Купувачите на инвестиционни жилища се завръщат и дават нов тласък на пазара у нас

Повече от година след началото на пандемията изглежда, че oще един важен за всяка икономика пазар - този на недвижимите имоти, се е възстановил напълно. И така, след силното начало на годината сделките с имоти у нас са продължили да растат бързо не само спрямо пандемичната 2020 г., но и спрямо 2019 г., която беше добра за имотния пазар у нас. Данни за второто тримесечие на Агенцията по вписванията от миналата седмица показаха двуцифрени ръстове (с около и над 50% спрямо същия период на 2020 г. и с между 20% и 30% спрямо 2019 г. ) в четирите най-големи града в България – София, Пловдив, Варна и Бургас. В цялата страна сделките преминават прага от 60 хил. през второто тримесечие за първи път от 2011 г. В София между април и юни са вписани близо 10 хил. трансакции, като броят им е най-големият от второто тримесечие на 2008 г., а в Пловдив и Бургас сделките достигнаха най-високото си ниво от началото на воденето на статистика през 2005 г.

Имотният пазар у нас е движен предимно от свързани с повишаване качество на живот мотиви, казва пред Investor.bg гл. ас. д-р Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на „ЕРА България“. „България е сред трите страни в ЕС с най-пренаселени жилища, най-малък брой стаи и среден размер на жилищата. Всичко това заедно с ръста на доходите през последните десет години създава устойчиво и стабилно търсене на жилищни имоти“, допълва той. 

Високата активност на пазара се дължи и на ниските лихви по ипотечните кредити и на факта, че вложението в имот е сигурна, позната и традиционна инвестиция за българите, твърдят брокери на недвижими имоти. „Немалко хора у нас разполагат със спестени средства, за които търсят нискорисково вложение в условия на несигурна икономическа ситуация и растяща инфлация. В допълнение депозитът вече не е рентабилен вариант за съхранение на парите, което кара хората да инвестират в имот“, казва от своя страна Люба Атанасова, изпълнителен директор на „Имотека“.

По думите ѝ потребителите са склонни да използват спестените си средства, дори те да не достигат за покупка на жилище, като дофинансират с кредит. Със спестени средства, без заем, са реализирани около половината от сделките през второто тримесечие в София, Варна и Пловдив, показват данните на „Имотека“.

Сред влияещите върху жилищния пазар фактори Младен Митов, мениджър „Пазарни анализи“ в „Явлена“, посочва и пандемията, която е стимулирала много от собствениците и наемателите на по-малки жилища да търсят по-големи имоти, в които да има пространство за всеки обитател. По думите му новото строителство, което е особено привлекателно за купувачите на собствен дом, също активизира пазара през последните три години и постепенно се превръща в доминиращ подсегмент на жилищния пазар.

Трудовата миграция към столицата и ръстът на доходите на населението също подкрепят пазара, казва Митов. „През последните десет години доходите на домакинствата нараснаха с около 100%, докато ръстът на цените на жилищата сумарно е около 70%. Нарастването на заплатите продължава и според нашите анализи е изпреварващо спрямо ръста на цените на жилищата“, допълва той.

От пролетта на тази година се наблюдава тенденция за завръщане на пазара и на инвеститорите в имоти за разлика от миналата година, когато домове са се купували основно за жилищни нужди, твърди пред Investor.bg Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. „Инвеститорите бяха възприели позиция на изчакване, но сега все по-уверено се намесват на пазара и това води до превключване на скоростта и връщане почти изцяло на нивата преди пандемията“, отбелязва тя.

Какво се търси? 

И през второто тримесечие се запазва интересът към готови за нанасяне жилища – обзаведени или след ремонт, казва Галин Гавраилов, регионален мениджър на „Адрес Недвижими имоти“ в София. Купувачите, които търсят имот за живеене, обикновено се ориентират към тристайни апартаменти, а за инвестиция сделките са предимно с двустайни, сочат наблюденията му. „Запитванията за ново строителство са на стабилни нива благодарение на гъвкавите условия за изплащане. Сделките за имоти в строеж през второто тримесечие са около 20%-25%“, казва Гавраилов.

Пазарът „на зелено“ става все по-динамичен, като това важи особено за районите с повече новостроящи се обекти. По думите на Гавраилов южната част на София продължава да е гореща точка за строителство, като тук влизат не само Манастирски ливади, Кръстова вада и Витоша, но и кварталите още по-близо до планината като Драгалевци, Бояна и Симеоново.

Предпочитани са кварталите с добра инфраструктура и достъп до централната градска част, както и кварталите около София и София-област отново с бърз достъп до столицата. Предлагането на имоти обаче е недостатъчно и това води до напрежение на пазара и покачване на цените, отбелязва Мирослав Владимиров. „ Купувачите, които не разполагат с достатъчен бюджет, а се нуждаят от жилище веднага, продължават да закупуват апартаменти в панелни и ЕПК сгради. Тези, които имат възможност да изчакат, търсят качество и са склонни да поемат известен риск, се ориентират към закупуване на имоти в строеж“, допълва той.

Данните на „Имотека“ сочат, че двустайните жилища имат лека преднина пред тристайните през второто тримесечие и съставляват над 40% от покупките в София. Запазва се активният интерес и към тристайни апартаменти с дял от 35% от всички сделки в столицата. Търсенето на двустайни апартаменти обаче нараства и според Люба Атанасова това се дължи на факта, че хората масово предпочитат да вложат свободните си пари в жилище. „Двустайните апартаменти често се купуват с инвестиционна цел и неслучайно тези сделки растат при нас, достигайки 22% от всички за второто тримесечие на 2021 година“, коментира тя. Във Варна делът на двустайните и тристайните жилища е по около 35%. Сходна е картината и в Пловдив, показват данните на „Имотека“.

Къщите също продължават да привличат интерес особено във Варна и Пловдив. В София те формират 6% от пазара, докато в морската столица имат дял от 10% от всички сделки, а в Пловдив делът им достига 14%, сочат данните на „Имотека“.

При продавачите основните причини за раздяла с имот са излизане от инвестиция (42%) и реализирането на двойна сделка – продажба и закупуване на друго жилище (близо 15%), казва Атанасова. Под 10% от продавачите се разделят с имота си заради необходимост от пари, като делът им е по-малък спрямо същия период на миналата година.

„Все още е рано да говорим за нарастване на задлъжнялостта и увеличаване на продажбите заради финансови затруднения. Ако трябва да сравним ситуацията с 2008 г., очаквам сега хората в затруднение да предприемат превантивни действия срещу риска от задлъжняване по-рано, а не както тогава да реагират, едва когато вече е късно“, коментира Галин Гавраилов.