Защо растат цените на жилищата у нас?

Националният статистически институт (НСИ) отчете силен ръст на цените на жилищата в България през първото тримесечие от 16% на годишна база. Само за едно тримесечие увеличението е със 7,1 на сто на национално ниво, най-силното поскъпване на жилищата на тримесечна база сред страните членки на ЕС в началото на годината, показаха данни на Евростат.

В друга класация на консултантската компания Knight Frank България зае второ място сред 56 страни по най-силен годишен ръст на цените на жилищата през първото тримесечие, отстъпвайки само на Турция.

Ръстът на индекса на жилищните цени през първото тримесечие е по-висок в сравнение с тенденциите през 2023 г., когато скокът във всички тримесечия се движеше около 10%. Индексът нарастваше с двуцифрен темп през цялата 2022 г., като покачването беше в диапазона между 12% и 16%.

Към края на миналата година имаше очаквания за постепенно забавяне на ръста на цените на жилищата. Сред причините прогнозите да не се сбъднат са все още много ниските лихви по ипотечните кредити в страната, които нямат аналог в ЕС, и липсата на намерение от страна на централната банка да коригира тези лихвени проценти, казва пред Investor.bg Младен Митов, пазарен анализатор в агенцията за недвижими имоти „Явлена“. Цените растат и под влияние на повишаването на работните заплати, като покачването на средните месечни брутни работни заплати в България продължава да е в рамките на 14-20% през първото тримесечие, допълва той.

„Това дава сигурност на хората и стимулира желанието им да купуват жилища, защото алтернативата в България за други инвестиции е по-слабо позната и възприемана“, казва Митов. Като фактор, подкрепящ ръста на цените на жилищата, той посочва и огромното количество свободни пари под формата на спестявания в търговските банки. „Всички тези фактори, както и добрите показатели за безработицата, влияят върху цените на имотите и те растат“, отбелязва той.

Митов казва, че през последните години голям дял в сделките с жилища има т. нар. ново строителство и обяснява това с по-доброто качество на тези имоти. „Поскъпването на строителните материали и на труда веднага влияе върху крайната цена, която плаща потребителят“, допълва той. „Ръстът на цените е факт, но от страна на купувачите вече има повече време за размисъл, те отделят повече време за търсене и действат много по-разумно“, отбелязва Митов.

Към факторите, които ускоряват ръста на цените на жилищата в началото на тази година, имотният експерт и предприемач Добромир Ганев добавя и желанието на българи, живеещи в чужбина, които са спестили средства и са в предпенсионна или пенсионна възраст, да се завърнат в България и да придобият имот. Тази група купувачи е активна на пазара поне от година и половина-две, допълва той.

Към края на миналата година е започнал процес и на връщане на пазара на голяма група купувачи, които са отлагали две години своите покупки поради очаквания за повишаване на лихвите и спад на цените, казва Ганев. „В началото на годината на пазара настъпи обрат, тези хора видяха, че цените не падат и се завърнаха“, отбелязва той и допълва, че тази немалка група купувачи оказва допълнителен натиск върху пазара в момент на намаляло предлагане от страна на инвеститорите, част от които са забавили новите проекти от 2022 г., след началото на войната в Украйна. Спад на предлагането има и от физически лица на вторичния пазар, дължащ се на липсата на мотивация на собствениците да продават на всяка цена, виждайки, че цените се покачват. Тези хора очакваха цените на жилищата да продължат да растат предвид евентуалното присъединяване на България към еврозоната и други макропричини и изваждат имотите си от пазара, отбелязва Ганев.

Той все пак очаква през следващите месеци да стартират някои отложени проекти и пазарът да се балансира. Успокояващо за всички участници на пазара би трябвало да подейства и новото отлагане на членството на страната ни в еврозоната, което сега се очаква едва през втората половина на 2025 г. или началото на 2026 г.

Икономисти коментират, че част от средствата от сивия сектор, оценаван на около 30% от икономиката на страната ни, вероятно също се влагат в имоти преди приемането на еврото у нас с цел легализирането им - още един фактор, който повишава обема от сделки и вдига цените.

Покупка на имот с компромис

Covid пандемията нажежи жилищния пазар у нас през 2021 г. и до средата на 2022 г. и подложи купувачите на натиск да вземат бързо решение при покупката на имот на фона на ограниченото предлагане. Тази тенденция вече е останала в миналото.

„Купувачите вземат все по-бавно решения за покупка на жилище, правят повече огледи, за да са сигурни, че инвестицията им, включително в имот за живеене, а не само за отдаване под наем, е обоснована“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“.

Хората са по-прецизни в избора си на имот, тъй като цените, на които се предлагат жилищата в момента, са достигнали тяхна психологическа граница, която в определени райони дори ги отдръпва, казва тя. „Те влизат в преговори с продавачите, почти не се случва сделка, без да са се опитали да преговарят за цена, условия, начини на плащане, обзавеждане и т. н.“, отбелязва Тенекеджиева и допълва, че над половината от сделките се случват с отстъпка в цената.

Купувачите все повече са склонни на компромис при покупката на жилище в сравнение с първоначалния си план – ако са решили да не правят компромис с локацията, купуват по-малък дом, съответно цената на квадратен метър е по-висока и това е една от предпоставките за ръста на цените, отразен в данните на НСИ, коментира тя. В други случаи купувачите сменят локацията с цел да придобият по-голямо жилище, а това също води до ръст на цените в кварталите, в които се измества търсенето, казва Тенекеджиева. Това са предимно кварталите с голям обем ново строителство, където има повече избор, но и нараснало търсене.

Според Цветелин Иванов, мениджър продажби в Arco Real Estate, новото строителство е все по-предпочитано и изброява няколко причини за това - по-добро управление и поддръжка на сградата или комплекса, енергийна ефективност на сградата, предполагаща по-ниски битови сметки, наличие на асансьор, наличие на закрито паркомясто или гараж с опция за зарядна станция за електромобили, по-удобни разпределения, проектирани спрямо стандартите на живот днес.

Гергана Тенекеджиева отбелязва, че между 20% и 25% от купувачите, които са придобивали имот с инвестиционна цел през последните пет години, сега излизат като продавачи в същите сгради ново строителство, които вече са получили разрешение за ползване. „Това води до по-голям ръст на цените ново строителство в сравнение със старите сгради“, обяснява тя.

НСИ отчита подобна тенденция в София и Варна. В столицата отчетеното поскъпване на новите жилища през първото тримесечие достига 25,3% на годишна база, докато ръстът при старите жилища е 13,3 на сто. Още по-силно е поскъпването на новите жилищни имоти във Варна – с 35,3% при 18,3% ръст на цените на старите жилища в сравнение със същия период на миналата година.