След коронавируса купувачите са в по-силната позиция на жилищния пазар у нас

Спад на сделките и на цените на жилищата у нас до края на годината очакват брокери на недвижими имоти. Двата месеца на извънредно положение са променили коренно пазара, поставяйки купувачите в по-силна позиция, стана ясно по време на онлайн събитие, организирано от Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ).

„След въвеждането на извънредното положение пазарът замря за месец и половина, но от началото на май хората се активизираха, огледите вече не ги плашат, а брокерите и клиентите придобиха нови навици по отношение на хигиена, дистанция и сигурност. През времето на престой у дома бяха натрупани много мисли и желания, които впоследствие се превърнаха в действия“, каза Страхил Иванов, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти „Явлена“

Според него два са били факторите за активизиране на участниците на пазара – желанието на хората да излязат навън след дългия период на затваряне у дома и стремежът им да инвестират натрупаните средства в доходоносен имот. През последните 20 дни компанията регистрира ръст на броя на сделките, като хората купуват предимно ваканционни имоти и къщи на разстояние до 50 км от София и големите градове. Иванов очаква през следващите три до шест месеца всеки месец да има нарастване на интереса към покупката на имот и на сделките, тъй като хората търсят пристан за парите си.

Според Андон Андонов, изпълнителен директор на ЕРА България, до края на годината ще има спад на броя на сделките и отчасти на цените на жилищата. „Купувачите очакват цените да паднат, но това не може да се случи толкова бързо. Очакванията са за драстични отстъпки, но повечето собственици на имоти не са склонни да ги направят. През последните два месеца договаряните отстъпки от цените при сделките с имоти са в рамките на 5% до 10%“, каза Андонов. Той посъветва професионалните участници на имотния пазар – инвеститори и предприемачи, да предлагат продуктите си на цени, които са съобразени със ситуацията. „Индивидуалните собственици на имоти реагират по-трудно на промените и тези два месеца не са достатъчни за тях, за да вземат решение за промяна на продажната цена“, допълни той.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, коронавирусната криза донякъде е била необходима за имотния пазар и по-скоро ще има оздравяващ ефект върху него. „Негативните данни не означават задължително лоши перспективи, а по-скоро ще накарат всички участници на пазара да се замислят. Строителите ще преосмислят ценообразуването на текущи нови проекти, банките ще следят по-стриктно кандидатите си за ипотечни кредити, собствениците на имоти ще се замислят повече на каква цена да обявяват имотите си за продажба. Купувачите ще преценяват по-добре силите си дали могат да закупят даден имот с бюджета, с който разполагат“, посочи Стойкова.

Според нея един от положителните ефекти от коронавирусната криза е, че през последните два месеца се е активизирало търсенето не само в големите градове, а в цялата страна. Разцвет са претърпели сделките със селски имоти, както и ваканционните имоти по морето и зимните курорти.

Коронавирусната криза е променила и наемния пазар, като броят на офертите там е нараснал, констатира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“. Наемателите са се увеличили в по-ниския сегмент – това са хора, които са загубили работата си или доходите им са намалели и сега търсят по-бюджетни решения. Същевременно расте броят на наемодателите в по-високия сегмент, които не са готови да предложат бързо намаляване на офертната си цена. „Сделките се реализират в рамките на 15-20% намаление на офертните наемни цени, което за старите апартаменти е в рамките на 60-70 лв.“, отбеляза Тенекеджиева.

Тя допълни, че има апартаменти, които допреди коронавирусната криза са били отдавани за краткосрочен наем в платформи като Airbnb, които сега се предлагат за продажба. Това се случва най-вече в София и не в толкова голяма степен в морските градове, защото хотелите не работят, а бизнесът не е спрял изцяло.

Търсят се луксозни къщи на морето

Като луксозен магазин, който е затворил вратите си – така определи състоянието на по-високия сегмент от жилищния пазар през април Весела Илиева, управляващ партньор в компанията за луксозни имоти Unique Estates. Купувачите са намалели с 50%, а посещенията на сайта на компанията са спаднали с 30%. Впоследствие обаче посещенията са се възстановили, а компанията регистрира подем на наемите през април заради големия брой българи, които са се завърнали в страната и са имали нужда от жилище.

„Луксозният сегмент реагира доста по-бавно на промените от останалите сегменти на жилищния пазар. Продавачите изчакват, не са готови в рамките на два месеца да вземат решение да свалят цените. Купувачите пък са хора, които разполагат със свободни пари и искат да купуват стойностни имоти на конкретна улица, в конкретен блок на по-добра цена“, посочи Илиева. Според нея отстъпките в цените на луксозните имоти, които могат да се договорят към момента, са в рамките на 10%-15%, някои от купувачите обаче настояват за отстъпки до 30%, които Илиева определи като нереалистични.

Тя посочи, че много от заможните клиенти на компанията й ще бъдат принудени да прекарат времето си в България през лятото заради наложените ограничения за пътуванията. Те са започнали да търсят луксозни къщи под наем или за покупка на морето, но според Илиева почти няма предлагане на такива имоти.

Покупка на жилище без спестявания – мисия невъзможна

Банките не са променили съществено условията за отпускане на ипотечни кредити през двата месеца на извънредното положение, но проучват по-внимателно профила на клиентите и увеличават леко изискваното от тях самоучастие във финансирането на имота. При Алианц банк-България повишението е с 5%, съобщи Георги Заманов, главен изпълнителен директор на компанията.

„Ресурсът на големите банки в момента основно е зает в обработването на искания за преструктуриране на кредити, докато останалите участници на банковия пазар опитват да привлекат повече клиенти. Те се стремят да предоставят същите услуги при същите условия като преди кризата“, отбеляза Андон Андонов.

Според неговите наблюдения повечето банки не са променили услугите и продуктите си, но изискват повече собствен ресурс при покупка на имот. „Преди кризата имаше случаи, когато човек с нула спестени средства можеше да си купи имот чрез комбинация от ипотечен и потребителски кредит или ипотечен кредит, обвързан с възможности за довършителни работи. Това вече не е възможно. За да купи имот, човек трябва да разполага средно с 20% от продажната цена“, посочи Андонов.

Големите банки са въвели и временно ограничение за финансирането на заематели от сектори в най-затруднено положение, но очакванията са, когато те са възстановят, ограниченията да отпаднат. Част от банките са предприели и временни ограничения за финансиране на имоти в строеж. „Практиката досега беше да се финансират имоти при достигане на акт 14, сега повечето банки предпочитат строежите да са завършени, да имат акт 15 или акт 16“, каза Андонов. Някои банки обаче не са спрели да финансират и сделки с имоти на акт 14.

Според Андонов реакцията на инвеститорите и строителите е била да променят схемите си за плащане, като поемат тежестта на изменените условия на банките към тях. „Те изместиха схемите си за плащане от порядъка на 10%-20% на предварителен договор, а остатъка от сумата да се получава при издаване на акт 15 или 16“, отбеляза Андонов. Според него това поведение на банките и на предприемачите не дава основания да се очакват негативни ефекти на пазара на ново строителство.

Георги Заманов потвърди, че Алианц банк-България продължава да разглежда добри проекти ново строителство и да помага за финансовото им осъществяване. През май банката има подписан договор и усвоена сума за ново строителство на клиент със значителна инвестиция в проекта си, допълни той.

Според Заманов българската банкова система е свръхликвидна и за разлика от предишната криза банките работят. „Стойността на кредитите, отпуснати от банките на икономиката и физическите лица, спрямо депозитната база е под 80% за разлика от 2008-2010 г., когато при някои банки съотношението достигаше 110%-130%. Тогава кризата на доверие и на ликвидност доведе до натиск върху банковата система да намали кредитния портфейл. В момента отпуснатите кредити към депозитната база, генерирана и спестена от българските граждани и фирми, не налага никаква декомпресия на обема от кредити в банковата система“, посочи Заманов.