Защо Китай не може да избяга от жилищния балон?

Недвижимите имоти са двигател на китайската икономика. Според някои данни те допринасят (пряко и непряко) за 30% от брутния вътрешен продукт на страната. Поради това нарастването на цените и силното строителство са от първостепенно значение за Китай. Това изкривява политическите решения и влошава другите икономически дисбаланси на страната, пише Кристофър Балдинг в статия, публикувана в Bloomberg.

Въпреки реформите в последните години няма съмнение, че в сектора на недвижимите имоти в Китай се надува балон. От юни 2015 г. до края на миналата година индексът 100 City Price, публикуван от SouFun Holdings, нарасна с 31% до 2174 долара на квадратен метър. Това е с 38% повече спрямо средната цена в САЩ, където доходите на човек от населението са с над 700% повече, отколкото в Китай.

Очаквано това прави собствеността върху жилища недостъпна за повечето китайци.

Разтревожен от тези цени и нарастващите дългове на строителните компании, Държавният съвет в Китай създаде план за насърчаване на наемите. Той ще предлага данъчни облекчения на строителни компании, които отдават под наем част от жилищата, които са планирали да продадат, и ще насърчава финансовите институции да „осигурят подкрепа за компании в сектора на наемите на жилища“.

Това е напълно погрешен начин за справяне с проблема.

Заплатите в Китай просто не са достатъчно високи, за да отговорят на стимулираното от кредитите повишаване на цените на активите и така строителните компании не могат да получат добра възвръщаемост от отдаването на жилища под наем. Данъчните облекчения няма да разрешат този проблем.

Още по-лошото е, че строителните компании са обременени с дългове, много от които са краткосрочни. Насърчаването да отдават излишъка от жилища под наем е губещ бизнес – строителните компании ще отдават домове под наем за клиенти с доходност от 1,5% при комбинирани разходи на дълг и собствен капитал от близо 10%.

Тази негативна разлика от 8,5%, умножена по милиони жилищни единици, задълбочава значително дълговите проблеми на строителните компании.

Проблемите се усложняват и от начина, по който договорите за наем са структурирани в Китай. Обичайно наемателите заемат пари от банките, за да направят еднократно плащане на строителните компании, което покрива, например, пет години. Но те могат да изплащат този кредит десет години.

Еднократното плащане от банката за строителните компании осигурява известен краткосрочен приток на пари в брой. Но в крайна сметка всичко, което прави, е да забави изплащането на дълга, който върви с жилището, и да свие загубите от непродадените наличности.

Това показва, че Китай не може да позволи цените на жилищата да намалеят значително. Собствениците на жилища очакват стойността на имота им да расте непрекъснато, реформите, които застрашават тази динамика, дори доведоха до необичайни протести. Като се има предвид, че сега кредитите за домакинствата съставлява 22% от активите на финансовите институции, промяна на цените на жилищата ще донесе и сериозни финансови рискове.

Вместо да отговори на тези рискове, Китай просто засилва строителството. Новозапочнатите жилища и закупените терени постигнаха силен ръст в първите пет месеца на 2018 г. Инвестициите в жилищните имоти нараснаха с 14%, а кредитирането на строителството  – с 21%. Банките също са част от спекулативния балон – ръстът на ипотеките достигна 20%.

Най-директният начин за спадане на балона е забавянето на кредитирането. Това би означавало още по-голямо повишаване на първоначалната вноска, повишаване на капиталовия риск върху имотните активи за банките или просто строго ограничаване на новите заеми. Но без значително забавяне на ръста на кредитирането на недвижимите имоти никакви други мерки на регулаторите няма да дадат особен резултат.

Като ускорява кредитите за недвижимите имоти и същевременно насърчава банките и строителните компании да субсидират наемателите, правителството влошава нещата, тъй като забавя преструктурирането. Строителните компании ще увеличат дълговото си бреме. Потребителите ще бъдат обременени с по-дълги срокове за изплащане на наема, а новите жилища ще останат по-недостъпни от всякога дори след  появата на пазара на нови наличности.

В най-добрия случай последният план ще купи време, но това повдига най-важния въпрос – за какво?