Желанието за живот в по-качествен имот движи пазара у нас, спекулантите излизат от него

Ниската безработица и повишаването на доходите са ключовите двигатели на жилищния пазар в България. Той е движен основно от желанието на хората да живеят в по-качествени жилища, а спекулантите изчезват от пазара. Това стана ясно по време на бизнес форума „Предизвикателствата пред пазара на недвижими имоти“, организиран от специализирания сайт Imoti.net, част от Investor Media Group.

Според д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна, през 2023 г. жилищният пазар в България е достигнал нова равновесна точка след бурното развитие в предходната година и половина, която е с една трета по-висока спрямо периода преди Covid-19. „Към момента пазарът не страда от структурни несъвършенства, свързани с повишено търсене или агресивно предлагане. Търсенето се подхранва от постоянното подобряване от 2010 г. насам на достъпността на жилищата, измервана чрез съотношението между цените на имотите и доходите на населението“, счита Владимиров.

В София все по-модерна става схемата „купувам имот-отдавам го под наем-живея под наем“. Причината е, че заради високите цени на жилищата в столицата купувачите невинаги могат да се сдобият с имот на желаното от тях място, съобщи Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти“.

Цените на качествените имоти продължават да растат, лек спад има при неатрактивните жилища, които са с по-трудна реализация, каза тя. Купувачите стават по-внимателни в избора си на имот, но са готови да платят по-висока цена за качествен дом, който в повечето случаи е завършен и дори обзаведен, допълни Тенекеджиева. Това е причината за годишния ръст на цените на жилищата от 5% до 10% за деветмесечието, смята тя. Освен това купувачите са готови да намалят квадратурата, от която имат нужда, за да могат да си позволят покупката на имот.

Тенекеджиева прогнозира, че и през следващата година цените на качествените имоти ще продължат да се вдигат, докато при имотите с ниско качество, лоши характеристики и в непредпочитан район спадът на сделките ще доведе и до спад на цените.

Тя смята, че за хората, които имат необходимост от жилище, моментът за покупка на имот винаги е подходящ, докато при покупка с инвестиционна цел е необходимо да се обърне по-голямо внимание на останалите характеристики на имота, защото те са от съществено значение за бъдещата му стойност и цена.

Тенекеджиева очерта моментната картина на жилищния пазар в София. Жилищното строителство според нея навлиза в нормална активност след рекордния брой издадени разрешения за строеж през последните две години. През деветмесечието офертите, които се предлагат на пазара, са с 8% повече, като над 50% от тях са в новостроящи се сгради и все още без разрешение за ползване.

Спадът на сделките с имоти в София се успокоява и през третото тримесечие е 5%. Относно твърденията за балон на жилищния пазар Тенекеджиева отбеляза, че дори в най-активните години за сделките с имоти след началото на пандемията от Covid-19 обемът им е достигнал 80% от нивото през 2007 г., т.е. броят на реализираните сделки е далеч от равнището преди кризата през 2008 г.

Търсенето е намаляло на годишна база с 5% и през тази година за една нова оферта на пазара има един купувач, съобщи Тенекеджиева. За сравнение, през 2021 г., когато в София обемът от сделки нарасна значително, за един новоизлязъл на пазара продавач са се падали 2,4 купувачи. През 2019 г., най-активната за пазара след кризата, за един новорегистриран продавач е имало трима купувачи.

Тенекеджиева отбеляза, че прогнозата ѝ след началото на войната в Украйна миналата година за вълнообразен пазар със спадове и ръстове на сделките засега не се сбъдва. През последните тримесечия обаче подобна тенденция се наблюдава при търсенето.

По отношение на ипотечното кредитиране Тенекеджиева определи България като „рая на света“, тъй като страната ни е с едни от най-ниските лихви в Европа. „Добрата новина е, че банките продължават да гарантират, че лихвените проценти ще останат ниски. Те затягат критериите към кредитополучателите, но продължават да отпускат големи заеми, обемът на новоотпуснатите кредити е съществен“, коментира Тенекеджиева.

Според нея и по този показател няма признаци за балон на пазара на жилища. През 2021 и 2022 г., когато бяха регистрирани големи обеми на новоотпуснати кредити, те отново са се равнявали на 80% от обема на кредитирането през 2008 г. при четири пъти по-ниски лихви, изтъкна тя. И добави, че сега спестяванията на домакинствата в банките възлизат на 70 млрд. лв., а кредитната задлъжнялост достига 30 млрд. лв., докато през 2008 г. кредитите са се равнявали на спестяванията в банките.

Ръстът на депозитите през октомври е с над 10% на годишна база, а ипотечните кредити нарастват с 19,2% спрямо октомври миналата година, съобщи д-р Свилен Колев, заместник-председател на Националния статистически институт (НСИ), като се позова на данни на БНБ. Това е най-бързият растеж от май 2009 г., допълни той.

Лихвите през 2024 г.

Мирослав Владимиров очаква лихвите по жилищните заеми да останат на ниски нива и през следващата година и посочи четири фактора за това – тенденцията домакинствата да спестяват по-бързо, отколкото заемат средства, слабата инвестиционна активност на домакинствата и на бизнеса, свръхликвидността на банковата система и конкуренцията между банките. Той прогнозира, че ако догодина пазарът на труда остане силен, доходите продължат да растат в реални изражения, а цените на жилищата нарастват по-бавно, подобрявайки достъпността, евентуално увеличение на лихвите ще има пренебрежим ефект върху жилищния пазар.

Владимиров обаче посочи, че не очаква ръст на лихвите по жилищните заеми и през 2024 г. На същото мнение е и Даниела Иванова от Пощенска банка. „Жилищните кредити в България са в лева, депозитите също са в лева и лихвите по жилищните заеми се влияят пряко от лихвите по депозитите. Лихви по депозитите няма, банковата система е свръхликвидна, постигаме рекорд след рекорд и това на този етап не дава основание за повишаване на лихвите по ипотечните кредити“, отбеляза тя.

Средната сума на усвоения ипотечен кредит в София при Пощенска банка е нараснал със 7% през тази година, съобщи Иванова. Купувачите по-често търсят завършен имот, в който да влязат веднага, продължава тенденцията след Covid-19 да се търсят по-големи имоти. Това води до увеличаване на средната площ на купуваните жилища с 15-20 квадратни метра, или колкото още една стая, допълни Иванова.

Търсенето по своята същност е здраво – хората искат да живеят по-добре и могат да си го позволят, обобщи колегата ѝ д-р Николай Лазаров. Според него достигнатите високи нива на цените отказват спекулантите от стратегията да купят имот сега и да го продадат след две години с 20% възвръщаемост. „Този тип играчи изчезнаха от пазара“, отбеляза той.

През последните две години строителната себестойност се е увеличила с 32%, съобщи Георги Шопов, председател на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи. 24% от стойността на строителния продукт се формира от цената на труда, а през последните три месеца възнагражденията в строителния бранш са се повишили с 15%, допълни той. Все още обаче ръстът на цените на материалите изпреварва увеличаването на работните заплати в строителството.

В София всяка година на пазара излизат около 10 хил. нови жилища, като една трета от новото строителство в страната е съсредоточено в столицата. „Това е сериозно предлагане, като се има предвид, че през не толкова далечната 2015 г. на жилищния пазар в цялата страна излязоха между 10 хил. и 12 хил. нови жилища“, отбеляза Теодора Димитрова от „Ера Недвижими имоти“. Купувачите на пазара на ново строителство могат да избират между различни проекти и качество на жилищата, които са на конкурентни цени, коментира тя. В същото време предлагането на готови жилища е изключително ограничено и това според нея е причината за „ненормалните“ ръстове на цените им.

Георги Илиев, кмет на район „Слатина“, подкрепи предложението на правителството за актуализиране на данъчните оценки на имотите и допълни, че увеличените по този начин средства на общините следва да се използват за предоставяне на по-добра инфраструктура, вместо да се налага на предприемачите да им помагат да облагородяват града, както е към момента. Той обаче изтъкна значението на децентрализирания подход в разпределянето на средствата и допълни, че подходът среща одобрение от всички групи в новия Столичен общински съвет. Илиев съобщи, че годишният бюджет на района му, в който живеят официално 75 хил. души, а улиците и тротоарите там са са с обща площ от 1,2 млн. кв. м, възлиза на 350 хил. лв. „Това е цената на два апартамента“, отбеляза той.

Когато общината прехвърля на предприемачите функцията си да изгражда инфраструктурата около жилищните сгради, купувачите я плащат три пъти – веднъж на предприемача, калкулирана в цената на закупения апартамент, втори път на общината чрез плащаните данъци и трети път на електроснабдителните и ВиК дружества, които увеличават цената на услугата си, за да компенсират капиталовия си разход, коментира Георги Шопов. Освен това изпълнението е некачествено, тъй като се прави на парче като в „Манастирски ливади“, допълни той.

Във високия сегмент расте търсенето на къщи

През последното тримесечие сред купувачите в луксозния сегмент на пазара се наблюдава тенденция за нарастване на търсенето на къщи, съобщи Невена Стоянова, управляващ партньор в компанията Luximmo, и допълни, че те вече са с дял от 38% при запитванията от клиенти на нейната компания. Стоянова счита, че това се дължи на изравняването на цените на луксозните апартаменти в големите градове с цените на къщите и недостатъчното предлагане на апартаменти във високия сегмент. „Комплексите от къщи, особено от утвърдени имена, с водещи брандове, се продават, преди да бъдат изградени, това не се е случвало в новата имотна история на България“, каза Стоянова.

Тя съобщи, че банките кредитират по-изгодно инвеститори, които строят сгради с енергиен клас А, както и хората, които купуват имоти в такива сгради. През 2022 г. търсенето на жилища с енергиен сертификат клас А е съставлявало едва 15% от общото търсене, но тенденцията е да нараства.

Ценка Божилова, управляващ партньор в „Адванс експертни оценки“, призова в обявите поне за нови жилища да се включва информация дали имат сертификат за енергийна ефективност, какъв клас е той и какво е енергийното потребление на дома. Тя напомни, че тези изисквания са заложени още през 2016 г. в приетия Закон за енергийната ефективност, но и досега не се изпълняват. В същото време в останалите страни в Европа тази информация е включена в обявите за имоти. „Призовавам да има такава информация за имотите, тъй като банките я изискват при оценките им“, каза Божилова и допълни, че ако това се случи, оценителите ще могат да си вършат по-добре работата.