Жилищният пазар у нас между треска за имоти и опасения за балон

Любопитно е дали тенденцията от последните две години за завръщане на част от емигрантите от чужбина ще продължи и през 2022 г., защото те също са сериозен фактор на имотния пазар в момента и тяхното завръщане повиши търсенето. Наемният пазар също е много важен, но наблюдаваме, че той все още не се е възстановил до нивата отпреди COVID кризата, което е разбираемо поради огромното предлагане. Това също показва, че дребните инвеститори няма да са склонни да купуват нови имоти при продължаващо нарастване на цените на жилищата.

Българите не купуват имот на всяка цена

Снежана Стойчева, мениджър на  Imoti.net

2021 г. беше динамична и интересна за пазара на недвижими имоти. Освен купувачи поради нужда от основно жилище на пазара доста активни бяха купувачите на втори имот – ваканционен или селски, както и купувачите на имот с инвестиционна цел – за препродаване след време или за отдаване под наем. Появиха се също и продавачи, които предлагат имоти, основно старо строителство, на цена доста над пазарната. Подобни оферти дълго стоят в реклама и показват, че колкото и да е голямо търсенето на имоти, те не се пазаруват „на всяка цена“.

И през 2022 г. пазарът ще остане под влиянието на същите фактори, които действаха през 2021 г., а именно търсене на имоти поради наличие на спестявания, желание да се живее в по-добро жилище, подсигуряване с алтернативен имот – селски или ваканционен, достъпно ипотечно кредитиране.

Няма причина ръстът на цените на жилищата да спре. Напротив, има основания да продължи и цените да нараснат средно с още 10%. Това е резултат от гореизброените фактори, както и от поскъпването на строителните материали, намаляването на предлагането на имоти старо строителство и увеличаването на търсенето.

Пазарът на жилища е във фаза на балон

Николай Кавръков, читател на Investor.bg, коментиращ с потребителското име nkavrakov1982

Пазарът на жилища през 2021 г. бързо навлезе във фазата на еуфорията, движен от мощната кредитна експанзия на банките, екстремно ниското предлагане на жилища на пазара спрямо високото търсене и не на последно място страха от ускоряващата се инфлация, който доведе до ръстове на цените от 20% до 30%, особено на пазара в София.

Заради двуцифрените ръстове на цените в много кратък период, които вече значително задминаха ръста и на доходите, и на икономиката, категорично мога да кажа, че пазарът на жилища е във фаза на балон. Налице са всички фактори - агресивно ниски лихви по ипотеките, огромни проценти на поскъпване за няколко месеца, ниски наеми спрямо високи вноски по ипотечните заеми, изоставащи доходи, бясно строителство, мания при купувачите, които придобиват имот от страх „да не изпуснат влака“, наддаване за имоти в определени локации. Налице е пазар, откъснат напълно от фундамента си.

Основните фактори, които ще повлияят на пазара на жилища тази година, са рискът от стагнация в икономиката, породен от високата инфлация, водеща до ерозия в доходите на домакинствата и затруднения в изплащането на кредитите им, поемането на нови дългове и всички останали разходи за живот. Инфлацията ще бъде водещ фактор и нейното влияние ще продължи да формира жилищни цени, които пазарът няма да може да поеме, като налице е и риск от повишаващи се лихвени проценти от централните банки и в частност ЕЦБ в отговор на високата инфлация въпреки уверенията, че лихвите ще са ниски. Друг фактор са предприетите от БНБ мерки за ограничаване на кредитирането, изразяващи се в по-висок антицикличен буфер към кредитните рискови експозиции на банките.

Цените на жилищните имоти в момента вече са недостъпни в много голям процент от локациите на пазара и за относително голям процент от купувачите. Очаквам жилищния пазар да достигне точката на пречупване около средата на 2022 г. и след това цените да започват да падат, защото вече се намираме във фазата, в която централните банки не могат да поддържат прекалено ниски лихвите в условията на висок глобален инфлационен натиск.