Жилищният пазар през 2019 г.: Плавен преход към нормалност

Пренасищане на наемния пазар

Пазарът на жилища под наем в някои квартали на София се пренасища и брокери предупредиха през лятото, че наемните цени на тристайните апартаменти от среден клас може да намалеят с над 30%. Необходимото време за отдаване на жилище под наем расте и това е сигнал за намалящ интерес от страна на наемателите, отбелязва имотната агенция Antre.

Причината за отслабването на интереса към имотите под наем е, че наемната цена на повечето жилища често надминава месечната вноска по ипотечния кредит и това кара много хора със стабилни доходи и добър стандарт на живот да се насочат към закупуването на собствено жилище.

Средните цени в най-търсените квартали през тази година започваха от 550 лв. и надхвърляха 800 лв. за двустаен апартамент, а месечните наеми за тристайните жилища се движеха в границите между 700 и над 1200 лв.

Пазарът на краткосрочни наеми в София и големите градове в страна също навлиза във фаза на насищане след силните ръстове през последните пет години - предлагането се забавя, а средните цени на нощувките тръгват надолу. Към момента в страната има около 14 хил. жилища, предлагани в онлайн платформи за краткосрочни наеми като Airbnb и Booking, а месечните приходи на собствениците на подобни жилища достигат около 7 млн. лв.

След силния обществен отзвук изискването за категоризация отпадна и остана само вписването им в регистъра на местата за настаняване към Министерството на туризма. Заплахата за спиране на достъпа до платформите обаче остана - за две седмици при първо нарушение и 30 дни при повторно нарушаване на правилата. За "грешниците" се предвиждат глоби от 500 до 5000 лв. за физическите лица, които не са търговци, а за едноличните търговци и юридически лица се въвежда имуществена санкция в размер от 1000 до 10 000 лв. Промените бяха приети от депутатите без никакви дебати с гласуването на второ четене на Закона за държавния бюджет за 2020 г.

С промени в Данъчно-осигурително-процесуалния кодекс в края на годината пък парламентът реши собствениците на имоти за краткосрочен наем да плащат патентен данък от 25 до 250 лв. в зависимост от местонахождението на обекта.

Луксозни имоти под натиск

Отрезвяване на продавачите и значимо преосмисляне на ценовите нива под натиска на увеличаващото се предлагане – това са основните характеристики на отминаващата 2019 г. за имотите във високия сегмент. Ако през 2018 г. отстъпките в офертните цени са били до 5%, тази година купувачите са успявали да договорят понижение до 12%, сочат данни на Unique Estates.

Традиционно купувачите на луксозни имоти предпочитат централните райони на София и утвърдени квартали като Лозенец. Привлекателни за купувачите на ново строителство са южните райони - Кръстова вада и Манастирски ливади, където по протежение на бул. „България“ изникнаха редица затворени комплекси. Продажните цени за някои луксозни и напълно завършени и обзаведени имоти в двата квартала надхвърлят 2000 евро на кв. м, докато средните цени за висок клас имоти там се движат между 1400-1500 евро на кв. м, показват данните на Unique Estates.

Тенденцията през последните години за ръст на строителството на комплекси от затворен тип в и около столицата се запази и тази година. Най-сериозен интерес от страна на инвеститорите предизвикват зоните около Лозен, Панчарево и Герман. Засилва се инвестиционният интерес и към зоната в подножието на Витоша, т. нар. „Витошката яка“. Сред обявените или стартирали големи нови проекти тази година бяха River Park в квартал Симеоново, Резиденшъл парк Лозен на германската компания Lindner, петзвездният голф и спа комплекс в околностите на София Okol Lake Park, жилищният комплекс Fohar в подножието на Витоша. 

Някои от проектите бяха "извадени от фризера" тази година, след като стоящите зад тях инвеститори бяха принудени да отложат реализирането им заради финансовата криза през 2008 г. 

Ваканционни имоти - спокойно с български купувачи

След отлива на руснаците и британците през последните години българите доминират сред купувачите на имоти в морските и планинските курорти. Тенденцията се запази и през тази година - 50% от купувачите на ваканционни имоти в Банско и Слънчев бряг са били българи, а в Боровец и Пампорово пазарът изцяло се движи от наши сънародници, сочат данни на Bulgarian Properties. 

Най-голям ръст на сделките с имоти сред зимните ни курорти регистрира Банско с повишение от 3,4%, а цената на жилищата в града през деветмесечието на 2019 г. достига 400 евро за кв. м, показват данните на компанията. Заради ограниченото предлагане в Боровец сделките с имоти са по-малко - 750 през 2019 г., а цената на квадратен метър е сходна с тази в Банско - 400 евро. В Пампорово в годината до септември са сключени петстотин сделки с имоти. 

Нова тенденция през тази година е засиленият интерес на българските купувачи към вили в затворени комплекси по морето. Купувачите са предимно семейства с деца, които разполагат с по-високи доходи, поддържат висок стандат на живот и искат да го пренесат в морския си дом. 

В Созопол 37% от купувачите на имоти този сезон са били българи, сочат данни на компанията Green Life Development. Интерес към ваканционни жилища на морето има и от страна на наши сънародници, които живеят в чужбина, като те най-често се насочват към Поморие заради ограничените си бюджети, съобщават брокери. 

Сред чуждестранните купувачи на имоти по морето доминират руснаците, следвани от украинци, германци и израелци. 

Брокери обаче предупреждават, че както в летните, така и в зимните ни курорти няма нови проекти в строеж, поради което предлагането започва да се изчерпва. 

Прогнози

Ръст на цените на жилищата с до 5% и увеличаване на обема от сделки заради големия брой покупки на имоти "на зелено", които се отразяват по-късно в статистиката на Агенцията по вписванията, очакват брокери и предприемачи през следващата  година. Ниските лихви по кредитите остават основен двигател на пазара и се очаква да се задържат на настоящите си нива и през 2020 г. 

Експерти както у нас, така и в чужбина обаче предупредиха, че ефектите от понижаването на лихвите започват да се изчерпват и в бъдеще все по-силно влияние ще оказват други макроикономически фактори, свързани най-вече с пазара на труда, и демографски фактори като вътрешната трудова миграция. Повишаване на безработицата може да е ранен сигнал за обръщане на тенденциите на имотния пазар, предупреждава Bulgarian Properties.