"Търговията с акциите на Експат Бета АДСИЦ се активизира"

Експат Капитал е обслужващото дружество на Експат Бета АДСИЦ – фондът, който стартира увеличение на капитала си с 43,4 млн. лева и планира да инвестира във висококачествени подценени активи на пазара на недвижимите имоти. До 28 юни тече търговията с правата на борсата. Ако увеличението на капитала на Експат Бета АДСИЦ бъде успешно, фондът може да стане основен играч на пазара на подценени активи в България, заканиха се от дружеството.

Николай Василев е управляващ партньор във финансовата компания „Експат Капитал” от септември 2009 г. Преди това той е министър в две последователни правителства – министър на държавната администрация и административната реформа (2005 – 2009 г.), вицепремиер и министър на транспорта и съобщенията (2003 – 2005 г.), вицепремиер и министър на икономиката (2001 – 2003 г.). 

Николай Василев има 6 години опит в областта на инвестиционното банкиране и консултиране в Будапеща, Токио, Ню Йорк и Лондон, където е работил за няколко мултинационални компании. Той е финансист по образование, притежава професионална степен CFA (сертифициран финансов аналитик). 

- Г-н Василев, как премина търговията с акциите (Е7Р) и правата (Е7РВ) на Експат Бета АДСИЦ през първата седмица на търговия на правата?

През последните две седмици търговията с акциите на Експат Бета се активизира. Почти 300 хил. акции смениха собствениците си. В четвъртък Експат Бета дори беше на първо място по оборот на борсата. Това показва две неща: 1) Нашите усилия за успешно увеличение на капитала предизвикват интерес, 2) Някои инвеститори предпочитат направо да си купят от „старите” акции на борсата сега, вместо да си купят права и да запишат от „новите” акции, но след 1-2 месеца.

През първата седмица на търговия се изтъргуваха и близо 150 хил. права. Тъй като 1 право дава възможност за записване на 10 „нови” акции, с тези права биха могли да се запишат над 1 милион „нови” акции. Нашите очаквания са търговията с правата да продължи до последния момент, коeто е 28 юни. След това ще има аукцион за непродадените права на 7 юли.

- Правите ли „роудшоу”?

Да. Срещите ни с потенциални инвеститори не са спрели от март досега. С моя партньор Никола Янков и с други колеги посетихме Лондон (2 пъти), Москва, Будапеща. Посрещнали сме много български и чужди инвеститори в офиса ни на ул. Г. С. Раковски 96А. Сега се срещаме с много пенсионни фондове, инвестиционни посредници, управляващи дружества, банки. Кореспондираме с институционални инвеститори, както и с физически лица в две дузини страни. На 27 май организирахме представяне в хотел „Радисън” в София. Доволни сме, тъй като дойдоха около 250 души. Предстои подобно събитие във Варна, а може би и на други места.

Очакваме в крайна сметка акции да запишат инвеститори от над 10 държави. Най-неочакваният ни акционер вероятно ще бъде фонд от малка африканска държава. Намерили са ни по линия на CFA асоциацията.

- Какво според вас харесват и не харесват потенциалните инвеститори във вашия разказ?

Според нас инвеститорите приемат нашите аргументи, че сега е моментът да се инвестира в подценени проблемни активи (distressed assets). Споделят нашето впечатление, че броят на продавачите е многократно по-висок от броя на купувачите и че това може да проработи в наша полза. Не са щастливи обаче, че световните борси са много волатилни и че SOFIX е спаднал с почти 30% от септември 2009 г. Но ние сме решени да вървим напред във всички случаи.

Важно е също така, че сме изградили добра репутация и имаме доверието на нашите акционери. Ако разгледате кои хора работят в нашия екип, четирима от нас сме били в екипа на икономическото министерство по време на най-важните законодателни промени, които предпоставиха бързото развитие на капиталовия пазар в България. За нас прозрачността и защитата на интересите на нашите инвеститори е въпрос на призвание, на „религия”. И пазарът ни е възнаградил за това със стабилна цена на Експат Бета АДСИЦ на борсата.

- Каква е прогнозата ви за успеха на емисията?

Ще споделя, че един инвеститор вече е заявил 1 милион акции. Други се интересуват от стотици или десетки хиляди. Разбира се, ще считаме това за факт, едва когато реално закупят акциите. Повечето от потенциалните инвеститори изглежда не са взели окончателно решение. Ние ще сме в активна кампания до 28 юни, а и след това. Еднакво оценяваме подкрепата и на фирмата с милион акции, и на акционера с 50 акции. Особено в тази криза и в този труден период за световните борси.

Минималното количество записани акции за успех на емисията е 100,000. Ясно е, че ще привлечем многократно повече. Ще се борим за максимален обем. Но колкото и милиона да съберем, ще сме в добра позиция да купуваме проблемни активи на добри за нашите акционери цени.

- Ако съберете под 43 млн. лева, ще приемете ли това за провал?

Няма причина да говорим за провал. Едно е сигурно, че колкото и да съберем, ще имаме повече капитал от преди. „Колкото повече, толкова повече”. Независимо от лошото настроение на световните пазари след 2007 г., ние смятаме да вървим напред, и то бързо. Да вземем нашите три взаимни фонда. За половин година техните активи под управление са се удвоили. При индивидуалните инвестиционни портфейли ръстът е още по-голям. Скоро очакваме да бъде лицензиран още един наш АДСИЦ. Целта ни е след няколко години да сме един от значимите участници на финансовите пазари в България.

- Кога очаквате БВП на България да започне да расте? Това е, което чакат инвеститорите като сигнал, за да започнат да купуват.

Всички се надяваме кризата да приключи скоро и до края на 2010 г. да наблюдаваме икономически растеж. В предстоящия трети брой на нашия икономически бюлетин Експат Компас, който публикуваме веднъж на два месеца, сме малко по-песимисти и засега не виждаме ясните признаци на растеж.

- Очаквате ли цените на имотите в България да започнат да се покачват?

Краткосрочно по-скоро не. Според нас не е сигурно, че сме стигнали дъното на кризата и на цените на имотите. А може би и на борсите в световен мащаб.

- Тогава защо предлагате да инвестираме във вашия фонд за имоти?

Нека ви припомня основното послание в началото на презентацията ни. „Малцина биха купили български имоти днес. Перфектно.” Впечатлението ни е, че съотношението на броя продавачи към купувачи може да е и 100:1. Ние няма да инвестираме просто в имоти на пазарни цени и после да се надяваме цените да се покачат веднага и значително. А ще изполваме всички аргументи за това колко е труден пазарът на недвижимости с цел да убедим продавачите на проблемни имоти да приемат нашите агресивно ниски оферти. Ако един от тях не ни продаде евтино, ще го направи друг.

- Къде инвеститорите могат да видят тази презентация?

На сайта ни www.expat.bg презентацията е публикувана на български, английски, руски и унгарски език. Там е публикуван също и проспектът и други документи и информация, свързани с емисията.

- Защо се насочвате основно към бизнес имоти в София?

Действително предпочитанията ни са за новопостроени атрактивни имоти в столицата. Очакваме възстановяването в бъдеще да започне от София. Тук активите са и най-ликвидни. Но не изключваме възможността да гледаме имоти и в други градове. Въпрос на конкретна цена и на преценка.
Насочваме се предимно към бизнес сгради, жилищният сегмент не ни е най-предпочитан за инвестиция, освен ако не се появи много атрактивна оферта в бъдеще.

- Как влияе например харченето на фискалния резерв върху пазара на имоти?

Връзката едва ли е съвсем директна. Но цялата макроикономическа стабилност има отношение към икономическото развитие и инвестициите. Считаме, че инвестицията в нашите акции може да предостави защита срещу инфлационни процеси или движения на валутните пазари.

- Колко бързо ще пристъпите към покупка на бизнес имот?

Имаме готовност да бъдем бързи. Веднага, след като съберем капитала, ще пристъпим към действия. В момента разглеждаме много проекти. А и пазарът следи нашата емисия, така че очакваме в седмиците след 21 юли да получим голям брой предложения за продажба.

- От кого вънамерявате на купувате проблемни активи?

Виждаме два варианта. Или от строителя/инвеститора, който не успява да обслужва банковите си кредити. Или от банките, например при публична продан. И в двата случая ще сме много взискателни към цената на имота.

- Може ли наистина да се закупи имот при 15-20% наемна доходност?

Неотдавна имахме предложение да закупим подобна сграда, но още не бяхме събрали толкова пари. Не е лесно, разбира се, да намериш толкова добра сделка. Но очакваме да имаме голям избор, а конкуренцията на проекти би довела до добри за нас резултати.

- Как ще бъдат управлявани средствата на Експат Бета АДСИЦ, планирате ли да ползвате кредити?

Ако питате за свободните парични средства, преди те да бъдат инвестирани, ще ги сложим на добри депозити, за да трупат текуща доходност и да са готови за извършване на инвестиция. Що се отнася до ползването на кредити, досега една от силните ни страни е липсата на задлъжнялост към банките. Именно високата задлъжнялост на отрасъла недвижими имоти е една от причините за наличието на проблемни активи в момента. Виждаме за себе си два варианта.

1)Да се финансираме само с акционерен капитал, да бъдем възприемани като по-нискорисков инструмент и да се борим за максимална възвращаемост на капитала (Return On Equity). Това ще е предпочитаната ни опция, ако ни стигнат средствата за придобиване на желания от нас обект.
2)Бихме обмислили вземането на умерени банкови кредити само в случай, че имаме стабилни парични потоци (например от наеми), които щедро покриват вноските по кредита. Разумната задлъжнялост (leverage) действително може да повиши възвращаемостта на акционерния капитал, но едновременно с това повишава риска.

- Кое е по-изгодно, покупката на закъсал проект или строеж на чисто нов с ниските цени на парцелите и строителството?

Отговорът не е еднозначен. Винаги може да се появи възможност, която да е по-изгодна от останалите. В момента всичко е по-евтино – и парцели, и строителство, и полу-готови и готови обекти, и наеми. Нашето предпочитание е засега да не носим строителен или административен риск, а да придобием завършени сгради. Наскоро анализирахме възможност да купим сграда на груб строеж за 1 лев, но дори тогава решихме, че сметките не се връзват и рискът е висок.

- Не се ли страхувате, че цената на акцията ви ще падне след записването на новите акции?

Цените на борсата, разбира се, могат да се движат както нагоре, така и надолу. Въпрос както на търсене и предлагане, така и на доверие. Нека припомним обаче, че Експат Бета е АДСИЦ, създаден през 2007 г. и листван на борсата от 2008 г. Номиналната стойност, както и цената при всички увеличения на капитала е 1 лев. За този период борсовата цена се е движила в тесни граници от 0.80 до 1.13 лева. Последната цена от 4 юни е 1.03 лева. Т.е. за периода, в който SOFIX е паднал няколко пъти, нашата акция дори има незначително покачване. Не зная колко други такива акции има в България.

С риск да бъдем леко нескромни, считаме, че за това има три причини. 1) Нямаме никакви банкови задължения, 2) Реализирали сме изгодна инвестиция в 140,099 м2 в регулация в курорта Камчия, която дава възможност за препродажба на по-високи ценови нива, 3) Нашите акционери имат доверие в почтеността и професионализма на целия ни екип.
Надяваме се тези добри тенденции да продължат и след 30 август, когато очакваме да започнат да се търгуват новите акции.

- Какво е мнението ви за развитието на ваканционнните имоти и по-конкретно за вашия имот в Камчия?

Ваканционните имоти в България не са в най-добрата си фаза. Предлагането е голямо, а търсенето – малко. Виждаме няколко предимства на нашата инвестиция в Камчия: 1) Курортът не е презастроен. Напротив, природата и пясъчната ивица са разкошни и дават възможност за добро развитие. 2) Ниската цена на придобиване на парцелите. 3) Близостта до големите инвестиции на Правителството на град Москва.

- Земята в Камчия била ли е предмет на „заменки”?

Не, разбира се.

- А щом е толкова изгодна първата ви инвестиция, увеличението на капитала не е ли в ущърб на старите акционери?

И да, и не. От една страна, ако смятаме, че земята в курорта Камчия струва 2-3 пъти повече от цената на придобиване, за старите акционери не е много благоприятно да приемат много нови инвеститори на цена от 1 лев на акция. Т.е. цената на увеличението на капитала от само 1 лев е по-скоро изгодна за новите инвеститори.
От друга страна, ние смятаме да постъпим по същия начин с новосъбраните милиони, както сме постъпили с досегашните 4.3 милиона – да ги инвестираме в изгодни проекти с цел поне удвояване на инвестицията за няколко години. Така всички акционери би трябвало да спечелят.

Освен това увеличението на капитала става с емисия на търгуеми права. Някои акционери ще запишат всичките си нови акции и ще запазят процентното си участие във фонда. Други частично ще запишат нови акции. Старите акционери могат да продават правата си на борсата и ние очакваме да преобладава цена от около 10 стотинки на 1 право. Новите инвеститори ще трябва да заплатят за тези права. Тъй като 1 право съответства на 10 нови акции, при 10 стотинки на 1 право новите акции ще струват общо по 1.01 лева.

- Не се ли притеснявате от ниската ликвидност на българската борса?

Да, не е приятно, че оборотите на борсата са много ниски напоследък. Нашият фонд досега не е бил голям, но все пак се търгува активно. През последната година са се изтъргували, струва ми се, над милион акции. Сега след увеличението на капитала се надяваме и броят на акционерите да нарастне, и броят на сделките с нашите акции. Сигурно ще се намерят повече спекуланти и маркетмейкъри.

- Предвиждате ли бъдещи увеличения на капитала?

След като увеличението приключи успешно, най-напред ще се концентрираме да изберем правилните проекти и да инвестираме събраните средства – по възможност без банкови кредити. Ще търсим максимална годишна доходност за акционерите. Ако постигнем това, пазарната цена на акциите ще трябва да реагира подобаващо. Бихме пристъпили към по-голямо увеличение на капитала, ако се изпълнят няколко условия: 1) Новите ни инвестиции са признати за успешни, 2) Постигнем висока норма на възвръщаемост на капитала (ROE, Return On Equity), 3) Пазарната ни цена се покачи, 4) Виждаме потенциал за още по-добри сделки с проблемни активи.

- Каква ще бъде дивидентната ви политика?

Без съмнение, ще спазваме изискването да разпределяме над 90% от годишната печалба като дивидент.

- С какъв срок е създаден Експат бета АДСИЦ?

Фондът е безсрочен.

- Високи ли са таксите ви за управление?

В момента таксата е 3% от активите годишно. Когато активите нарастнат над 10 млн. лева, таксата ще падне до 1.9%. Считаме, че това е приемливо за пазара.

- Колко е вашият free float?

100%. Нито един акционер няма значителен дял, не доминира и не се меси в управлението на фонда. Фондът теоретично може да бъде „превзет” на пазара чрез търгово предложение. Но не очакваме това да се случи. Засега имаме доверието на акционерите.

Свързани компании: