготвиха за рязък спад през 2016 г., когато пазарът се забави, сега изостават от по-дръзките си конкуренти, тъй като прогнозите за срив не се сбъднаха. Йоланд Барнс, президент на Bartlett Real Estate Institute в University College London, казва, че имотните пазари са във „високо плато“, но ниските лихвени проценти може да доведат до по-меки цикли и по-ниска инфлация в бъдеще.

Но Зел продължава да намалява експозицията си към имоти. Equity Commonwealth, например, имаше ликвидни средства на стойност над 3 млрд. долара към края на март, по данни на S&P Capital IQ. „Ако в даден ден не продавате, значи купувате. Свикнах да се справям с всяка позиция, в която се озова“, споделя Зел.