Деян Василев: Нормално е имотите да поскъпват с темпа на инфлацията

Деян Василев е председател на Асоциацията на кредитните посредници в България и изпълнителен директор на необвързания кредитен посреник Кредитланд. С него разговаряме за кредитирането на жилищата и последните тенденции в този сегмент. 

Г-н Василев, Агенцията по вписванията отчете спад на  новоотпуснатите ипотечни кредити през четвъртото тримесечие на миналата година както в София, така и в цялата  страна. Ипотечното кредитиране се понижава за първи път от 2013 г. насам. Каква е причината за това?

Има три тенденции, които обуславят резултатите от последното тримесечие на 2018 г. Първо, не малка част от търсенето на жилища в най-големите градове се измества към покупка на имоти в строеж, а при тези сделки обикновено прехвърлянето на собствеността с нотариален акт става след плащане на последната вноска на Акт 16 и съответно тези сделки не попадат в статистиката на Агенцията по вписванията.

Второ, увеличаващото се предлагане на жилища (в строеж и завършени) не е съвместимо с постоянно нарастващи цени на имотите. Купувачите не са се оттеглили, а изчакват по-дълго, преговарят по-умело и не се подвеждат по „спекулативната треска“, че цените на имотите ще вървят само нагоре и че ако не купят веднага, ще изпуснат. Тази втора тенденция е здравословна и отрезвителна, бих я нарекъл навременно поспадане на балона, за да не се достигне до катастрофален спад по-късно.

Третата тенденция е очакването за леко затягане на кранчето от страна на банките под давление на БНБ, състоящо се в комуникирането на евентуални мерки, които може да накарат банките да заделят по-големи резерви, ако отпускат финансиране над 80% от стойността на имота или да съобразяват по-внимателно текущата задлъжнялост на един кредитоискател, преди да му отпуснат нов заем.Тези две тенденции водят до изключване или успокояване на най-спекулативния сегмент и от купувачите, и от продавачите.

Все пак, въпреки спада от последното тримесечие, за цялата 2018 г. пазарът на ипотечни кредити отбеляза ръст от 5,5%, което всъщност представлява един добър растеж.

А какви са очакванията ви за тази година?

Не е нормално и здравословно пазарът да расте с двуцифрени числа всяка година. Нашето очакване за 2019 г. е пазарът да е стабилен, т.е. да запази нивото от 2018 г., което не би било  никак лошо. Прогнозата ни е за стабилен пазар въпреки очакваното плавно повишаване на лихвите с 0,25 – 0,50 % през второто полугодие на 2019. Евентуално може да се очаква подобен ръст и през 2020 г. при условие, че се запази положителната конюнктура в Европа.

Като цяло би било много добре нерационалните очаквания за непрестанен растеж на цените да се успокоят. В дългосрочен план е нормално имотите да поскъпват с темпото на инфлацията. Когато имотите спекулативно бъдат натоварени с очакване за висока възвръщаемост, неизбежно се стига до кризисно отрезвяване.

Кои хора търсят  ипотечен заем и какъв е  размерът на най-желания ипотечен  кредит?

Средният ипотечен заем за нашите клиенти е около 120 000 лв. Най-често идват клиенти, които искат да закупят нов имот, в който да живеят, става дума за семейства в големите градове.  За някои това е първа покупка, за други е закупуване на по-голям имот, тъй като семейството се разширява и старият апартамент отеснява. Понякога идват клиенти за рефинансиране на съществуващ кредит при по-изгодни условия или за обединяване на задължения.

Споменахте предупреждението, което БНБ отправи към банките през лятото на миналата година заради  сериозното увеличение на отпуснатите  ипотечни кредити. Основателно ли  беше то и смятате ли, че  има опасност от балон на  пазара на жилищни имоти?

Смятам, че предупрежденията на БНБ за по-разумно кредитиране бяха напълно основателни и навременни. В някои съседни държави – Румъния, Унгария, централните банки въведоха дори и по-стриктни регулации, забраняващи кредитиране над 80% от пазарната оценка на имота или отпускане на нов кредит при достигане на съотношение дълг – доход от 60%.

За балон на пазара на жилищни имоти трудно може да се говори при условие, че има ръст на заплатите в големите градове и здравословно търсене на нови жилища. Въпреки това е необходимо своевременно да бъдат „охлаждани“ спекулативните сегменти като 100% финансиране или даване на кредити на калпак независимо от доходите. Точно това бяха причините за финансовия крах през 2008 г. и затова предпазливостта, за която призовава Централната банка, е много здравословна.

Данни на НСИ показаха силно  увеличение на издадените разрешителни  за строеж на нови жилища. Смятате  ли, че е разумно да се инвестира  в имот „на зелено“?

С увеличаването на предлагането по естествен начин се достига до уравновесяване на търсенето и предлагането, а оттам и стабилизиране на цените. Стремежът към бърза печалба на инвеститори и строители се уравновесява от увеличеното предлагане и от нормалното нежелание на купувачите да плащат спекулативно високи цени. Т.е. не е нормално цените „на зелено“ да са същите като на един завършен имот. 

В един нормален пазар, с изключение на проектите на топ строителните фирми, цените „на зелено“ би трябвало да са с 20-30% по-ниски, за да рефлектират и потенциалните рискове при един строителен проект, т.е. евентуално забавяне, осигуряване на цялостно финансиране от страна на строителя и т.н. Също така следва да се има предвид и фактът, че като купуваме „на зелено“, ние де факто финансираме строителя, тъй като още няколко години нямаме възможност да използваме нашия имот и е нормално да има възвръщаемост от този „заем“, който отпускаме на строителя, под формата на отстъпка от цената на завършено строителство.

Каква част  от финансирането са готови  да осигурят банките при покупка  на имот „на зелено“?

При покупка на имот „на зелено“ банките осигуряват заемите поетапно. Клиентът или трябва сам да осигури своето самоучастие в началото (когато е най-рисков проектът) или ако търси финансиране преди Акт 14, това може да се получи, само ако предостави друг имот за обезпечение или изтегли потребителски кредит.

Същевременно банките стават по-предпазливи и при приемането на имоти на Акт 14 за обезпечение. Обследва се финансовото състояние и кредитната история на инвеститора, опитът му със завършени проекти и възможностите му да завърши сградата в срок. При достигане на Акт 14 банките финансират такива покупки на траншове, като най-голямата част от сумата обикновено се дава на Акт 16.

Какъв е делът  на ипотечните заеми сред отпусканите  кредити като цяло и как  се променя през последните  години?

Обемите на отпусканите ипотечни кредити отбелязват ръст през последните няколко години, като има растеж и при потребителските кредити от банките, както и на сегмента на бързите кредити към клиентите с по-ниски доходи или по-лоша кредитна история.

Като цяло развитието на икономиката, навлизането на все повече аутсорсинг фирми във всички сегменти води до ръст и на пазара на труда и на заплатите, така че този растеж в кредитирането е очакван и закономерен.

Споменахте, че се очаква през втората половина на 2019 г. лихвите по ипотечните кредити плавно да се покачат. Как ще се отрази това на заемателите?

За един кредит от 120 000 лв. за 20 години, при увеличение на лихвата от 3% на 3,25%, месечната вноска ще нарасне с 25 лв, а при 0,5% увеличение на лихвата вноската ще се повиши с около 50 лв. на месец.

Заемателите трябва да внимават и да имат заделен буферен фонд за посрещане на поне шест месечни вноски в случай, че останат без работа или изпаднат в затруднение. Не бива да се подхожда безразсъдно при тегленето на кредит и е добре вноската по ипотечния кредит да не надвишава 30% от доходите ни.

Съветвам клиентите да използват безплатните консултации на необвързан кредитен посредник, вместо да обикалят от банка на банка сами. Кредитните посредници с репутация работят с поне 12 банки, селектират минимум 3 топ оферти от различни банки, разясняват всички потенциални разходи и предимствата и недостатъците на всяка оферта, съдействат в процеса на договаряне на условия, събиране на документи до усвояване на кредита. Освен това тази услуга се наложи като безплатна и наистина спестява време, нерви и пари на клиентите.

Заедно с 12 фирми създадохме и Асоциацията на кредитните посредници в България и ще се стремим да налагаме висок стандарт на работа. В някои страни в Централна Европа делът на кредитните посредници е достигнал 40-50%, в България изчисляваме нашия пазарен дял на 15% и предвиждаме, че ще достигнем до 35% през 2022 г.

Няма причина, поради която клиентите да не използват услугите на кредитни посредници, за да се ориентират в многообразието или да проверяват дали кредитът им не е с прекалено висока лихва и е дошъл момент за предоговаряне или рефинансиране.