Б. Кумпиков: На пазара на имоти се активизираха проучванията, не сделките

В последните месеци се води спор дали цените у нас са достигнали дъното, или не, очертаваха се и драматични сценарии за 30-50% спад. Каква е Вашата оценка?

Ще им се на спекулантите. Цените днес са такива при практическа липса на пазар. Съвсем скоро публикувах статия за нивото на защита при имотите. В нея аргументирах, че реалната себестойност на новото жилищно строителство кръжи около 500 евро за квдратен метър. Имотите не са метрична стока, всеки е уникален по характеристики, а оттам и като цена.

Възможно е да сравняваме с пиковото лято на 2007-а година, но дайте да отчетем ситуацията тогава: хората бяха оптимисти за сигурността на доходите си; общините се чувстваха твърде комфортно само да прибират данъци без да инвестират в кварталната инфраструктура и градоустройствени планове и изнудваха предприемачите да финансират сами тези мероприятия. Например цялата нова ВиК мрежа в София е „дарение” на Столична община от благодарните строители, с договори, съвсем „официално и доброволно”. И тъй като парите не растат по дърветата, тези разходи се калкулираха в цените на текущото строителство, а според пословицата за жабата и вола се отразиха и в цените на старото такова. Доколкото старото строителство многократно е изплатило цената си чрез ползване, собствениците просто пробваха колко може им плати пазара.

Заради обострения риск от завършване на сградите в момента пазар на практика има само за готово строителство, поради което не може да се сравни днешния пазар с предишния, където доминираха оферти “на зелено”. Затова и този луфт от 30-50%, който беше между цените на зелено и завършено строителство го няма. В този смисъл считам днешния пазар за база  от която може да се върви нагоре с темпа на инфлацията.

Изводът е, че такива пазарни прогнози за сривове или обратното, може да даде само лаик. Единствените фактори, определящи търсенето на имоти, са переспективата за населване на определено място и стабилност на доходите, нищо друго. Ако някой в държавата е в състояние да прогнозира тези тенденции с поне 15-годишен хоризонт, тогава може и да сочи проценти нагоре-надолу.

Сделките на пазара на имоти чувствително намаляха заради кризата, но в последните няколко месеца различните агенции съобщават за известно раздвижване, поне на интереса към евентуална покупка. какви са Вашите наблюдения и ако има раздвижване на сделки – от какво естество са?

Скуката понякога ражда розови видения. Истината е, че се активизираха, макар и предпазливо, само проучванията. Към реални сделки с постоянен темп очаквам да се стигне ако новото правителство изпълни намеренията си в три посоки: строшаване гръбнака на монополите, в т.ч. – и на банките и богоизбраните 2-3 фирми във всеки бранш. Това трябва да помогне най-вече на малкия и среден бизнес, който е основен двигател на пазара на имоти.

Необходимо е да се гарантира стабилна и работеща нормативна уредба. Това ще успокои хората относно доходите, съответно – и наемите. Стабилният приход от наеми ще поднови интереса към инвестиционни покупки. И най-важното - постигане на прозрачно управление, което ще даде смелостта на хората да повярват, че държавата е на всички, а не на приятелите на тоя и оня набеден политик. Последните четири години държавно и общинско управление ще бъдат осветени и разшифровани през следващите години. Тогава ще стане ясно, че кризата е била чисто българска, а не смея да мисля – и насила създадена.

Доколко жилищната политика на властите, или по-скоро липсата на такава, се отразява на пазара на имоти?

Държавата жилища не подарява. Тя може да създава условия за ново строителство и подновяване на фонда на достъпни за доходите ни цени. Това е ролята й. Държавна жилищна политика липсва през последните години, включително социална и при бедствия. За последните осем години например общинският жилищен фонд в София беше интензивно разпродаден а останките му са в окаян вид. Няма норматив, който да определя например броя общински или държавни жилища със социално предназначение.

Безброй пъти съм посочвал – липсата на градска инфраструктура, влачените с години градски планове и корумпираната бюрокрация оскъпяват строителството двойно. Ето там държавата трябва да сложи железен ред.  Със ЗУТ на практика се даде властта на дявола, т.е. на общините да въвеждат обекти в експлоатация вместо ДНСК. Пита се, кой печели? Не и пазара на имоти във всеки случай.

Убеден съм, че допуснатият през последните години хаос в законодателството и въобще в държавната политиката донесе несигурност, отразила се като поне 30% от спада на имотния пазар. В последния момент, със сигурност предизборно, се изтегли срока за узаконяване на сгради от април 1987-а на 2001-ва година. Заради кого конкретно, искам да попитам? Защо не до 2005-та например? Един скудоумно написан закон за управление на етажната собственост и още по-мизерно ашладисван. Фактически – неработещ и неприложим. Липсата на завършен кадастър доведе до всеобща почуда, че на южните ни плажове имало дюни. Държавата сама си е отрязала ръцете, когато по закон е оставила инвестициите в инфраструктура на добрата воля на монополните дружества. Няма сила на света, която да ги накара да си изпълняват инвестиционните планове. От две години се въведе изискване за минаване през РИОСВ на всяко преустройство на помещения. В много общини, основно в Столична, от 5 години се въведоха безумни такси, каквито преди нямаше. Например – издаване на удостоверение от 5 реда за етап „груб строеж” – 700 лева, а разрешенията за строеж за средна сграда струват колкото Мерцедес. Липва всякаква целесъобразност при разходване на общински средства – трошат се милиони за паркове и градинки в централните части на градовете, а тротоарите и улиците са в кошмарно състояние.

Държавна политика през последните години, ако има, е замислена и действаща не като спирачка, а като бетонна стена пред пазара. Погребалният венец на тая „държавна жилищна политика” е програмата за енергийна ефективност на жилищни сгради. Сто одобрени от МРРБ сгради за цялата страна. Сигурен съм, че за рекламата на тази програма са похарчени повече средства, отколкото са отпуснати за саниране.

От миналата година се чуват предложения за изготвянето на стимулираща програма за покупката на първо собствено жилище. Има ли според Вас необходимост от такава и как тя би подействала на пазара?

Е, да ние сме страна на съветите, т.е. – съветска страна. Всякакви привилегии са непазарни и биха довели само до кражби, както с всяка „стимулираща” държавна политика у нас. За ефективновст не говорим – например, даде се възможност на млади семейства да ползват данъчни облекчения, ако имат ипотечен кредит. Не видях някой да се е разтичал да купува по тази причина.

При социализма имаше добра практика – дава ти се при изгоден наем държавно или ведомствено /фирмено/ жилище, работиш 10 години и можеш да го купиш на държавна цена. Така може и сега държавата да подходи към ценни кадри – учени младежи, от които има истинска нужда. Но продажба - след 10 години стаж, не по-рано. За тази цел е възможно държавата да закупи нови апартаменти – по 2-3 в блок, на различни места. За 1 000 специалисти с качествено образование ще се платят да речем 50 млн. за апартаменти, свежа кръв на пазара. Всеки апартамент ще носи един разумен наем, а след време може да се продаде на началната му стойност. Така държавата не губи, а печели и то много.

Каква очаквате да бъде следващата година за строителния бранш и пазара на имоти?

По-сигурна в бъдещето, с по-ясен план. Мъглата от заклинания каква военна криза е настанала вече е минало. Виждам хората по-усмихнати на улицата.