Задава ли се нов цикъл на пазара на недвижими имоти?

Процесът по покупко-продажба на имот е едно от най-важните събития в живота на българина. Всеки един от нас се стреми да вземе възможно най-правилното решение за това дали сега е най-удачният момент да продадем или купим имот. По пътя към постигането на тази цел преминаваме през множество дилеми, взимаме емоционални решения, доверяваме се на съседа или просто на някое от хилядите мнения в интернет.

Практиката показва, че всеки един пазар преминава през определени цикли, които от своя страна са продиктувани от определени фактори. Те могат да бъдат политически, икономически или  социални. Промяната им предопределя и посоката на развитие на пазара, пише Николай Башев, партньор в "Primo+ Недвижими имоти". 

Ако разгледаме по-детайлно пазара на недвижими имоти в София и процесите през последните 10 години, ще получим отговори на много въпроси.

За никого не е тайна, че през последните 3-4 години основен двигател на пазара са банките. Според БНБ 2008 година стартира със среден годишен лихвен процент по ипотеките в размер на 9.68%, през 2015 той е 6.75%,  за да стигне до средни годишни нива от 3.81% през 2018 година. Или иначе казано средният лихвен процент в България е намалял с цели 60.6% за разглеждания период.

Посоката на  движение на депозитите обаче е противоположна – средният годишен лихвен процент през 2008 година е 5.44%. През следващата 2009 година наблюдаваме покачване до 6.2%, за да се стигне до 2018 година, при която отчитаме едва 0.18% Улесненото кредитиране, падащите лихви и високите наемни нива в града накараха много хора да се насочат към покупка на собствено жилище. Ниските лихви по депозитите, финансовата култура на българина и добрата доходност от недвижим имот (средно около 5% брутна възвръщаемост на годишна база от жилищен имот в София) пренасочиха голяма част от инвестициите именно в този сектор.

Броят на сделките с недвижими имоти през предкризисната 2008 година са 40 906. Тази цифра се отнася само за покупко-продажбите в гр. София. През следващата 2009 година броят им спадна почти двойно – до 23 904. Оказва се, че 2012 е годината с най-нисък брой реализирани покупко-продажби – 18 166. От тях 7 384 са сключени с ипотечен кредит.

Следващата 2013 година бележи началото на промяната – по-голям брой сделки и по-голям брой ипотечни кредити. Прави впечатление, че в периода 2008-2015 година процентът на купувачи, използвали ипотечен кредит, е под 50%, докато в следващите години, той се увеличава значително. Пикът на реализирани сделки с ипотечен кредит е през 2017 година – цели 64.3%.

Отрицателният естествен прираст на населението в България явно не се отразява на София, или поне до момента. Според официалната статистика на НСИ населението на столицата през 2008 година наброява 1 229 324 души, през 2015 година жителите с адресна регистрация в града са 1 286 383, достигайки до  1 338 864 души през 2018 година. С други думи, за периода 2008-2018 година 109 540 нови души са получили адресна регистрация.

По-високата покупателна способност, ръстът на БВП и намалената безработица също дават своето отражение. Ръстът на средната работна заплата в София, според официалните данни на Министерството на труда и социалната политика, е непрестанен през последните 10 години. През 2008 година средно софиянци са получавали по 754 лева. През 2012 година за пръв път се преминава границата от 1000 лева – 1005 лева. През 2017 година сумата е възлизала средно на 1433 лева, а през 2018 година на 1492 лева (не са включени данните от последните тримесечие на 2018г.). Цифрите сочат, че средната работна заплата за столицата през периода 2008-2018 година, е нараснала с 97.8%.

-2008 година – 754 лева

-2009 година – 826 лева

-2010 година – 879 лева

-2011 година – няма данни

-2012 година – 1 005 лева

-2013 година – 1 071 лева

-2014 година – 1 128 лева

-2015 година – 1 211 лева

-2016 година – 1 305 лева

-2017 година – 1 433 лева

-2018 година – 1492 лева  (данните не включват последното тримесечие на годината)

Не можем да подминем и новите сгради, построени през разглеждания период. Тук също има доста интересни стойности – по официални данни на НСИ издадените разрешения за строеж през 2008 година са за 1 149 жилищни сгради и 5 745 жилищни единици в тях. Броят им стремглаво намалява чак до 2012 година – тогава за град София разрешение за строеж са получили едва 360 жилищни сгради с 1 706 жилища.

Тенденцията се обръща през следващата година – сградите са с 6 повече, а жилищата наброяват 2 566. За сравнение, през 2017 година 827 нови сгради са получили своето разрешение за строеж, а в тях се помещават 8 716 жилища.

Обобщените данни за периода 2008-2018 година показват, че 7 484 сгради са получили разрешение за строеж, като в тях би трябвало да се помещават 56 827 жилищни единици.

Тенденции и прогнози:

Ниските лихви, постоянно увеличаващото се до момента население на града, по-високите работни заплати и по-малкият брой нови сгради, по време на тъй наречената криза, дадоха своето отражение и повишиха както продажните, така и наемните нива. Какво обаче предстои?

Повечето експерти очакват Европейската централна банка да повиши лихвите по ипотечните кредити през 2019 година. Според тях то ще бъде плавно и бавно, но няма как да не се отрази. Първите признаци са вече налице – за пръв път от 2012 година насам сме свидетели на спад в броя на отпуснатите ипотечни кредити – през 2018 година те са 17 941, докато през 2017 година са 18 134, или с 1% по-малко.

Какво се случва с лихвите по депозитите? Те продължават да падат, а според много хора инвестицията в недвижим имот е вторият най-популярен начин за управление на спестяванията в България след банковия депозит. Освен традиционното дългосрочно отдаване, популярност набира и отдаването на имоти на краткосрочни ползватели.

Най-често наемателите са чужденци, а през последните години, София отчита значителен ръст на туристите, дошли да прекарат уикенда тук. Данните показват, че в края на 2016 година броят на нискобюджетните полети е нараснал до над 200 на седмица. Броят на обектите, отдавани чрез Airbnb, расте с 80% годишно, сочат данните на платформата. Реализираните сделки чрез сайта през 2017 година са 3290, а през 2016 година са 1980. През 2015 година броят им е бил 1029, а през 2014 едва 480. Тоест това са имоти, които към настоящия момент, не се използват за живеене от столичани.

Говорейки за тенденции няма как да подминем и рекордния брой издадени разрешителни за строеж. В сравнение с 2017 година, през 2018 с цели 69.3% е нараснал броя на имотите,   получили своето одобрение – 14 761 срещу 8 716. Една част от тях са вече продадени, но останалите ще излязат на пазара в края на 2019 г., началото на 2020 година.

Причините голяма част от купувачите днес да предпочитат новото строителство са няколко:

-нови и добре поддържани общи части

-възможност за покупка на паркомясто или гараж

-съседи от идентичен социален кръг – млади хора с подобни интереси

-по-висок процент на финансиране от страна на банките при използване на ипотечен кредит и съответно нужда от по-малък процент самоучастие от страна на купувача

Значителният ръст на новопостроени сгради ще увеличи предлагането, но не бива да поставяме цяла София под един общ знаменател, поради мащабите на града. Прави впечатление, че големите проекти са фокусирани в южната и югоизточна част на столицата.

Жилищните комплекси, в които строителната активност е най-висока, са „Витоша“, „Малинова долина“, „Манастирски ливади-изток“, „Младост 4“ и „Студентски град“. Квартали като „Докторски паметник“, „Яворов“, Идеален център и други обаче се характеризират с липсата на свободни площи, които да бъдат застроени, затова и не можем да очакваме коренна промяна в броя на оферираните за продажба имоти в тях.

Не бива да забравяме и човешкия фактор – прогнозата на НСИ за 2020 година е за спад на столичани до 1 336 554 души. Очаквано това ще се отрази върху пазара и ще уравновеси силите между продавача и купувача, ще удължи срока на реализиране на продажба и ще постави в доста по-неблагоприятна ситуация имотите, находящи се в панелни сгради, правейки продажбата на апартаменти в тях по-трудна.