Бен Елдър: България трябва да увеличи прозрачността на пазара на имоти

Кога българският пазар на имоти ще стане достатъчно прозрачен за чуждестранните инвеститори, какви сгради търсят те и какво искат от оценителите на имоти – отговорите на тези въпроси потърсихме от Бен Елдър, глобален директор „Оценки" в RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors - Кралския институт на лицензираните консултанти по недвижими имоти).

Бен Елдър е практикуващ оценител и преподавател, заемал ключови позиции в Nottingham Trent University и The College of Estate Management. Той е член на The Global Advisory Forum for The Appraisal Foundation в САЩ, както и в Advisory Forum Executive на Международния съвет по стандартите за оценяване и е един от ръководителите на United Nations ECE Real Estate Management Advisory Group.

- Г-н Елдър, пазарът на имоти в България е сред полупрозрачните пазари на имоти в света. Какви са Вашите наблюдения – подобрява ли или влошава позициите си българският пазар на фона на развитието на глобалните пазари след кризата?

Има промяна. Събития като конференцията от миналата седмица показват, че има промяна. Привличането на над 100 души на подобно събитие разкрива, че има хора от пазара, не само оценители на имоти, но и банкери, инвеститори, адвокати и други участници в процеса по сключване на сделки, които искат да научат за международните перспективи и как те започват да влияят на начина, по който се сключват сделки в България. Прозрачността е ключова.

Помня края на 90-те години, после 2007-2008 г., точно преди кризата - колко активен беше пазарът, хората не мислеха, че могат да загубят пари. Политическите промени в България и Източна Европа внезапно отвориха всякакви възможности за много бързо развитие и някои от тези промени не бяха достатъчно зрели, за да успеят. Не казвам, че са били погрешни, просто всичко се случи много бързо и по време, когато имаше бум на пазара в Западна Европа и САЩ. Това създаде много фондове, които търсеха нови пазари за инвестиции. Източна Европа изглеждаше като панацея и ново предложение, страхотна възможност за ръст... Хората бяха яхнали вълната и мислеха, че от инвестиции в имоти не може да се загуби. Ами може и това се случи.

- Какъв е пътят за преодоляването на предизвикателствата с прозрачността на пазара на имоти в България?

Прозрачността е свързана с доверието. И отново да се върнем на събитието – обсъждаха се методите за оценяване на имоти. Една от ключовите препоръки в Червената книга на RICS е, че окончателният доклад не трябва да бъдат подвеждащ за клиента. Може да се посочи „спот цена“, т.е. пазарна цена, на която очаквате да продадете конкретния имот в определен момент, но ако оценителят настина вярва, че пазарът е в подем или на дъното, или някъде по средата, той е длъжен да обясни това в доклада си.

Оценката е приблизително изчисление на пазарната цена в определен момент, но това не пречи на оценителя да направи коментар на тази оценка. Оценката е число, но наистина интересната и полезна част е допълнителната информация, която се предоставя в доклада към нея. Не всички инвеститори и финансови институции винаги искат да чуят тази допълнителна информация, защото тя прави решенията им по-трудни. Ако получат само едно число, което да използват при изчисляването на съотношението заем–стойност (loan-to-value ratio), въпросът е много по-лесен. Недвижимите имоти обаче не са лесен въпрос, те са много сложна тема.

На конференцията ми се стори на няколко пъти, че възниква объркване относно ролята на оценителя и на другите страни в процеса. Трябва да е напълно ясно за лицензирания оценител каква е целта на оценяването, за какво е нужна тази оценка, както и да получи инструкции в писмен вид.

Трябва да има ясно разбиране между оценител и клиент за какво е нужна оценката и какъв тип доклад ще се изготви. Защото твърде често, особено в миналото, докладът се изготвя и предава, но клиентът не го харесва и променя или опитва да променя инструкциите, така че да отговорят на очакванията му.

Чух коментари, че няма много чуждестранни инвеститори в България. Това означава, че хората, които искат да инвестират, не виждат България като привлекателна опция. Това не значи, че системата е грешна, просто те не смятат, че възвръщаемостта ще компенсира поетите рискове. Има възможности на други места, които считат за по-добри.