М. Митов: Цените на имотите все още търсят равновесната си точка

Младен Митов е мениджър „Пазарни проучвания и анализи“ в агенцията за недвижими имоти „Явлена“. Работи в сферата на имотите от 1992 г., а в „Явлена“ - от 1999 г.

С Младен Митов разговаряме за тенденциите на пазара на недвижими имоти, които са валидни за настоящата година, за пазарните сегменти, в които се очаква да е съсредоточена активността на купувачите, и отражението на дълговата криза в Европа.

- Г-н Митов, как започна 2012 г. за българския пазар на недвижими имоти?

Като сравняваме с това, което се случваше през същия период на миналата година, годината, гледана от нашата камбанария, започна добре. Постигнахме ръст на сделките, предимно сделките с жилища.

Очевидно го има психологическия ефект, тъй като 3 или 4 години много хора наблюдаваха понижението на цените и явно прецениха, че моментът за покупка на жилище е настъпил. Пазарът се диктува единствено и само от жилищни нужди, просто хората са решили, че това е моментът за сделка. Цените на жилищата в цялата страна вече са достатъчно приемливи, има промяна и в политиката на банките. 

Хората ще продължават да купуват жилища, естествено темповете ще са по-ниски, ценовите нива също, но този пазарен сегмент ще продължи да бъде най-активен.

- Според статистиката на Агенцията по вписванията има спад на сделките с имоти в София, а в другите по-големи градове на България вече започна бавен ръст. Каква е причината за това?

В тази статистика попадат сделки с имоти и от други сегменти на пазара, но ние сме приели, че по-голямата част от тях са сделки с жилища. В петте големи града на България, които са с най-активна икономика и най-голям дял на населението, сделките са на нивото от 2009 г. През 2010 г. имаше доста по-силен спад.

Специално в Пловдив, Бургас и Стара Загора съм сигурен, че част от сделките са били със земеделска земя, тъй като в обхвата на местните Агенции по вписвания попадат населени места, в които се търгува активно земеделска земя.

Много хора решиха, че пазарът се е оживил, след като Агенцията по вписванията обяви данните за сделките през третото и четвъртото тримесечие на миналата година. Да, пазарът е жив, но основно се движи от сделките с жилища и със земеделска земя. Даже 2011 г. според нас е годината на земеделската земя.

- Цените на жилищните имоти паднаха сериозно спрямо пиковите им нива. Какви тенденции могат да се очакват до края на годината? Видяхме и от последните данни на Националния статистически институт, че спадът чувствително се е забавил.

Цените са нещо, което се случва, когато един продавач и един купувач си стиснат ръцете и направят сделка. Имахме пик, но стойностите бяха достатъчно изкривени. Икономическата ситуация беше такава, че хората имаха собствени средства, добра работа и лесен достъп до привлечени средства и смятаха, че това ще продължи вечно.

Българинът традиционно влага парите си в имот или в банка. През последните 4 години по-голямата част от свободните пари отидоха в банките под формата на депозити. Не е тайна за никого, че депозитите в банките все още носят по-висока доходност, отколкото в момента може да донесе едно жилище.

Цените според мен продължават да търсят равновесната си точка. Тя ще се намери, когато и купувачите, и продавачите стигнат до идеята, че това е цената, на която трябва да се сключи сделка.

Забелязва се обаче забавяне на спадовете на цените. Поевтиняването на жилищата може да се сравни с инфлацията. Парите губят от своята стойност, жилищата – също. Уравновесяват се очакванията на купувачи и продавачи, пазарът продължава да търси баланс.

Цените на имотите трябва да са пазарни и справедливи. В условията на липса на свободни пари и когато хората се притесняват за своята работа и доходи, реалните продавачи отчитайки ситуацията, която е не по-различна и за тях, са склонни на компромис в цената. Да, има хора, които предлагат жилища на висока цена, но те остават само с тяхно очакване за цена.

Пазарът на недвижими имоти е индикатор за икономическото състояние на една страна. В момента пазарът на недвижими имоти в Европа е в криза. Когато видим едно оживление, особено при сделките с жилища, ние можем да кажем, че кризата лека-полека ни напуска.

- Като споменахте пазара на имоти в Европа, в момента там се наблюдава как банки започват да продават вече цели инвестиционни портфейли от имоти, за да прочистят балансите си. В Испания банките дори се задействаха като агенции за имоти напоследък, за да реализират обезпеченията и да си спестят по-сериозни загуби. Много хора очакваха, че това ще се случи и в България, при това очакваха рязко „наводняване“ на пазара с евтини имоти. Ще се случи ли?

Реално то вече се случва. Някои от банките си направиха цели дружества, които да управляват и продават такива имоти. В това няма нищо странно и страшно. В момента на пазара излизат имоти, за които са теглени кредити в периода 2006-2008 г. Оттогава пазарът се промени, цените също. Банките реализират такива имоти на пазара или чрез съдебни изпълнители, или чрез агенции за имоти, или чрез създадени собствени дружества.

Не бих казал, че този процес ще е лавинообразен и че пазарът ще се залее от проблемни имоти, защото българинът, който е теглил кредит за жилището си, много добре си прави сметката, особено ако жилището е единствено. Доказателство за това е, че в рамките на последните 3 години ипотечната култура на българина невероятно много се обогати. Той е добре запознат с условията на банките и много добре преценява какъв кредит да вземе.

Нашите наблюдения са, че по-голямата част от кредитите за покупка на жилище са в рамките на 10-15-20% от стойността на имота. Няма я вълната отпреди години – да се търси кредит за 80-90% от стойността на жилището, защото това е сериозно задлъжняване в условията на криза.

Нашите банки са облагодетелствани, защото българинът милее за недвижимото си имущество и ще направи всичко възможно да си обслужва кредита. Да, може да има забава, закъснение, предоговаряне, разсрочване – това са нормални практики, които се правят в цял свят. Нашите банки доказаха, че могат да бъдат гъвкави и трябва да бъдат още по-гъвкави, за да може и двете страни да са доволни.

- В годините на кризата пазарът се движеше основно от купувачите на първо собствено жилище с неотложни нужди. Как стоят нещата през 2012 г.?

Продължава същата тенденция. За съжаление, забелязваме и една друга тенденция. Качественото ново строителство се наложи в последните години и българинът, когато решава да купува жилище, търси преди всичко нещо качествено и ново. Още повече, че и цените станаха по-приемливи.

Във връзка с текущите социално-икономически условия банките обаче почти не финансират строителните предприемачи и фирми за изграждане на нови жилищни обекти. Наличното количество постепенно намалява. Според нашите наблюдения след две години пазарът ще изпитва остър дефицит от жилища в качествени новопостроени сгради, което ще доведе до дисбаланс при търсенето и предлагането.

Такава тенденция наблюдавахме и във Великобритания преди четири години. През 2007-2008 г. те сигнализираха, че се очаква такъв вакуум. Когато правим срещи с партньорски банки, споделяме този проблем, тъй като дефицитът обикновено води до изкривяване на цените и дисбаланс.

- Може ли да се каже, че пазарът вече „гладува“ за качествени, нови жилища?

Започва да „гладува“. Още не е „огладнял“ напълно, но това ще се случи.

- Най-общо казано, жилище с какви качества и параметри търси българинът?

Търсят се двустайни или тристайни жилища. За по-големите не е настъпил моментът, тъй като те са по-скъпи като продажна цена и поддръжка. Малките жилища бяха модерни преди време, когато имаше свободни пари и когато се търсеха на наемния пазар. И този период отмина, а в момента пазарът страда от свръхпредлагане.

Водещият фактор при избор на жилище в момента е цената. Имали сме клиенти, които започват търсене от скъп квартал, но виждайки каква е ситуацията там те сами решават да насочат търсенето си към близък квартал с по-приемливи цени. Всичко е свързано най-вече с финансовите възможности и с оптималния брой стаи. Човек винаги прави компромис, особено когато прави най-скъпата покупка в живота си.

- Много потенциални продавачи отлагаха момента да „извадят“ имота си на пазара в очакване на по-добри времена. Каква е активността на тази група на пазара на имоти?

Много продавачи отлагаха, защото искаха да продадат т. нар. инвестиционни имоти. Тенденцията при тези имоти е да се обявяват паралелно и за продажба, и за наем. Хубавото е, че все повече от тези хора се вслушват в нашите съвети и пускат на пазара имоти на офертна цена, близка до цената на бъдеща сделка.

Отмина времето, когато един имот се оферираше на пазара на много висока цена и купувачите започваха сериозен пазарлък. Преди година и половина - две, отстъпките стигаха 10-15 и дори 20 процента, но това време беше преодоляно.

Сега, за да се реализира жилището в прилични срокове – около 2-3 месеца, е необходимо то да се обяви на близка до пазара стойност, като в процеса на преговори тя може да претърпи промяна в рамките на 2 до 5% надолу.

Продавачите, които искат много висока цена, в момента могат да стигнат до сделка само ако жилището е уникално. Има такива места във всички градове, има и хора, които са готови да купят такъв уникален имот. Този подсегмент на жилищния сегмент винаги ще го има и той е доста активен.

- Той като че ли демонстрира и най-висока стабилност в годините на кризата ...

И стабилност, и активност. Излезе ли нещо интересно, сигурен съм, че можем да го предложим на поне трима клиенти.

- Предстои в близко бъдеще да се въведат по-строги регулации на дейността на брокерите. Как според Вас това ще се отрази на пазара?

Крайно време е един много сериозен бранш с повече от 20-годишна история да работи според закон и правила. Така е по цял свят. Досега всяко правителство отхвърляше тази идея и затова все още битува едно не особено добро отношение към брокерите на имоти. Това обаче е една много сериозна професия в цял свят и аз ще се радвам, ако този закон бъде факт и всеки от нас знае какво прави и работи по установени правила.

Благодарение на сектора на имотите България в един момент привлече инвестиции в размер на милиарди евро за година. Ако секторът не беше развит, инвеститорите нямаше да дойдат и щяхме да бъдем като Македония или Албания.

- Каква е прогнозата Ви за пазара в следващите 12 месеца?

Тази година не очаквам нищо съществено да се случи. Ще продължи търсенето на баланс на цените. Най-висока активност ще има в жилищния сегмент, след него ще е пазарът на земеделска земя.

По отношение на търговските и офис площите нещата са доста по-статични. В сферата на наемите активност ще има при офисите и търговските площи в посока редуциране на площи и цени.

Всичко, което в момента се случва в Европа, влияе и на нашия пазар. Всяка негативна промяна се усеща много болезнено у нас.

- Доколкото имате наблюдения върху пазара на земеделски земи, в последните да речем 2 години има сериозно раздвижване. Смятате ли, че активността има връзка с готвените промени в Общата селскостопанска политика на Европейския съюз след 2014 г., които имат отношение към подпомагането на площ?

Важно е и друго – в последните години се повиши делът на селскостопанската продукция в брутния вътрешен продукт. Това е един работещ отрасъл, много хора прозряха, че ще спечелим повече, ако се върнем към селското стопанство, отколкото ако строим ваканционни селища. Още повече, че изграждането на фотоволтаични и ветропаркове е свързано донякъде също със земеделската земя.

Гладът за селскостопанска продукция в света става все по-голям и по-голям. Ние имаме чудесна земя и чудесна условия за развитие на земеделие. Земеделската земя е сигурна инвестиция и доходността от нея е по-висока от тази на банковите депозити и другите недвижими имоти. Това е нормален интерес и се радвам, че виждам все по-малко необработваема земя, като пътувам из страната.