Жилищният пазар в България функционира на забавен каданс

Според нея тенденцията през последните две-три години е, когато цените достигнат равнища, които купувачите не одобряват, те да се отдръпват. „В случая причината за отдръпването е друга, но ако се срещнат очакванията на купувачите и на продавачите, пазарът естествено ще се нормализира и възстанови“, очаква Стойкова.

Кога и как ще се случи това обаче ще зависи от развитието на икономиката. „Вече сме в икономическа криза, но макроикономистите са разделени по въпроса за нейната продължителност и за това как икономиката ще излезе от кризата. Някои считат, че при по-продължително извънредно положение икономиката ще се възстановява по-дълго – до средата или края на следващата година. Други пък са на мнение, че предвид бързото и дълбоко навлизане в кризата вероятността да излезем по-бързо от нея е голяма. Не знаем кой от двата сценария ще се сбъдне, така че трудно можем да прогнозираме с точност накъде ще поемат цените“, казва Добромир Ганев. Неговите очаквания са движението на цените да се определя най-вече от параметрите на конкретното жилище. „Едни имоти може да поевтинеят с 15%, а други – с 5%. Някои обаче може да повишат цените си, защото в дадения район вече никой не строи“, отбелязва Ганев.

Според Изабела Клисарска цените на имотите ще са функция на продължителността на извънредно положение, паузата в икономиката и доверието в утрешния ден на купувачите. „Хубаво е продавачите сега да преценят дали не са надценили очакванията си за цена при днешната икономическа среда“, съветва тя. Нейните оптимистични очаквания са от юни много купувачи да се насочат към покупка на ваканционни имоти по морето, в планината и до 50 км от големите градове. Негативният сценарий е между три и девет месеца хората да се въздържат да правят големи инвестиции. Тя очаква по-голяма пауза в продажбите на имоти ново строителство в сравнение с вече въведения в експлоатация сграден фонд, защото хората ще искат да ползват жилището веднага, а не след година или две. „Скъсява се времето за реализация на мечтаното жилище или имот“, отбелязва Клисарска.

Лек спад на наемите

Търсенето и предлагането на жилища под наем засега се запазва, а цените леко са намалели и са достигнали по-приемливи нива, сочат наблюденията на специалистите в сферата на недвижимите имоти. „Много от хората, които са имали интерес да отдават имоти в платформи като Airbnb, се насочват към дългосрочни наеми. Освен това завръщащите се от чужбина българи вероятно ще предприемат търсене на имот под наем, ако не решат да закупят собствено жилище“, казва Полина Стойкова. Тя допълва, че в зависимост от типа имот под наем понижението на цените е между 50 и 100 евро на месец.

„Един от ефектите на настоящата ситуация е търсенето на предоговаряния на настоящите отношения между собственици и наематели. Нашият съвет към наемодателите е да бъдат толерантни към наемателите с оглед на запазване на дългосрочните отношения“, отбелязва Гергана Тенекеджиева.

Добромир Ганев не очаква наемният пазар да изпита съществени проблеми при настоящата ситуация, но все пак отбелязва, че поради загуба на работа или намаляване на заплащането част от хората, които са мигрирали към по-големите градове, може да се върнат в  родните си места, за да ползват собственото си жилище. „От друга страна, хора, които са предвидили да купят жилище, но няма да могат да го направят, ще излязат на наемния пазар или ще удължат договорите си за наем и няма да освободят жилището“, очаква той.

Строителството продължава

Жилищното строителство продължава, а очакванията са ако има забавяне или отлагане, то да е при обекти в начален етап или при такива, които все още не са стартирали. „Строителството е процес, който след като веднъж стартира, трудно се спира, особено ако става въпрос за пауза от месец-два. Всички компании ще опитат да продължат работа“, смята Полина Стойкова.

Според Добромир Ганев строителните компании, които са финансово стабилни и са си осигурили финансов ресурс за съответните проекти, продължават да строят. „Ако ограниченията заради коронавируса продължат, може да има предприемачи, които да изпитат затруднения, затова е рисково да се предприемат действия за покупка на имот „на зелено“, особено в много ранен етап на строителство“, предупреждава той и съветва купувачите да направят внимателно проучване на финансовото положение на предприемача и дали има осигурен ресурс.

За финансирането на новите строителни проекти историята и опитът на инвеститорите ще играят съществена роля, казва Гергана Тенекеджиева.  „Настоящата криза неминуемо ще отсее участници на пазара, които нямат достатъчно висока оценка, за да получат търсеното банково финансиране“, смята тя.

Иван Велков очаква затруднения да изпитат всички строителни компании, които нямат ликвидност и разчитат на текущи приходи от продажби „на зелено“ от конкретните им проекти или на такива от портфейлите им.  „Проблеми с вземанията им или при веригата им на доставки, подизпълнители и клиенти  може да се отразят негативно на цялата им дейност и оттам да се върнат обратно сред още по-широк кръг от пазарни субекти и заинтересовани лица“, допълва той.

Според Иван Козаров, ако банките станат по-предпазливи и рестриктивни при финансирането на сделки за недвижими имоти, това ще се отрази най-вече на начините и схемите на плащане за новото строителство. „Очаквам, че инвеститорите ще станат по-гъвкави и ще се ориентират към сделки с по-голямо плащане след акт 15 и акт 16 и практиката да получават близо 80% от цялата сума на акт 15 ще намалее“, казва той.

Паралели с кризата от 2008 г.

Според Иван Велков такива могат да се правят само отчасти. „Освен сходната и привична за нашите ширини обща депресия има и съществени разлики. Една от тях е, че тогава кризата и последвалата я няколкогодишна стагнация до голяма степен бяха резултат от поведението на търговските ни банки. Сега те могат да се окажат в ролята на отговорен и солидарен партньор. Другата е, че сега имаме достъп до много повече решения - градоустройствени, архитектурни, инженерни, разполагаме с много нови и по-добри материали, системи, инсталации и технологии и най-вече имаме разбирането, че сградите, в които работим и живеем, могат и трябва да предоставят все по-добри фундаментални и функционални условия за всичко, което правим в тях. Имотният пазар почти винаги е следствие, не причина. Сега обаче може да е и решение, стига да се подходи умно и с дългосрочни перспективи“, казва той.

Според Полина Стойкова при предишната криза пазарните участници по-бавно са асимилирали новата действителност, корекциите са се случвали по-бавно и по-трудно се е продължило напред. „Сега хората най-малкото имат опита от миналото и ще са по-подготвени дори за някои по-песимистични прогнози. Пазарът натрупа история и можем да се позоваваме на тези примери, докато през 2008 г. никога не бяхме преживявали такъв цикъл на спад“, отбелязва тя.