Разрешителните за строеж в София надвишават ръста на населението 10-20 пъти

Има ли балон на жилищното и офис строителството в София? С колко се увеличава населението на Столична община и има ли потенциал да се запълнят строящите се жилища и офиси?

На този въпрос се опитваме да отговорим с графика, която показва ръста в населението на Столичната община по години, както и разрешителните за строеж на жилищни единици и офис площи. С цел коректност на графиката е заложено, че във всяко ново жилище ще живеят по 2 души, а за всеки служител в нов офис ще се падат по 8 кв. м. площ.

Така се оказва, че новите жилищни единици са 11 пъти повече от прираста на населeнието за последната година по официални данни (2691 души прираст на населението в Столична община). Новите офис площи (административни сгради) са 20 пъти повече от прираста на населението.

Изчисления на Investor.bg на база данни от НСИ.

* Данните за жилищните и офис сградите за 2019 г. са за последните 12 месеца съответно до 30 юни 2019 г. и до 31 март 2019 г., защото 2019 г. не е приключила и за да има сравнимост са използвани данни за последни 12 месеца, включително от 2018 г.

Данните показват, че през 2012, 2013 и 2014 г. трите показателя са вървeли доста близко. Например през 2014 г. населeнието се увеличава с 6923 души, точно колкото жилищните единици (умножени по 2 за двама живущи) и офис площите са били за 10 433 служители.

Прави впечатление, че населението на Столична община нараства с внушителните 37 169 души през 2011 г., което е много повече от между 1792 и 9648 души преди и след това.

За последните 4 тримесечия, за които има данни (до второто тримесечие на 2019 г.) са издадени разрешителни за 15 808 жилища, което е тройно над 2007 и 2008 г., когато са получили разрешение за строеж по около 5000 жилищни единици. Ако приемем, че във всяко от новите жилища ще живят по 2 души, то само за разрешените в последната година е нужен прираст на населението от 30 000 души.

Много от новопостроените жилища ще излязат на пазара на наеми и/или продажби и вероятно ще натиснат цените. Някои имоти вероятно ще останат празни или ще бъдат давани под наем на по-ниски цени, което да доведе до по-ниска от очакваната от собствениците им доходност.

Важно е да се отбележи, обаче, че данните за прираста на населението в София се изкривяват от хората, които живеят без регистрация. Има и много жители на София, които живеят в чужбина или са се преместили другаде в страната. Друг фактор, който може да измени графиката, са старите жилища, които се събарят, за да се построят нови на тяхно място. Обикновено, обаче, това са къщи, на чието място се строят по-малки многофамилни жилищни сгради, по-рядко се събарят стари многофамилни сгради.

Що се отнася до пазара на офис площи, от 2010 г. до първото тримесечие на 2019 г. са издадени разрешителни за строеж на административни площи за 1,6 млн. кв. м., което по 8 кв. м. на служител прави площи за 202 хил. души. Като се отчете фактът, че от общото население на Столична община от 1 328 120 жители към 31 декември 2018 г. значителна част са пенсионери, ученици, самонаети лица, трайно безработни и т.н., може да се окаже, че почти половината служители ще работят в нови офиси. Бъдещето на най-старите офиси може да е събаряне, преустройство и излизане на пазара под нов вид. Много компании, които в момента се намират в други сгради, например наели са площи в жилищни имоти, ще имат възможност да се преместят в по-качествени, нови сгради.

Разбира се, много от сградите с разрешително няма да се изградят или изграждането ще се забави. Но и много нови други проекти ще получат разрешителни в следващите месеци.

Причините за строителният бум са ниските лихви и желанието на инвеститорите да спечелят. Не е ясно обаче дали сметките им ще излязат верни, ако разрешителните за нови сгради продължат да се увеличават, предвид демографската криза в България, която се отразява и на София. Изключваме сценарий за силно повишение на лихвите в Европа, което е и малко вероятно да се случи поне в близко бъдеще, защото тогава нещата биха станали катастрофални.

Данните за офисите през 2019 г. са само за първото тримесечие, а тези за жилищата са само за първото полугодие. Затова сравними са данните до 2018 г. Но 2019 г. се очертава да е рекордна, защото разрешителните за жилищни сгради само за първото полугодие са за 6552 жилищни единици спрямо предния рекорд от 5505 жилищни единици за първото полугодие на 2018 г.

Разрешителни за строеж на жилищни единици в Столична община

Разрешителни на жилищни сгради

Разрешителни на административни сгради

Население на Столична община