Галина Максимова: Продавачите са в по-силна позиция на жилищния пазар, няма имотен балон

Инж. Галина Максимова е собственик и управител на агенция за недвижими имоти „Софконсулт” ЕООД и председател на Комисията по професионална етика към Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ). С нея разговаряме за активността на жилищния пазар в София към края на третото тримесечие и очакванията ѝ за ефектите върху пазара от присъединяване на страната ни към еврозоната и новите ограничения на БНБ за ипотечното кредитиране, които влязоха в сила от 1 октомври. В началото на седмицата НСНИ организира безплатни консултации за граждани на столицата по имотни казуси. В тази връзка обсъждаме кои са най-често срещаните некоректни практики в дейността на посредниците при сделки с недвижими имоти и как сдружението се бори срещу тях, кога предложеният законопроект за регламентиране на брокерската дейност може да се превърне в закон и кои постановки в законопроекта предизвикват разногласия в самия бранш и защо. 

Какви са вашите наблюдения за жилищния пазар в София към края на третото тримесечие?

Жилищният пазар в София в момента е пазар на продавача, тъй като липсват добри оферти, а купувачите са повече от продавачите. След като търсенето е по-голямо от предлагането, е логично и цените да поемат леко нагоре. Това положение на пазара към момента изключва наличието на балон, който възниква при несъответствие между цените и платежоспособното търсене на населението. Сега липсва такова несъответствие. Цените на  жилищата се повишават, но се усеща забавяне на темпа на нарастването им. Пазарът достига плато, т.е. състояние на равновесие. В статистиката това се нарича „безразлично равновесие“, тъй като може да поеме както нагоре, така и надолу.

Другият важен фактор, който оказва въздействие върху пазара, е значителният обем от средства в банките – по последни данни над 80 млрд. лв. са спестяванията на домакинствата в България. Това означава, че всеки човек разполага средно с над 10 хил. лв. Това е огромна маса пари, която се съхранява в банките. След приемането на страната ни в еврозоната от тях ще се изисква да поддържат задължителни минимални резерви от 1%, а не 12%, както е в момента и това ще освободи още пари, които трябва да влязат в обращение под формата на кредитиране.

Само тези два показателя сочат, че няма как лихвите по кредитите да се повишат, а от това следва, че ще продължат да се отпускат кредити, търсенето на имоти ще се запази и пазарът ще остане на продавача, както е в момента. Прогнозата ми е, че това положение ще се запази в краткосрочен план. По-нататък, когато българинът свикне да инвестира и в други инструменти освен недвижими имоти – акции и други форми на инвестиции, може би тези пари частично ще се насочат и към други активи. В момента хората инвестират в имоти както с цел лично ползване, така и с цел инвестиция. Наблюденията ми сочат, че търсенето с цел лично ползване и инвестиция е разпределено почти по равно.

Очакването за присъединяване на страната ни към еврозоната оказва ли влияние върху жилищния пазар и в каква посока?

Съществуват различни очаквания за това как присъединяването на България към еврозоната ще повлияе на жилищния пазар поради разнородните послания, които се отправят в медиите. Едни анализатори очакват повишаване на цените след влизането на страната ни в еврозоната, други прогнозират спад, тъй като според тях на пазара има балон. Според мен в момента пазарът нито е в балон, нито има основания за голямо повишаване на цените след влизането в еврозоната. Причината е, че лихвите по заемите едва ли ще се увеличат значително, след като България стане пълноправен член на валутния съюз. Възможен е много плавен растеж, който няма да окаже сериозно вляние върху кредитирането. Лично аз не очаквам съществена промяна на пазара.

Как очаквате да се отразят на пазара въведените ограничения от БНБ върху ипотечното кредитиране?

Въведените ограничения от централната банка, а именно сумата на кредита да не надвишава 85% от стойността на имота, месечните вноски по жилищния заем да не надхвърлят 50% от доходите на домакинствата и срокът на кредита да не бъде повече от 30 години, няма да променят съществено пазара на ипотечни кредити, тъй като и в момента тези критерии се спазват. Много рядко се отпускат кредити, равняващи се на повече от 85% от цената на жилището, както и такива, чийто срок е повече от 30 години. В нашата компания рядко имаме млади купувачи с ипотечен кредит за срок над 35 години. Обикновено 30 години е нормалният срок за изплащане на заема.

Относно другия критерий на БНБ за месечната вноска, която да не надвишава 50% от доходите на домакинството, ако едно домакинство разполага с общ доход от 4000 лв., то може да изплаща месечна вноска от 2000 лв. на месец, което всъщност е много добро равнище. И тук не съзирам съществена промяна в обичайния начин на кредитиране, който съществува и в момента. Възможно е да съществуват неблагоприятни нарушения, но аз лично не съм запозната с такива случаи.

В началото на тази седмица Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) организира безплатни консултации по имотни казуси за гражданите. Как възникна идеята за това събитие и каква е целта му?

НСНИ съществува вече 32 години, но едва наскоро създадохме софийска регионална структура. Тази структура искаше да направи събития, които са града и в полза на гражданите. Идеята за събитието дойде от Управителния съвет на софийската регионална структура, но беше подкрепена и от много други членове на НСНИ.  Надявам се събитието да се популяризира и бъде от полза на хората. В нашето сдружение има експерти, които са на пазара от дълги години. „Софтконсулт“ е създадена през 1992 г. и е един от основателите на НСНИ, смятам, че имаме с какво да сме от полза на гражданите.

Във вашата дългогодишна практика кои са най-честите имотни казуси, по които хората са се обръщали към вас за консултация?

Казусите са много и всяка сделка е различна, при повечето сделки съществува един или друг казус, който решаваме съвместно с нотариуси, геодезисти, архитекти, конструктори. Казусите са разнообразни и от всякакво естество. Много често са свързани с непопълнен или неправилно попълнен имот в Кадастъра, това е свързано с промяна на кадастралната карта и се изисква време. Важно е този факт да се знае още в самото начало, когато един имот се обявява за продажба. Други казуси са свързани с неуредени сметки по регулация, които трябва да се уредят навреме, тъй като не може да бъде сключена сделка.

Инж. Галина Максимова

Инж. Галина Максимова е експерт с дългогодишен опит в сферата на недвижимите имоти. Завършила е Университет по архитектура, строителство и геодезия, специалност „Промишлено и гражданско строителство”. Работила е в „Софстрой”, след което в отдел „Държавни имоти” в Столична община. От 1992 г. е собственик и управител на агенция за недвижими имоти „Софконсулт” ЕООД. Председател на Комисията по професионална етика към Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ). През годините г-жа Максимова се е утвърдила като един от водещите и разпознаваеми специалисти в сектора

Това са казуси, свързани с парцелите. Но казуси възникват и при апартаментите, те често са свързани с неправилно изчислена застроена площ, която заблуждава потребителя. Например в площта се включват и тераси, но по закон те не би трябвало да влизат в квадратурата на обекта, тъй като по същество са обща част на сградата, ползвана от даден апартамент с достъп до тях. Банката не ги оценява и това може да създаде проблем за кредитирането.

Проблемите са много и разнообразни, но най-важното е още в самото начало, когато един имот се обявява за продажба, да се прегледат документите и ако се налага нещо да се изчисти, това да се случи преди намирането на купувач. След това процесът се забавя, купувачът е недоволен и много често не се случва сделка.

Доколко важен е изборът на брокер в процеса по придобиване на имот и как потребителите да различат коректния посредник?

Този въпрос е много важен, защото в крайна сметка продавачът избира брокера, когато обявява имота за продажба. Най-добре би било той предварително да се запознае с няколко фирми и брокери, да избере един от тях и да работи само с него. Това означава да подпише т. нар. договор за изключителни права при продажба на имот. Тогава брокерът ще е сигурен, че той ще реализира сделката и ще положи максимални усилия за представянето и рекламата на имота. Това ще бъде от полза както за собственика, така и за брокера.

Но в тези случаи има една порочна практика, срещу която Комисията по професионална етика към НСНИ се бори. След като бъде подписан договор за изключителни права със собственика на имота, офертата не бива да бъде затваряна само за клиенти на избраната от продавача агенция. Особено порочна практика е в обявата да бъде посочено, че е само за частни лица. Това очевидно означава, че брокерът се стреми да реализира двойна сделка, т.е. купувачът също да стане негов клиент и да му плати комисиона. Собственикът не знае това, тази информация се скрива от него и по този начин той е ощетен, тъй като се търси клиент само в обхвата на фирмата и имотът не се предлага на целия пазар, т.е. свива се възможността да се реализира най-добрата сделка за собственика на имота.

Самият собственик трябва да проследи как е формулирана обявата за имота му и да изисква неговата оферта да е достъпна до всички брокери и участници на пазара. По този начин той ще получи най-добрата цена и най-добрите условия по сделката.

Кои са другите некоректни практики, срещу които НСНИ се бори?

Некоректните практики за съжаление са много. Членовете на НСНИ са приели да спазват Етичен кодекс, в който са зададени етични правила и норми и членуващите компании задължително трябва да се придържат към тях. За съжаление членовете на сдружението са твърде малък процент от общия брой участници на пазара. Ние можем само да популяразираме как работим, защо дадени практики са етични и коректни по отношение на клиентите и в отношенията между самите брокери, но не можем да изискваме от брокери, които не са наши членове, да спазват Етичния кодекс.

Именно затова се борим за регламентиране на брокерската дейност. Законопроектът вече е изготвен и внесен в Народното събрание. Етичните правила са включени в него и след приемането му ще станат задължителни за всички брокери. Предлагаме също така да има регистрационен режим, в който да могат да се регистрират само брокери и агенти на недвижими имоти, които притежават съответното образование, за да упражняват тази дейност. Това е много важно. НСНИ има Професионален учебен център, който дава необходимото образование, за да могат завършилите да практикуват дейността на брокери и агенти. Но нашата дейност изисква непрекъснато надграждане. В НСНИ правим това чрез допълващи и доразвиващи обучения.

Какви са перспективите законопроектът да се превърне в закон?

Това е много интересен въпрос, на който не мога да отговоря. Готвим законопроекта от години, непрекъснато го усъвършенстваме, най-после намерихме и парламентарна група, която го припозна и внесе в предишното Народно събрание. Но след изборите и сформирането на новия парламент ще се наложи той да бъде внесен отново от парламентарна група, после да се разгледа в комисиите и едва тогава евентуално да се приеме в парламентарната зала. Това е дълъг процес и не знам защо самите депутати смятат, че нашата дейност не е толкова важна и необходима на обществото. Това показва непознаване на работата на брокера и на търговията с недвижими имоти. Това е най-големият актив, който едно семейство притежава, и би следвало дейността на посредника при сделките с недвижими имоти да се регламентира. Така всеки, който има нужда от нашата помощ ще знае, обръщайки се към нас, че работи с човек, който има необходимото образование, включен е в регистър, спазва етичен кодекс и може да бъде полезен на клиента.

А има ли съгласие вътре в бранша относно необходимостта от такава законова регламентация?

И този въпрос е много точен. За съжаление, има противници на законопроекта, съпротива срещу него има дори в рамките на сдружението. От друга страна, получихме и много положителни становища от различните гилдии, които са близки до нас – нотариуси, адвокати, строителни предприемачи. Противниците на законопроекта, от своя страна, смятат, че приемането на закон ще свие свободната инициатива и ще ограничи малките фирми, които няма да имат достъп до брокерската професия. Това не е така, защото точно малките фирми имат нужда от подобен закон, за да могат да са конкурентни на големите, правилата в него ще бъдат задължителни както за големите, така и за малките фирми. Например практиките за затварянето на офертите и работата само с частни лица, за които вече споменах, се прилагат най-вече от големи фирми. Това не е в интерес на пазара. Законът може да ограничи тази порочна практика и да въведе изискване да се работи само с възлагателни договори, а също и да определи какво задължително да влиза в тях.

Идеята е да се създаде законова регламентация на най-базисните постановки, а също и да се уточни кой може да упражнява брокерската професия и какво образование следва да притежава този човек, за да може да се регистрира като брокер или агент. Това е в интерес на всички, но плаши някои хора, които нямат нужното образование, но искат да консултират клиенти. Тези хора смятат, че нашата работа е само търговска, но това е само една част от дейността ни и то по-малката. По-голямата част е консултантската работа. А за да може един човек да консултира, той трябва да е компетентен.

През юни НСНИ организира публично обсъждане на законопроекта, на което проличаха различията в бранша. Продължихте ли обсъжданията и след това? Има ли напредък към сближаване на позициите?

Разбира се, обсъжданията на законопроекта продължават, но в момента няма Народно събрание, затова той не може да бъде придвижен напред. Дано следващият парламент да е по-отворен към законопроекта. Смятам, че когато се изберат нови депутати, те искат да се представят в най-добра светлина пред обществото. Ако приемат този закон, това ще бъде едно от постиженията, с които биха могли да се похвалят.

Предлагате и създаването на Браншова камара. Защо?

Другото сдружение, което се представя като алтернативно на нашето (Национално сдружение брокери на имоти – бел. авт.), е против създаването на Браншова камара, тъй като смята, че тя субективно ще оценява регистрацията, наказанията, таксите. Това според сдружението ще ограничи възможността малки фирми да практикуват. Отново казвам, че е точно обратното. Ще се даде възможност малките фирми да станат конкурентни на големите.