А. Ангелов: Банките ще се самоунищожат, ако изхвърлят рязко активите си на пазара

Ангел Ангелов е консултант по придобиване и управление на проблемни недвижими имоти и активи. Той е сред учредителите на Българската асоциация на ощетените собственици на недвижими имоти, избран е и за председател на управителния съвет на организацията. Ръководител е на проекта „Национален граждански регистър за защита на недвижимите имоти и собствеността – ИмотиГард ”.

С Ангел Ангелов разговаряме за това как са ощетени собствениците на недвижимост в България, кой най-често може да стане жертва на имотна измама, по какви схеми може да бъде измамен и каква трябва да бъде адекватната защита на собствеността.

- Г-н Ангелов, да тръгнем от това по какъв начин са ощетени собствениците на имоти в България в момента?

Това да си собственик в България означава, че си ощетен. Ощетените са 100%, но само 20 на сто от тях знаят за това. В останалите 80% влизат хората, които тепърва ще бъдат измамени, на които предстои да им бъдат вдигнати таксите „смет“, държавата или общините да им отчуждят имотите, без те да знаят какво точно се случва. Ощетени са и хората, чиито земи се обработват, без те да получават никакви аренди.

За съжаление можем да кажем, че собственикът, който е придобил или наследил имот в България, е притискан от закони, ситуации или групи хора, които искат да придобият имота му на ниска цена. 

- Как един собственик в България може да се защити от всичко, което изброихте?

Като има отношение към собствеността си. Старите хора казват „Покритото мляко котките не го ядат“. Всеки, който има собственост, трябва да се интересува какво се случва с нея, да наблюдава от обществено достъпни източници какви промени има при данъците, при такса „смет“, както и  да се възползва от възможността да се освободи от такса „смет", ако не ползва имота си. Собствениците трябва да следят и новите градоустройствени процедури.

Не е редно и не е приемливо един собственик да не се интересува от имота си. За съжаление има огромно количество имоти в селата или в градовете със затихващи функции, които не са наобикаляни изобщо в последните 5-10 години. Това дава възможност на групи добре организирани граждани буквално да откраднат всичко. Виждал съм случаи, при които за един месец изчезва цяла къща.

- По-активно за възможността за освобождаване от такса „смет“ като че ли се заговори в последните месеци...

Във всяка общинска наредба има точка, която регламентира процедурата по събирането на такса „смет“. Мисля, че няма община, която да не дава възможност собственикът да се освобождава от такса „смет“, ако не ползва имота. В Столична община например това е позволено и за физически, и за юридически лица. Плащат се само буквално хиляди за поддръжка на сметищата. Това го има и в големите морски общини и не е нещо ново. За него обаче не се говореше, защото това намалява приходите на общинските бюджети.

-С настъпването на кризата жилищата на много собственици вече струват по-малко, отколкото хората са заплатили за тях. Същевременно се появиха строителни фирми, които твърдят, че продават, ако не под себестойност, то на себестойност. Реалистични ли са според Вас цените на имотите в страната, като се има предвид факта, че според британската консултантска компания EC Harris България е най-евтината страна за строителство в Европа?

Бихме могли да говорим за реалната цена на жилищата в България според вида собственици. Ако един европейски или световен инвеститор купи или инвестира в изграждането на имот в България, то той е заложил по неговите собствени икономически представи определен процент печалба. Когато постигне тази печалба, той се освобождава от инвестицията. За него това не е дом, а инвестиция.

Когато обаче едно младо семейство си купи апартамент, това не е инвестиция, а дом. Затова когато говорим, че едно младо семейство е купило жилище преди 2008 г. в бума на цените с очакванията, че имотите ще поскъпнат, то това младо семейство е било сред хората, очакващи нещо да се случи. През 2009-2010 г. тези очаквания бяха тотално излъгани и се отиде в другата крайност. „Имот“ и „дом„ станаха мръсни думи. Нямаше банка, която да погледне с добро око, ако някой поиска да инвестира в покупка или строеж на собствен имот, освен ако нямаше солидни пари.

Сега има огромно количество хора, които очакват 30-40% намаление на сегашните цени. Като говоря за сегашните цени обаче, аз не знам какви са те. Лошото е, че никой не знае. Има цени, които стоят в медийното пространство като средни офертни цени. Има средни цени на имоти, предлагани от съдебни изпълнители. Има средни цени на имоти, предлагани от строители в затруднение. Всички тези цени са тотално различни – от 400 до 1 000 евро за кв. м.

Ясно е обаче, че голямата група, която едно време чакаше голямото поскъпване, сега чака голямото поевтиняване. И тази група също ще бъде излъгана, защото подобно нещо няма да се случи, независимо от хубавата и цветна дума „криза“. Когато аз искам да си купя цитрусови плодове, мога да ги намеря на 4 вида цени. Мой е изборът какви да взема. Също така в един блок може да има три вида имоти с три вида собственици и три цени. Местоположението, местоположението и местоположението е много важно, но в България има и един четвърти фактор, който никой не го отчита – собственикът. Защо е купил, защо иска да продаде и дали изобщо смята да продава.