Жилищата в София - два пъти по-достъпни, отколкото преди десет години

Забавяне на темпа на нарастване на цените до около 5% на годишна база, стабилизиране на пазара на ценови нива около 1000 евро на кв. м, два пъти по-добра достъпност на жилищата спрямо десет години по-рано, нарастващо предлагане на жилища ново строителство, което продължава да бъде предпочитано от купувачите. Това са основните характеристики на жилищния пазар в София през 2018 г., показва анализ на Bulgarian Properties.

"За изминаващата 2018 година можем да кажем, че беше успешна, интересна и динамична за имотния пазар в София, но с много по-плавни ръстове на всички показатели, както и с множество микроцикли, които променяха имотния пазар през различните месеци. Като цяло можем да я определим като стабилизираща година за жилищния пазар в столицата“, коментира изпълнителният директор на имотната агенция Полина Стойкова.

"Интересът към имотите в София остана голям и през тази година, а значителна част от търсенето все още е неудовлетворено", допълва тя.

Средни цени и годишно изменение

През 2018 г. цените на жилищата в София задържат нивата си от 2017 г. и остават без съществени изменения в последните три тримесечия, сочи анализ на Bulgarian Properties. Цени

Средната цена на жилищата в столицата през третото тримесечие на годината е 1090 евро на кв. м спрямо 1086 евро на кв. м през второто тримесечие и 1092 евро на кв. м в началото на годината. Според Bulgarian Properties това е показател, че пазарът се стабилизира и се развива по-плавно от предходните години на наваксване. Сревните цени са доста под нивата отпреди десет години, когато бяха достигнали 1260 евро на кв. м.

Средната покупна цена на жилищата в София е 86 260 евро при нива около 90 000 евро в предходните тримесечия. Това отразява нарастването на дела на закупените двустайни жилища и тенденцията за търсене на по-малки площи за сметка на нарасналите цени на кв.м. 

Годишното увеличение на цените през третото тримесечие е 3%, а за деветмесечието годишният растеж на цените в София е 5% спрямо същия период на миналата година, сочат данните на Bulgarian Properties. Ръст

Имотите в София – два пъти по-достъпни спрямо 2008 г.

През третото тримесечие показателят за достъпност на цените в София (съотношение на цената жилищата на кв.м към средната заплата в столицата) е на ниво 1,42, което е леко намаление спрямо достигнатите нива  от 1,45-1,47 в предните тримесечия. Това означава, че към момента имотите в София са малко по-достъпни в сравнение с 2017 г. и началото на тази година, отбелязват от Bulgarian Properties. достъпност

Причините за това според агенцията са както забавянето на ръста на цените, така и нарасналите доходи, чието повишение обаче също се забавя и през третото тримесечие дори бележи спад. Това съотношение е далеч от пиковата стойност на коефициента преди десет години от 3,5 и показва, че имотите в София са поне два пъти по-достъпни спрямо 2008 г. 

Обем на продажбите

Според данните на Агенцията по вписванията за третото тримесечие в София са вписани 6 376 имотни продажби при 6 300 за същия период на 2017 г., което е ръст от едва 1,2% на годишна база. След увеличението на обема продажби до 6-8-10% сега изглежда, че и този показател се забавя, отбелязват от Bulgarian Properties. продажби

Агенцията обаче отбелязва, че в данните не влизат закупените жилища ново строителство, които ще бъдат вписани като продажби при тяхното завършване. Наблюденията й сочат, че делът на тези жилища от общия жилищен пазар е около 60-70% от всички продажби в София, поради което обемът от продажби, отчетен от Агенцията по вписванията, е силно занижен.

Ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж в София нарастват с 14,5% за деветмесечието спрямо същия период на 2017 г.  Разрешителни

През третото тримесечие са издадени 296 нови разрешителни за жилищни сгради по данни на НСИ, което е своеобразен рекорд за последните години. Това може би е единственият индикатор, който успя да се върне на предкризисните нива отпреди десет години, отбелязват от Bulgarian Properties.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Наблюденията на агенцията сочат, че най-много закупени жилища през третото тримесечие на 2018 г. има в квартал „Витоша“, най-вече заради особено силния интерес към комплекс Модера Резидънс.

Останалите популярни за покупка квартали в София са “Кръстова вада”, Студентски град, “Манастирски ливади”. Към тях се прибавят също квартал “Връбница 2” с продължаващи активни продажби на изгодни жилища ново строителство в комплекс Sofia North Park.

Средните цени в най-популярните квартали през третото тримесечие са:

• Витоша – 960 евро/кв.м
• Студентски град – 1 070 евро/кв.м
• Кръстова вада – 1 270 евро/кв.м
• Манастирски ливади – 1 010 евро/кв.м
• Младост 4 – 1 080 евро/кв.м
• Връбница 2 – 960 евро/кв.м

Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в квартал “Лозенец” – между 1650 евро на кв. м и 2000 евро на кв. м. Традиционно интерес има и към “Младост”, но предлагането там е доста ограничено. “Люлин” привлича интерес с ниски цени за жилища ново строителство, показват данните на Bulgarian Properties.

Интерес има и към кварталите “Павлово”, “Бъкстон”, “Овча купел” и “Карпузица”. Този южен район се преобразява с напредъка на метрото, разширяването и строителството на нови булеварди, проекта за подобряване на линията на трамвай номер 5, наличните университети, медицински центрове и транспортни връзки, отбелязват от Bulgarian Properties.

Параметри на закупените жилища

И през третото тримесечие с най-голям дял от закупените жилища са двустайните апартаменти. Те съставляват 65% от общо закупените жилища, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 25% от закупените жилища са тристайни, а 1-стайните са 8%, сочат данните на агенцията.

Средната площ на закупените жилища е 79 кв.м. Двустайните апартаменти са със средна площ около 70 кв.м, а тристайните – 105 кв.м.

95% от закупените жилища са в тухлени сгради, повечето от които ново строителство. Само 7% са сделки с напълно обзаведени жилища. 40% от закупените жилища се отопляват на ТЕЦ. 

Средният престой на имотите на пазара на продадените в началото на годината имоти е 102 дни (около 3,5 месеца) и намалява от 122 дни в началото на годината. Направените отстъпки от офертните цени са незначителни – средно 0,2%.

През последната година се забелязва засилен интерес към затворени комплекси със собствени паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Обръща се голямо внимание на качествената среда на живот, особено когато се купуват жилища за собствено ползване, но и инвестиционният интерес към такива комплекси е голям, тъй като те обещават по-добри наемни нива и по-голяма устойчивост на инвестицията, сочат данните на Bulgarian Properties.

Обобщение на пазара през 2018 г.

Пазарът в София се успокои и се балансира още през пролетта на тази година. Тогава се усети появата на по-голямо предлагане, а купувачите преминаха в режим на изчакване, по-бавно вземане на решения и склонност да купуват до ценови нива около 1 000 евро/кв.м, отбелязват от Bulgarian Properties.

Тя обобщава, че жилищният пазар в София през 2018 г. е стабилен, с налично търсене, но само за добре обмислени, проектирани и ценообразувани проекти. Жилищата на вторичен пазар, които са добре оценени спрямо своите характеристики, са продавани в рамките на до един месец, но голяма част от продавачите все още са с прекомерни ценови очаквания спрямо пазарните настроения, поради което много жилища остават на пазара с месеци, отблязват от Bulgarian Properties.

Наблюденията на агенцията сочат, че купувачите продължават да обмислят добре имотните си вложения, да оглеждат максимално много от имотите на пазара и да не купуват на всяка цена. 

Перспективи

Според Bulgarian Properties няма обективни фактори, които да подкрепят прогнозите за спад на пазарната активност и цените на имотите.

Агенцията очаква цените на имотите в София да се задържат около настоящите им нива и имотният пазар да остане стабилен с много добро предлагане през следващите една-две години.

Местното търсене ще продължава да бъде основен двигател, а очакваният икономически растеж, ниската безработица и все още ниските лихвени проценти по ипотечните кредити ще продължат да влияят благоприятно на имотния пазар и през 2019 г., прогнозира Bulgarian Properties.