2020 г. разтърси, но не срути жилищния пазар у нас

Купувачите и продавачите

Началото на кризата и наложената от коронавируса изолация са накарали голяма част от хората да преосмислят живота между четири стени, а на преден план са излезли имотите със собствен двор, които са по-уединени и отдалечени от други хора, сочат наблюденията на експертите.

„Само за сравнение, запитванията, отправени за къщи за периода от март до ноември, са над четири пъти повече в сравнение със запитванията, отправени в периода от юни 2019 г. до февруари 2020 г.“, каза Клисарска. „Същевременно за част от хората, останали без доходи или с ограничени доходи, се очерта обратният процес – на оптимизиране (намаляване) на жилищна площ и изваждане на парични средства за покриване на текущи нужди чрез продажба на налично жилище и закупуване на друго по-малко“, допълни тя.

Според Добромир Ганев тенденцията за придобиване на крайградски имот, катализирана от пандемията, вероятно ще се задържи и през следващите години. „Тя в никакъв случай не е масова, но хората се замислиха за подобна възможност и намират доста основания да направят такава стъпка. Около големите градове има села, които предоставят добри възможности от гледна точка на транспорт, близост до големия град, инфраструктура за обезпечаване на нормален социален живот. Те привличат и най-голям интерес от страна на купувачите“, отбеляза Ганев.

В същото време според него някои купувачи са допуснали грешка със закупуването на имот в по-отдалечени места, където има проблеми със социалната и инженерната инфраструктура. Неговите очаквания са там интересът на купувачите да не се задържи въпреки сключените сделки през тази година. „Но ако общините положат усилия за подобряване на средата на обитаване, вероятно ще привлекат подобни дребни инвеститори“, каза той.

Коронавирусната криза е направила продавачите по-гъвкави и склонни на преговори, съдействие и разбиране на нуждите на купувачите. „Това допринася за по-добър климат на имотния пазар като цяло“, посочи Полина Стойкова.

„Добрите оферти не се задържат дълго на пазара, срокът на продажбата на имоти, които са с добро съотношение между цена и характеристики, не се е увеличил“, отбеляза Добромир Ганев. По негови наблюдения някои продавачи са отлагали продажбите, защото са се опитвали да се ориентират във възможността за следваща покупка, други са намалили цените и са направили офертите си по-привлекателни, за да получат някакви средства.

„Мотивациите бяха различни и това повлия на усещането на жилищните пазари в големите градове, че по-скоро липсва голямо предлагане за хората, които излизаха в онзи момент на пазара. Това не означава, че нямаше достатъчно оферти, но те не винаги бяха достатъчно справедливи поради неправилна оценка на ситуацията на пазара и оценяване на имота“, каза Ганев.

Според него новото търсене на имоти около големите градове първоначално е създало проблеми, защото през последните години този пазар не беше в полезрението на купувачите. „Но много бързо голяма част от офертите бяха адаптирани и това търсене също беше задоволено. Около някои от големите градове, особено София, има и нови проекти за затворени комплекси и къщи, които също привлякоха доста внимание“, коментира Ганев.

Имотите

Освен традиционния интерес към жилищни имоти за лично ползване, който движи пазара през последните няколко години, 2020 г. е дала тласък и на покупки на имоти, които не са били толкова атрактивни до момента, но пандемията ги е превърнала в хит – апартаменти на последни етажи с големи тераси и по възможност с богато озеленяване, апартаменти на партерни нива в затворени комплекси с обособени собствени дворни площи, ваканционни имоти с перспектива за по-продължително използване, селски къщи и парцели, сглобяеми къщи в близки до големите градове населени места, сочат наблюденията на „Явлена“.

„Голяма част от купувачите се блазнят от възможността балконът или терасата да не са просто място, където да сложат климатика или да прострат прането си, а да могат да прекарват и известно време там. Те се превръщат в съществена част от жилището и архитекти и предприемачи трябва да предвиждат подобна възможност в новите си проекти“, изтъкна Добромир Ганев.

Според него купувачите оценяват високо и имоти, които дават възможност за гъвкавост на вътрешните пространства. „Те искат с не твърде голяма инвестиция да могат да преграждат помещения, така че членовете на семейството да работят и учат. Вероятно тази тенденция ще се развие през следващите години“, отбеляза Ганев. Според него вследствие на здравната криза купувачите държат много и на здравословната среда на обитаване – добрите общи части, хигиената, съседите и начина им на обитаване на съседни апартаменти.

Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес", хората все по-често търсят готови жилища, които само да обзаведат или директно да заживеят в тях. Затова и строителите се преориентират към продажбата на напълно завършени имоти с подови настилки, шпакловани стени, монтиран санитарен фаянс, поставени врати. Тези разходи повишават и цената на жилището, отбеляза тя. Тенекеджиева допълни, че все още има интерес към панелните жилища често в резултат на емоционална връзка към този тип имоти или желание на родителите да купят жилище на децата си, сходни с това, в което са израснали. 

Банките

В началото на извънредното положение голяма част от банките временно са забавили или замразили отпускането на ипотечни кредити, но с изясняването на ситуацията около коронавируса част от тях бързо са се адаптирали към новите реалности и са възстановили работата си на нормални нива, сочат наблюденията на брокерите.

„Банките се показаха адаптивни и солидни като поведение в тази първоначално неясна за всички ни ситуация. Основната промяна беше в посока завишаване на изискванията към оценителите, намаляване на процента на финансиране и увеличаване на изисквания от кредитополучателите размер на самоучастие. Завишиха се изискванията към тях от гледна точка на професионалната дейност, а също и към обезпеченията на кредитите – търговски площи или офис площи, закупувани от физически лица, станаха непредпочитани за банките. Същевременно повечето от тях не повишиха лихвите по кредитите, а продължаващото намаляване на тези по депозитите оставя широк хоризонта и за следващата година“, отбеляза Изабела Клисарска.

„Банките действаха много разумно и това даде подкрепа на имотния пазар. Лихвените проценти по ипотечните кредити продължиха да падат и през 2020 г. бяха под 3%, което е исторически най-ниското им ниво до момента. Очакванията са тези ниски нива да се запазят и през следващата година и това ще даде стабилна основа на имотния пазар, тъй като банките винаги са имали съществена роля и са основен фактор за движението на цените на имотите и на активността на пазара“, каза Полина Стойкова.

Добромир Ганев обаче предупреждава, че са възможни проблеми на ипотечния пазар след изтичането на мораториумите за длъжниците. „Възможно е банките да вдигнат лихвените си проценти заради опасения от бъдещи проблеми с изплащане на вноските по кредитите“, посочи той.