Цените сигурно са полудели, или какво се случи с жилищата в България през 2024 г.

Активността на купувачите, която по данни на НСИ е започнала да расте още от края на миналата година, също допринася за силното покачване на цените, на фона на ограничено според брокери на недвижими имоти предлагане, особено на вторичния пазар. През първото полугодие на тази година Бургас се очерта като лидер в страната по ръст в броя на новопостроени и съществуващи жилища, закупени от домакинствата. През второто тримесечие той е нараснал с почти 77% на годишна база. В София покачването през първото и второто тримесечие също е двуцифрено, а сред шестте най-големи града у нас само Варна и Русе отчитат лек спад в броя на закупените жилища през второто тримесечие след две поредни тримесечия на ръст. На национално ниво покупките на жилища от гледна точка на броя им са се увеличили съответно с 8,7% и 9,9% през първите две тримесечия на годината.

Поскъпването на жилищата води до още по-забележителни ръстове при продажбите от гледна точка на стойност – с 41% и 30,2% съответно през първото и второто тримесечие на национално ниво. На регионално равнище София и Бургас са лидери в страната по този показател.

Според Гергана Тенекеджиева въпреки очакванията за успокояване на пазара и по-слаба активност на купувачите, драстичен спад в броя на сделките догодина няма да има. „Хората купуват за лично ползване и докато имат добри доходи, покупки ще се случват. Въпреки спекулациите, че достъпността на жилищата ще се влоши, не бива да забравяме, че от 1 януари минималната работна заплата отново нараства”, допълва тя.

Явор Пейчев отбелязва, че факторите, които биха оказали стопиращо влияние върху движението на пазара, биха били увеличение на лихвите по депозитите в банките до по-високи нива - над 3%. Това ще накара част от купувачите да се откажат от покупка на имот с цел възвръщаемост. Активността им ще се охлади и при промяна в условията при ипотечното кредитиране, счита той. Друг фактор биха били законови промени и данъчно облагане, касаещо собствеността на имоти и придобиването им.

Според брокери вялият вторичен пазар се дължи на изчаквателното поведение на продавачите, които очакват да реализират жилищата си на по-висока цена след присъединяването на България към еврозоната. „Препоръчително е да се замислят дали тогава ще успеят да открият подходящ купувач за имота си, особено ако той не е достатъчно атрактивен”, казва Тенекеджиева.

2024 г. беше още една силна година за жилищното строителство

по данни на Националния регистър за ново строителство и реконструкции. Стартиралото жилищно строителство от началото на 2024 г. е с общ обем от над 5,6 млн. кв. м и нараства с почти 4% спрямо рекордната минала година. Над половината от стартиралите жилищни проекти се намират в София и Пловдив, съответно с 2,4 млн. кв. м и 1,1 млн. кв. м. В столицата жилищното строителство леко намалява, докато в града под тепетата нараства с над 57%. Малко над 488 хил. кв. м е общата площ на новозапочнатите жилища във Варна и тя нараства с 27,7% на годишна база. 310 хил. кв. м жилищни площи са стартирани в Бургас, което е леко понижение спрямо 2023 г.

„Хладилника“, „Малинова долина“ и „Манастирски ливади – Изток“ са най-активните квартали за жилищно строителство в София през тази година, а в Пловдив най-активно се строят жилища в „Тракия“, „Остромила“ и „Смирненски“. Във Варна квартал „Владислав“ оглавява градската класация по най-голям обем стартирало жилищно строителство, следван от „Изгрев“ и „Аспарухово“. В Бургас топ три се оформя от кварталите „Хоризонт“, „Славейков“ и „Сарафово“.

Що се отнася до издадените разрешения за строеж, които са показател за бъдещите намерения за строителство, предприемачите в София гледат най-предпазливо в по-дългосрочен  хоризонт със спад от 31% на строителните разрешения от гледна точка на обща разгъната застроена площ, по данни на НСИ. В Пловдив, Варна и Бургас те нарастват на годишна база, а на национално ниво остават почти непроменени спрямо същия период на 2023 г.

Какво ще се случи с търсенето, предлагането и цените на жилищата през 2025 г. ще бъде по-трудно предвидимо

в средносрочен и дългосрочен план, считат от „Адрес Недвижими имоти“. "Факторите, които го формират, навлизат в процес на плавно изменение, но не се очакват съществени и резки сътресения, а по-скоро постепенно напасване на всички участници към променящите се условия", допълват от компанията.

„Пазарът, доминиран от продавача, на който сме свидетели вече няколко години, ще се измени. Търсенето и предлагането ще се балансират, а купувачите ще вземат по-бавно решението си за покупка. Основната причина за това са въпросителните, свързани с влизането на България в еврозоната, както и новите условия по депозитите, които някои банки започват да предлагат”, коментира Гергана Тенекеджиева.

Явор Пейчев очаква през 2025 г. повечето хора със заделени средства да станат по-предпазливи. Това според него ще повлияе на пазара на имоти и в двете посоки - част от по-консервативните потребители ще преустановят покупките на жилища с цел инвестиция и ще изберат да съхраняват парите си в банка. Други, които към момента са правили вложения в по-слабо популярни у нас активи - акции, злато, криптовалути, е вероятно да заложат на по-предвидими и по-малко рискови инвестиции, каквито са тези в недвижими имоти, счита той.

Банковото кредитиране ще продължи да бъде достъпно поне в първите шест месеца от новата година, което ще стимулира допълнително сделките, очаква Пейчев и допълва, че влизането на страната в еврозоната може да предизвика ново покачване на цените.