Купувачите на инвестиционни жилища се завръщат и дават нов тласък на пазара у нас

Докога ще растат цените?

Данните на Bulgarian Properties показват, че през второто тримесечие ръстът на цените на жилищата в София се е ускорил до 8% спрямо 3% през първите три месеца на годината. Сходни са наблюденията и на "Адрес", които отчитат ръст от 7%-8% на цените на жилищата през второто тримесечие.

„Възходящият цикъл на пазара, който в някаква степен беше прекъснат от пандемията, се завърна. Почти няма сегмент от жилищния пазар, който да не се е възстановил. Изключение са краткосрочните наеми на имоти, предлагани в платформи като Airbnb. От март-април ръстът на цените се ускори и стана нормално да виждаме цени от 90 хил.-100 хил. евро за двустаен апартамент, което преди не беше така“, казва Полина Стойкова. Тя очаква тенденцията за ръст на цените на жилищата да се запази поне до края на 2023 г. „Какво ще стане след очакваното влизане на България в еврозоната през 2024 г. е трудно да се прогнозира“, отбелязва тя.

Младен Митов също очаква тенденцията за ръст на средната цена на жилищна площ в столицата да се запази заради преобладаващото търсене и намаляващото предлагане при старото строителство. „При новото строителство тя ще е подвластна на ръста на цените на строителните материали, труда и цените на терените, като нейният ефект ще се прояви през следващите периоди“, смята той.

Според Галин Гавраилов една от причините за повишаването на средната цена на жилищата в момента е готовността на купувачите да платят повече за готово или обновено жилище, в което могат да се нанесат веднага. „За да спестят време и усилия, клиентите са склонни да увеличат бюджета си, но не и за надценени имоти. Това дава отражение върху средната цена, на която се сключват сделките, но не бива да се приема като признак за поскъпване на имотите“, изтъква той.

Има случаи и на купувачи, които придобиват апартаменти в нови сгради на етап шпакловка и замазка, довършват ги и ги обзавеждат, след което ги препродават на по-висока цена. Така на пазара излиза по-скъпо жилище, което също вдига средните нива на цените, отбелязва Полина Стойкова. 

Уместно ли е сравнението с 2008 г.?

Според Люба Атанасова настоящата икономическа ситуация не наподобява тази от 2008 г., когато имотите бяха в епицентъра на кризата. „Днес картината е коренно различна – в  условия на несигурност имотите са сигурни, а банките – внимателни и консервативни. Това прави пазара много активен. Разбира се, като всеки друг сектор и имотният пазар е функция на общата икономическа картина. В този смисъл при нейно влошаване занапред е възможно да има негативи за всички сектори, като имотният надали ще направи изключение“, отбелязва тя.

Младен Митов също е на мнение, че сравненията с периода на световната финансова криза прези 13 години не са уместни. "През 2008 г. трудовите възнаграждения бяха почти пет пъти по-ниски от сегашните, лихвите по кредитите бяха почти пет пъти по-високи и над световната икономика бе надвиснала икономическа криза в огромни размери. Докато сега, въпреки пандемията, наблюдаваме начало на възстановяване на икономиката както в ЕС, така и в България, което ще стимулира не само пазара на жилища, но и ще спомогне за възстановяване на останалите сегменти и сфери от пазара на имоти", очаква  той.

Към момента не се наблюдава намаляване на достъпността на жилищата, твърдят брокерите на недвижими имоти. „Средната работна заплата на практика нараства, кредитите са с изключително изгодни лихви, пазарът не е ориентиран към хората с повече възможности, а към всички. Неслучайно и активността непрестанно расте, все повече хора успяват и се решават на стъпката да се сдобият с имот. Това включва и младите хора от поколението Z“, казва Атанасова. Става дума за хора под 30 години, практикуващи т. нар. професии на бъдещето - IT специалисти, програмисти, софтуерни инженери, анализатори на данни, които обичайно работят за големи международни компании. "Те са активни купувачи и тенденцията става все по-устойчива", коментира Атанасова.

Според нея купувачите и продавачите имат сходни нагласи за ценовите нива и доказателство за това е фактът, че 48% от сделките в София се реализират без отстъпка. „До 5000 евро е отстъпката при 25% от покупките в столицата. В Пловдив без отстъпка се купуват 59% от жилищата“, казва тя.

Данните на „Адрес“ за средните цени в големите градове също показват, че въпреки покачването в средните стойности финансовата достъпност на жилищата се подобрява благодарение на ниските лихви и изпреварващия ръст на заплатите. За тристаен апартамент в София например, домакинство от двама работещи следва да отдели около 23% от общия си доход за вноска по кредита. Месечният разход за жилището е под препоръчителните 30% от общите доходи. Имоти

В Пловдив и другите големи градове картината е сходна. За двустайно жилище в Града под тепетата индивидуалният купувач трябва да предвиди 30% от месечната си заплата, за да изплаща ипотечния си кредит, което е по-малко от средния месечен наем в Пловдив - около 250-270 евро, сочат данните на „Адрес“.

Какво да очакваме?

Според брокерите на недвижими имоти към момента няма предпоставки за изменения на пазара - активността на купувачите сега е по-висока не само спрямо 2020 г., но и в сравнение с 2019 г., има признаци за възстановяване на някои сектори от икономиката, средната работна заплата расте в големите градове, а кредитите са на достъпни нива. „Докато ръстът на трудовите възнаграждения изпреварва този на цените на жилищата, причини за безпокойство няма, тъй като очевидно икономиката работи. Работещите генерират доходи, като част от тях влагат в покупка на собствено жилище“, казва Младен Митов.

Той вижда известен риск за стартиращите инвестиционни проекти в жилищни сгради, които ще могат да се реализират след две-три години. „Според наличните данни дотогава на пазара се очаква да излезе доста голям обем жилищни единици, а все пак престоят на имот при един купувач по наши наблюдения обхваща период от пет до десет и повече години. Насищането ще доведе до дисбаланс между търсене и предлагане“, казва Митов.

Какво ще се случи в по-дългосрочен план ще зависи от глобалната икономика, а не само от местните фактори, отбелязва Люба Атанасова. По думите ѝ евентуален ръст на лихвите по ипотеките в глобален план ще се отрази и на тези у нас, което от своя страна ще рефлектира върху активността на пазара и ръста на ценовите нива. Но кога и колко осезаемо ще е това все още е обект на по-глобална прогноза.

Според Галин Гавраилов поведението на продавачите ще определи развитието на пазара в краткосрочен и средносрочен план. Той съветва собствениците да определят внимателно офертната цена, тъй като купувачите в момента са добре запознати с условията, провеждат по-малко огледи преди да пристъпят към покупка и се интересуват предимно от нови обяви. „Имотите, престояли над шест месеца на пазара, се реализират много трудно. Подобни сделки обикновено се сключват след коментар в цената, докато при новите обяви купувачите по-рядко търсят отстъпки“, коментира Гавраилов.

По данни на „Имотека“ 33% от сделките се случват след един оглед, но само за имотите, които са с правилно определена цена в съответствие с качеството му. „През второто тримесечие на тази година 40% от сделките се сключваха в рамките на един месец, а други 33% се реализираха между един и три месеца след излизането си на пазара. Затова е много вероятно, ако дадена сделка не може да бъде реализирана, да е налице някакъв проблем. Важно е продавачите да са наясно с пазарните условия“, съветва Люба Атанасова.

Тя не очаква драстични промени на пазара до края на годината. „Пазарът ще е стабилен с плавен ръст на цените“, прогнозира Атанасова. Младен Митов също предвижда запазване на динамиката при двата жилищни сегмента – къщи и апартаменти, до края на годината, а при подобряване и преодоляване на здравната криза – постепенно възстановяване в останалите нежилищни сегменти от имотния пазар и на пазара на наемите, който беше засегнат най-силно от пандемията.

Мирослав Владимиров очаква цените на жилищата през тази година да нараснат с между 3% и 5%, а сделките с имоти за цялата година да достигнат около 200 хил.